TS Cấn Văn Lực gợi ý doanh nghiệp bán tài sản, chấp nhận chiết khấu 30-40% để tạo thanh khoản

Phát biểu tại hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, tổ chức ngày 17/2, TS Cấn Văn Lực đánh giá thị trường bất động sản hiện nay có hiện tượng bất thường, bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như đóng băng và có điểm nghẽn cần tháo gỡ.

Theo ông Lực, những nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay là theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10-20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%); vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời; nguồn vốn bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua; nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh; quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.

TS Cấn Văn Lực cho rằng có 8 nhóm khó khăn, vướng mắc chính. Đầu tiên là môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Đây là khó khăn lớn nhất hiện tại. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn...

Trong khi đó, có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong, muốn nộp tiền thuê cũng khó...; dẫn đến bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin...

Khó khăn, vướng mắc thứ hai, theo ông Lực, là công tác quy hoạch, thực thi và giám sát thực thi quy hoạch còn nhiều bất cập. Tiếp theo là công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc; biến động về chi phí đầu tư, xây dựng rất mạnh trong khi chúng ta ban hành nhiều đơn giá, định mức chưa kịp thời.

Khó khăn, vướng mắc tiếp nữa là cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng như Thủ tướng đã chỉ ra chỗ này thì thừa, chỗ kia thì thiếu. Quan hệ cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý.

"Riêng về giá cả, hiện nay, giá bất động sản của chúng ta đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)", ông Lực dẫn chứng

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này được ông Lực xác định là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao ...

Khó khăn, vướng mắc tiếp theo là nguồn vốn bị thu hẹp (nhất là năm 2022); hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn. Cuối cùng là một số khó khăn, thách thức bên ngoài như lạm phát, lãi suất và tỷ giá; rủi ro khách quan khác như thiên tai, dịch bệnh…

Trên cơ sở đó, TS Cấn Văn Lực kiến nghị nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà chúng ta dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Đồng thời, thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn.

Về những giải pháp trước mắt, ông Lực cho rằng Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cần sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Đối với Ngân hàng Nhà nước, ông Lực cho rằng cần cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm, đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án; cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Đối với Bộ Tài Chính, ông Lực cho rằng cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản". Đây là giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt.

Đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn; tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí.

Các doanh nghiệp cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn; xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Ông Lực gợi ý phương án doanh nghiệp có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao đến 30-40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ.

Ngoài ra, ông Lực cũng cho rằng doanh nghiệp nên chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có thể sớm triển khai Nghị định 65 sửa đổi được ban hành.