TS Sử Ngọc Khương: ‘BĐS công nghiệp, nhà ở, du lịch là 3 điểm sáng trong 5-10 năm tới’

- 2020 là một năm đầy thách thức do đại dịch Covid-19 tác động lên cả nền kinh tế, trong đó có cả bất động sản. Là đơn vị nghiên cứu thị trường lâu năm, ông có thể chia sẻ về ảnh hưởng của đại dịch lần này đối với bất động sản?

TS Sử Ngọc Khương: Có thể thấy, năm 2020 là năm đầy thách thức, khó khăn của nền kinh tế toàn cầu và cả Việt Nam. Đại dịch Covid-19 khiến mọi thứ trở nên đảo lộn, nhiều kế hoạch sản xuất, kinh doanh được doanh nghiệp dày công xây dựng trước đó phải tạm hoãn. Thậm chí, các doanh nghiệp phải gồng mình để có doanh thu, cố gắng không bị thua lỗ vì tình hình kinh doanh thiếu khả quan.

Tuy nhiên, cá nhân tôi lại thấy với thị trường bất động sản không những trụ vững ấn tượng mà còn phát triển khá tốt ở một số phân khúc.

- Một số phân khúc ông nhắc tới là gì?

Với phân khúc bất động sản nhà ở, tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới vẫn diễn ra tương đối đều đặn. Điều này có thể giải thích là do đối với những nhóm đối tượng tại Việt Nam có tài sản tích luỹ dưới dạng vàng, ngoại tệ thì nhu cầu chuyển hoá các loại tài sản trên sang hình thức bất động sản luôn cao.

Điều này cũng luôn đúng với các nhà đầu tư, tổ chức trên thế giới, khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính trị bất ổn hoặc chiến tranh, dịch bệnh kéo theo bất ổn xã hội tác động lên tất cả các mặt của xã hội, thì ngay lập tức họ sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản.

Mặt khác, càng thiếu hụt những dự án ở mức trung bình thì nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư càng lớn.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn đi mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ đầu tư tiền. Như vậy, đối với các nhà phát triển bất động sản khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu, mà là các thủ tục pháp lý.

Với phân khúc bất động sản công nghiệp, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư nước ngoài giống như một điểm kích ở trung tâm thị trường, vì bản thân của các doanh nghiệp bất động sản trong nước cũng có thể đầu tư và phát triển.

Từ những yếu tố trên, mặc dù 2020 là một năm đầy khó khăn nhưng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định.

- Ông đánh giá thế nào về bức tranh thị trường trong 10 năm qua?

Ở tầm nhìn một thập kỷ, tôi cho rằng chúng ta đã có rất nhiều bước chuyển mình lớn. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế, sự đa dạng hóa ngành nghề, bất động sản thay đổi với nhiều loại hình dịch vụ hơn, trưởng thành hơn và minh bạch hơn. Đây là một dấu hiệu rất đáng mừng cho ngành bất động sản ở Việt Nam.

Một trong những điểm sáng tạo động lực cho thị trường phải nói đến là các hỗ trợ từ Chính phủ, cụ thể là các thay đổi về chính sách tiền tệ, thị trường vốn và thị trường bất động sản nói chung. Các chính sách này là các bộ phận hữu cơ, có liên kết với nhau rất chặt chẽ.

So với giai đoạn khó khăn năm 2010 - 2011 thì những năm 2018 - 2019 ngành đã nhận được nhiều sự trợ giúp từ Chính phủ hơn. Nhờ thế, những năm 2018 - 2019 tuy có khó khăn nhưng không trầm trọng, các doanh nghiệp bất động sản tránh được nguy cơ phá sản hay chịu các hệ lụy liên quan tới các vấn đề tài chính khác như tài chính, tiền tệ, nợ xấu.

- Bước sang 2021 nếu dịch bệnh vẫn không giảm, ông dự báo thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Sang năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn không giảm thì đối với những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục, đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi, vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1-2 năm và họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023.

Theo quan sát của tôi, dịch bệnh sẽ không thể kéo dài. Nhìn lại trong quá khứ, các dịch bệnh có thể gây thiệt hại rất lớn về mọi mặt con người, vật chất, nhưng chỉ kéo dài trong khoảng 2-3 năm là tối đa. Vì thế giới luôn có những biện pháp phòng chống như vacxin phòng bệnh... Một số quốc gia trên thế giới hiện đã áp dụng tiêm vacxin phòng chống dịch cho người dân.

- Vậy theo ông, phân khúc bất động sản nào sẽ “lên ngôi” trong năm 2021?

Năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu.

Đối với thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng, và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020.

Mặt khác, đối với thị trường bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn. 

- Theo số liệu của Tổng cục thống kê đưa ra năm qua, lĩnh vực bất động sản nằm trong nhóm có số lượng doanh nghiệp giải thể cao nhất với 620 công ty. Vậy với doanh nghiệp hiện đang tham gia trong lĩnh vực này để tồn tại trong năm 2021 và những năm tiếp theo cần phải làm gì tiếp theo, thưa ông?

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, tôi cho rằng tùy theo loại hình bất động sản sẽ có chiến lược khác nhau. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp cần cân đối lại khách hàng mục tiêu, cân đối doanh thu và chi phí dựa trên ngắn hạn và dài hạn để vượt qua những giai đoạn khó khăn.

Bất động sản công nghiệp cũng là một điểm nóng của thị trường. Nhưng các nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì hiện tại Chính phủ đang kiểm soát rất chặt chẽ các chuyến bay quốc tế. Đây là thời điểm để tìm hướng đi tốt nhất cho 1-2 năm tới, Chính phủ và các nhà đầu tư công nghiệp cần phải cấu trúc lại những sản phẩm, giải pháp cũng như dây chuyền khép kín và chuỗi cung ứng để hoàn hiện mình, vì khi thị trường hồi phục, khi tình hình chung của thế giới biến chuyển tốt hơn, thì các chủ đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp đã hoàn toàn có thể sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng... để thu hút các nhà đầu tư.

Đồng thời, đây cũng là cơ hội để nhìn lại bất động sản công nghiệp trong 1-2 năm vừa qua. Cần có những bài toán cụ thể hơn, giải pháp đồng bộ hơn về cung ứng, cơ sở hạ tầng, kho vận để bất động sản công nghiệp trở nên nóng hơn nữa. Đó là bài toán mà các nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương cần xem lại để ta có thể sẵn sàng khi thị trường hồi phục.

Cuối cùng là việc chọn lựa dự án có thể đạt được các mục tiêu mà mình đưa ra thì phải dựa trên các yếu tố như tính thanh khoản, giá trị gia tăng và quản trị rủi ro, vì đây là ba yếu tố quan trọng khi chúng ta đầu tư vào một dự án.

- Lời khuyên của ông đối với các doanh nghiệp trong thời điểm này?

Thay vì bi quan, các doanh nghiệp bất động sản hãy xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai.

- Để tạo tiền đề và sức bật mạnh mẽ cho lĩnh vực bất động sản trong năm tới, theo ông, chính sách nhà nước cần hỗ trợ những gì?

Tôi cho rằng sẽ có một làn gió mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung, đặc biệt là tại TP. HCM và Hà Nội, 2 đầu tàu kinh tế của Việt Nam.

Chúng ta cần những đột phá và chắc chắn rằng các nhà lãnh đạo của nhiệm kỳ mới sẽ thể hiện đúng vai trò của họ đối với những khó khăn hiện nay và đặc biệt trong TP. HCM.

Vừa qua, chúng ta đã có những đột phá như thành phố trong thành phố, ở Hà Nội thì có những chính sách về cơ sở hạ tầng và giao thông. Do đó, đây là một thách thức cho những người đảm nhận nhiệm kỳ sắp tới, vì nếu không thì lĩnh vực bất động sản sẽ gặp khó khăn và ảnh hưởng đến các ngành kinh tế khác.

Về chính sách tài khóa, tiền tệ, tôi nghĩ rằng trong 10 năm vừa qua, chúng ta đã làm rất tốt từ năm 2011 khi lãi suất điều đình từ 12% lên 20%, khu vực tín dụng bất động sản là từ 20 đến 35%, lãi suất ngân hàng hiện cũng đang được kiểm soát rất tốt.

Bên cạnh đó, các chỉ số như tỷ giá hối đoái cũng cần được quan tâm tuy nó không tác động lớn đến lĩnh vực bất động sản, nhưng ở các ngành nghề sản xuất và dịch vụ, kinh doanh thì chỉ số này sẽ ảnh hưởng đến các vấn đề về đầu tư.

Về mặt điều hành, chúng ta đã đưa ra các chính sách tốt về tài khoá, tiền tệ, vấn đề còn lại chính là thực thi các dự án về sản xuất dịch vụ công nghiệp. Bất động sản là một nhóm ngành lớn liên quan rất nhiều đến các ngành còn lại nên chúng ta cần xử lý thoả đáng các vấn đề về pháp lý.

- Hướng tới thập kỷ phát triển mới của đất nước, ông kỳ vọng gì về thị trường bất động sản?

Hướng tới thập kỷ mới, chúng ta có thể thấy một số điểm sáng nổi bật.

Thứ nhất, bất động sản nhà ở luôn luôn là tâm điểm thị trường, trên cơ sở nhu cầu của người dân. Tính theo mức tiêu chuẩn 25m2/người ở những khu đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội thì nguồn cung vẫn chưa đủ. Do đó còn rất nhiều tiềm năng và cơ hội đối với loại hình bất động sản này.

Thứ hai, bất động sản du lịch là thế mạnh của thị trường Việt Nam. Với hơn 2.500km đường bờ biển, Việt Nam đã có nhiều khu nghỉ dưỡng và khách sạn, tuy nhiên vẫn đang ở giai đoạn bắt đầu. Trong 5 đến 10 năm tới, với những đột phá trong thị trường du lịch, giao thông, độ mở của nền kinh tế, nguồn khách trong và ngoài nước, bất động sản du lịch ở Việt Nam cũng là một điểm sáng đáng mong chờ trong những năm tới.

Thứ ba, phân khúc thị trường nữa mà chúng ta hay nhắc tới gần đây là bất động sản công nghiệp. Phân khúc này là một chuỗi khép kín với các khu công nghiệp, chuỗi cung ứng, kho, và cảng nước sâu thì đây là một cơ hội lớn cho thị trường Việt Nam.

Đặc biệt giờ đây Chính phủ có chỉ đạo sát sao trong việc mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài, tạo các sản phẩm có hàm lượng chất xám cao, không ô nhiễm môi trường. 

Đây chính là 3 điểm sáng trong thị trường bất động sản Việt Nam từ 5 đến 10 năm tới.

Tất nhiên cũng phải kể đến các phân khúc bất động sản thương mại khác. Nhu cầu bất động sản văn phòng và bất động sản căn hộ dịch vụ là lực đẩy cho phân khúc thị trường này trong 5 đến 10 năm tới.

Trong tầm nhìn trung và dài hạn, với tốc độ tăng trưởng kinh tế như hiện nay và sự ổn định vĩ mô trong chính sách tài khóa, tiền tệ, tôi tin rằng nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng tại Việt Nam rất có tiềm năng - chúng ta có thể kỳ vọng về sự tăng trưởng khá lạc quan trong thập kỷ mới.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!