Văn phòng cho thuê ấm áp trở lại

“Tăng trưởng ấn tượng”

Đó là nhận định của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội về phân khúc văn phòng cho thuê quý I/2021 tại Hà Nội và TP.HCM.

Còn nhớ, trong năm qua, phân khúc văn phòng cho thuê đứng trước nhiều áp lực thu hẹp mô hình do dịch bệnh Covid-19, mức độ hấp thụ nguồn cung mới ở hai thị trường này ở mức âm.

Theo bà An, dấu hiệu phục hồi của thị trường văn phòng Hà Nội có phần rõ nét hơn so với TP.HCM, khi trong quý đầu năm 2021, tổng diện tích hấp thụ đạt 24.000 m2 (cả năm dự kiến ở mức 70.000 - 80.000 m2), cao hơn so với con số 19.600 m2 của TP.HCM.

Bà An cho biết, năm 2020, thị trường văn phòng Hà Nội đón thêm nhiều nguồn cung mới, đạt khoảng 150.000 m2 và dự báo trong năm 2021 sẽ tăng lên gần 200.000 m2, trong đó có một số dự án mới như dự án Techno Park Tower ở huyện Gia Lâm hay dự án Intracom Riverside ở huyện Đông Anh.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung mới năm 2021 dự kiến ở mức 74.000 m2 đến từ 5 tự án văn phòng hạng B là AP Tower, Pearl 5 Tower, Cobi Tower, The Graces và Saigon First House.

Về giá thuê, theo CBRE Việt nam, trong quý I/2021, mặt bằng giá thuê hạng A tại Hà Nội đạt 26,9 USD/m2/tháng, tăng 0,4 % theo quý và 2,7 % theo năm, trong khi hạng B vẫn giữ ở mức 13,9 USD/m2/tháng, không thay đổi so với quý liền trước. Còn tại TP.HCM, mặt bằng giá thuê hạng A ghi nhận ở mức 42,1 USD/m2/tháng và hạng B là 25,1 USD/m2/tháng.

Thực tế, thị trường văn phòng cho thuê phía Nam vẫn đang trong xu hướng giảm giá, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại đáng kể.

Ngoại trừ một số ít mặt bằng trống mới trong quý được chủ đầu tư chủ động giảm giá, giá thuê giữ ổn định tại hầu hết các dự án hạng A, trung bình giá thuê toàn thị trường hạng A trong quý I/2021 giảm 1,7% so với quý liền trước. Đối với các dự án hạng B, giá chào cũng giảm nhẹ 0,9% với lý do tương tự.

Sức sống từ nền tảng tốt

Thực tế, sức sống của phân khúc văn phòng cho thuê ở Việt Nam nói chung, hai đô thị lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM nói riêng, đã được chỉ ra từ trước đó. Nhiều năm liền, hai đô thị này luôn nằm trong tốp các thị trường có hiệu suất sinh lời cao nhất thế giới.

Đơn cử, trong năm 2019 (chưa có số liệu năm 2020), Hà Nội là thành phố dẫn đầu thế giới với mức lợi suất thị trường đạt 8,57%, còn TP.HCM đứng thứ 4 với tỷ lệ 7,5%.

Thị trường văn phòng cho thuê có tính chu kỳ rõ nét, chỉ khi hấp thụ gần hết nguồn cung hiện hữu thì các chủ đầu tư mới phát triển các dự án mới và nếu nhìn vào số lượng nguồn cung lớn trong năm 2020 cũng như dự báo năm 2021, không khó để nhận ra sự hào hứng của các chủ đầu tư dự án văn phòng cho thuê trước làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng về Việt Nam thời gian qua.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, tính ổn định cao chính là nền tảng của phân khúc này. Hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê đang phục hồi mạnh khi dịch bệnh Covid-19 tiếp tục được kiểm soát tốt, bởi cơ bản, nhu cầu thuê văn phòng vẫn chủ yếu đến từ bộ phận backoffice (phòng ban thực hiện các việc nội bộ, hậu cần…), mà khối này thì không quá phụ thuộc vào việc doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả hay không.

Quan sát nhu cầu khách thuê thời gian gần đây, bà Minh cho biết, IT hiện là lĩnh vực có nhu cầu tìm kiếm văn phòng cho thuê cao nhất. Đây cũng là mảng buộc phải có văn phòng làm việc và nhu cầu mở rộng không gian làm việc thường tăng theo những hợp đồng lớn (tương ứng với việc phải mở rộng nhân sự).

“Đối tác của Shopee có thể ngay lập tức nhân đôi nhu cầu thuê”, bà Minh nêu dẫn chứng.

Theo ghi nhận từ phóng viên, một yếu tố quan trọng nữa khiến các chủ đầu tư hào hứng với phân khúc văn phòng cho thuê, đó là mức tỷ suất sinh lời cao. Bà Minh cho biết, tỷ suất lợi nhuận của phân khúc văn phòng cho thuê hiện ở mức cao, còn suất đầu tư so sánh với phân khúc khách sạn thì thấp hơn đáng kể.

“Với khách sạn 5 sao, chi phí đầu tư xây dựng thường rơi vào khoảng 2.500-3.000 USD/m2, còn văn phòng cho thuê chỉ từ 550-1.000 USD/m2, bởi văn phòng cho thuê đôi khi chỉ cần đủ các hạng mục tòa nhà, trần và sàn, các hạng mục còn lại khách thuê thường tự thiết kế”, bà Minh nói.

Cũng đánh giá về hiệu quả kinh doanh từ phân khúc này, bà Như Khương, Phòng Nghiên cứu thị trường, Colliers Việt Nam cho rằng, phân khúc văn phòng cho thuê có nguồn doanh thu cố định tính theo tháng, theo quý và theo năm từ doanh nghiệp thuê dài hạn, cho nên tỷ suất sinh lời khá ổn định, nếu trong môi trường kinh tế lý tưởng có thể tăng lên tới 10%, bằng chứng là thị trường văn phòng cho thuê của Hà Nội và TP.HCM đều nằm trong tốp dẫn đầu thế giới về tỷ suất sinh lời nhiều năm qua, thêm vào đó, giá thuê văn phòng sẽ còn tăng do nguồn cung mới hạn hẹp so với nhu cầu.

Lĩnh vực văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2021 khi giá thuê giữ được xu hướng tăng ổn định, lượng vốn FDI đổ vào Việt Nam tiếp tục dồi dào và ít rủi ro khi đầu tư.

So với các nước trong khu vực, Việt Nam có khoảng thời gian giãn cách xã hội tương đối ngắn và hầu hết doanh nghiệp vẫn tương tác trực tiếp trong suốt phần lớn năm 2020 cho thấy, nhu cầu thuê sàn văn phòng ở Việt Nam sẽ còn tăng.

Riêng với câu chuyện tỷ suất sinh lời của phân khúc văn phòng cho thuê và khách sạn, theo bà Khương, sự phân biệt theo phân khúc được tạo ra từ những khác biệt về vị trí, quy mô, thiết kế, vật liệu xây dựng, cơ sở vật chất, chất lượng dịch vụ, các tiện ích đi kèm và phong cách phục vụ.

Để đạt tiêu chuẩn hạng A hay 5 sao, chi phí vận hành và quản lý sẽ đắt đỏ hơn các phân khúc còn lại để đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế.

Tuy nhiên, không thể đánh giá tỷ suất sinh lời càng thấp khi phân khúc càng cao, bởi để tối đa lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm chi phí. Ngoài ra, các yếu tố tăng trưởng kinh tế, chính sách phát triển cơ sở hạ tầng… cũng sẽ ảnh hưởng đến tình hình tài chính của chủ đầu tư.