- Chung cư mini hiện rất phổ biến và khá đắt khách, vậy khuôn khổ pháp lý cho loại hình này hiện nay như thế nào, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Khuôn khổ pháp lý tại Việt Nam mới chỉ đưa các quy định chung cho loại hình chung cư, chưa có quy định cụ thể dành cho loại hình chung cư mini. Hiện nay, Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/CP quy định: Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Đa phần các chung cư mini là các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng trái phép. Các chung cư mini trong ngõ nhỏ dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư, quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Thế nhưng, khi chưa có một chế tài cũng như quy định cụ thể, việc quản lý vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện nay, nhiều chung cư mini mới vẫn tiếp tục mọc lên.
- Nói như thế, chung cư mini hiện nay là một loại hình nhà ở bị luật "bỏ quên" và ngoài tầm kiểm soát, thưa ông?
Hiện nay, vẫn chưa có các văn bản pháp luật riêng quy định cụ thể về vấn đề này, khuôn khổ pháp luật tại Việt Nam mới chỉ đưa các quy định chung cho loại hình chung cư mini này.
Do chưa có khuôn khổ pháp lý điều chỉnh vấn đề này, tình trạng phát triển tự phát "chung cư mini" ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân là những bất cập của các quy định pháp luật về "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân". Tình trạng xây dựng trái phép, sai phép của các "chung cư mini" là do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.
Do chưa có những khuôn khổ pháp lý nên quy định điều kiện xây dựng chung cư mini như quy định về diện tích được phép xây dựng chưa rõ ràng; đồng thời chưa làm chặt về thủ tục xin cấp phép xây dựng và chưa quy định rõ về thiết kế của chung cư mini có khác gì với chung cư thông thường.
Bên cạnh đó, do chưa có một chế tài cũng như quy định cụ thể, nên việc quản lý vẫn còn nhiều khó khăn từ đó khiến ngày càng nhiều chung cư mini mới vẫn tiếp tục phát triển mà không thể nào kiểm soát hết được về chất lượng cũng như công tác PCCC của từng chung cư.
- Theo ông, với những bất cập gây nên nhiều rủi ro mà điển hình là vụ cháy ở Khương Hạ - Hà Nội mới đây, có nên tính chuyện cấm loại hình này?
Thiết nghĩ vẫn nên tiếp tục duy trì loại hình chung cư mini thay vì cấm. Bởi vì chung cư mini có nhiều ưu điểm, ưu điểm lớn nhất của các căn hộ chung cư mini chính là sở hữu vị trí nội thành giúp thuận tiện cho việc đi lại. Bên cạnh đó, giá của các chung cư mini khá rẻ hợp với tài chính của nhiều gia đình, chỉ cần một số tiền nhỏ các gia đình đã có chỗ ở nhanh chóng không phải chờ lâu như các căn hộ dự án. Tuy nhỏ nhưng nếu có đầy đủ nội thất và các dịch vụ an ninh điện nước vẫn được đảm bảo tốt.
Ngoài ra, loại hình chung cư mini cũng được pháp luật công nhận và có thể cấp sổ đỏ cho từng căn hộ. Việc này giúp người mua dễ dàng chuyển nhượng mua bán nhanh khi cần thiết.
Tuy nhiên, cần có những khuôn khổ pháp lý quy định cụ thể hơn về điều kiện được cấp phép xây dựng những loại hình chung cư mini này. Đặc biệt, cần phải có những quy định chặt chẽ hơn về đảm bảo an toàn của loại hình này. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thường xuyên phối hợp để kiểm tra cơ sở hạ tầng của những loại hình chung cư mini trên địa bàn mình nhất là về vấn đề PCCC để tránh xảy ra tình trạng đáng tiếc như vụ việc vừa qua.
- Trong trường cho phép duy trì loại hình chung cư mini, thì quy pháp lý của loại hình này nên thay đổi như thế nào?
Khuôn khổ pháp lý của loại hình này cần được bổ sung và hoàn thiện bởi thực tiễn cho thấy loại hình chung cư mini đang phát triển tại nhiều địa phương ở Việt Nam. Các vấn đề liên quan đến loại hình chung cư mini cần phải được quy định một cách rõ ràng và cụ thể hơn tại văn bản pháp luật riêng tại Việt Nam.
Hiện nay do nhu cầu về nhà ở mà những loại hình chung cư mini ngày càng phát triển ở những trung tâm thành phố như Hà Nội và TP. HCM. Chính vì vậy cần phải nhanh chóng có một khuôn khổ pháp lý riêng để điều chỉnh về loại hình chung cư này để kiểm soát cũng như đảm bảo an toàn cho người dân. Tránh tình trạng xuất hiện nhiều các loại hình chung cư không đảm bảo về chất lượng gây nguy hiểm cho người dân.
Ví dụ như cơ quan có thẩm quyền có thể đề ra quy định về các tiêu chuẩn xây dựng chung cư mini, chẳng hạn giới hạn số tầng xây dựng; cấm không cho xây dựng chung cư mini trong ngõ, hoặc đường hẹp dưới 10 mét; bắt buộc chung cư mini phải được thiết kế cửa phụ, thậm chí cửa phụ liên thông nhà liền kề nếu cần thiết; …
- Trân trọng cảm ơn ông!
Tags:
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
