Vì sao hàng loạt đại gia ngoại rút khỏi thị trường địa ốc Việt Nam?

Đổ bộ và tháo chạy

Theo thống kê từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) từ đầu năm đến nay đã có 1,16 tỷ USD đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sản với 46 dự án cấp mới và 15 dự án tăng vốn thêm. Con số này tăng 38% về vốn so với cùng kì năm 2016; giảm 36% so với cùng kì năm 2015; ngang bằng với cùng kì năm 2014 và tăng 92% so với cùng kì năm 2013.

Như vậy, nhìn chung qua 4 năm, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tương đối ổn định. Điều này không chỉ phản ánh nhịp độ tăng trưởng đều đặn của thị trường (từ năm 2014 đến nay) còn cho thấy sự quan tâm lớn của giới đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Thực tế cũng ghi nhận trong những năm qua, số lượng nhà đầu tư nước ngoài hiện diện tại Việt Nam đang ngày càng tăng lên. Trong đó, các nhà đầu tư Nhật Bản là "tay chơi" mạnh mẽ nhất. 

Bắt đầu từ việc bộ ba Daiwa House – Nomura - Sumitomo kết nối cùng Phú Mỹ Hưng, doanh nghiệp Nhật Bản đã từng bước tiến sâu vào thị trường địa ốc Việt với các liên doanh như: Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad với Nam Long; Sanyo Home với Công ty Tiến Phát; Kajima với Indochina Capital; Mitsubishi với Bitexco; Tokyu với Becamex; Maeda với Công ty Thiên Đức hay Creed Group với Năm Bảy Bảy và An Gia…

Cùng với Nhật Bản, các nhà đầu tư Hàn Quốc cũng đang hoạt động mạnh mẽ tại Việt Nam với các tên tuổi như Lotte, Daewoo, Posco…; nhà đầu tư Singapore với CapitaLand, Mapletree và Keppel Land.

Đặc biệt, làn sóng đầu tư của các nhà đầu tư Trung Quốc đang trở nên mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Thông qua việc mua cổ phần, vốn góp, nhà đầu tư Trung Quốc đã lần lượt thâu tóm các dự án lớn như Đại Phước Lotus (China Fortune Land Development mua 70% vốn của VinaCapital) hay Khu công nghiệp Bàu Bảng (P.H Group mua từ Becamex) vv…

Tuy nhiên, cùng với làn sóng đổ bộ, thị trường cũng đang xuất hiện một hiện tượng ngược chiều, đó là hàng loạt nhà đầu tư ngoại đang tìm cách tháo chạy khỏi các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Trường hợp điển hình nhất là Daewon Cantavil (thuộc Tập đoàn Daewon – Hàn Quốc). Công ty này vừa qua đã phải từ bỏ dự án Khu đô thị quốc tế Đa Phước sau gần 10 năm theo đuổi. Được biết, đây là dự án đầu tư lớn thứ hai của Daewon trên thế giới và là dự án thứ 5 mà Daewon đầu tư tại Việt Nam vào thời điểm đó.

Theo giải thích từ Daewon, Khu đô thị quốc tế Đa Phước là dự án có quy mô lớn, yêu cầu nhiều vốn đầu tư (ước tính khoảng 300 triệu USD), vì vậy khi tình hình thị trường không tốt, công ty đã gặp khó khăn trong huy động vốn để thực hiện giai đoạn 2. Không muốn sa lầy sâu hơn, hồi quý III/2016, Deawon đã chuyển nhượng dự án cho Công ty Cổ phần Nova Bắc Nam 79.

Một trường hợp khác là Posco E&C. Nhà đầu tư Hàn Quốc này, gần đây được cho là sẽ bán phần vốn góp của mình tại An Khánh JVC – chủ đầu tư dự án Splendora – cho một đại gia địa ốc trong nước. 

Nếu việc bán vốn thành công, Splendora nhiều khả năng sẽ được đẩy mạnh triển khai trở lại. Dự án này từng chậm tiến độ nghiêm trọng do bất đồng về chiến lược phát triển giữa Posco và Vinaconex.

Posco E&C sẽ rút lui khỏi dự án Splendora?

Trước đó, thị trường cũng từng ghi nhận các vụ "tháo chạy" khác của các doanh nghiệp nước ngoài như Liên danh Hongkong Land và Sumitomo Realty & Development - rút lui khỏi dự án 164 Đồng Khởi (TP. HCM) sau 4 năm theo đuổi với lý do Thành phố không cố định được chi phí và thời gian bồi thường và giải phóng mặt bằng cho dự án.

Hay như Liên danh Thái Sơn (trong đó có 4 doanh nghiệp trong nước và 2 nhà đầu tư nước ngoài) cũng đã trả lại dự án khu trung tâm thương mại 55 tầng tại vị trí ngã 3 Trần Hưng Đạo - Nguyễn Thái Học - Phạm Ngũ Lão (quận 1) do dự án phát sinh thêm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng quá lớn và khả năng thu hồi vốn chậm…

Nhà đầu tư ngoại rút lui có là bất bình thường?

Trao đổi với VietnamFinance, GS Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE), nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nhận định: "Các nhà đầu tư nước ngoài rất khôn ngoan và đầy kinh nghiệm, không có chuyện họ bỏ cục tiền lớn vào mà sẽ làm từ từ, nếu tiến triển tốt sẽ đẩy thêm cho đến khi dự án hoàn tất và bán ra nếu thị trường tốt. Còn nếu thị trường yếu kém, không tìm thấy lợi nhuận thì việc rút khỏi thị trường là điều dễ hiểu, không nên coi đây là câu chuyện bất bình thường. Ngay tại trong nước 8 tháng đầu năm 2017 cũng đã có hơn 73.000 doanh nghiệp xin rút khỏi thị trường".

Tuy nhiên, theo GS Nguyễn Mại, hiện nay trào lưu một số nhà đầu tư nước ngoài từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia "đổ bộ" đầu tư vào bất động sản Việt Nam thông qua các thương vụ M&A ngày càng mạnh.

"Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là miếng bánh ngon mà các nhà đầu tư ngoại đang nhắm tới. Tuy vậy, các nhà đầu tư đến từ nước ngoài bất kể đến từ đất nước nào, chúng ta cần phải tìm hiểu kĩ càng đối tác là ai, có đáng tin cậy hay không, thị trường đó có thực sự đang có nhu cầu cao, tránh trường hợp quản lý không tốt, nhiều nhà đầu tư nước ngoài lợi dụng thể chế, pháp luật để làm những điều vi phạm", GS Nguyễn Mại nói.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho biết, việc một số nhà đầu tư ngoại rút khỏi thị trường không nên quy chụp thành hiện tượng "bán tháo" hay "vỡ" thị trường.

Thực tế, cũng không ít nhà đầu tư ngoại xin rút khỏi các dự án khu đất vàng xuất phát từ nhiều bất cập. Trong đó, câu chuyện về tính minh bạch, chi phí giải phóng mặt bằng dự án đang thách thức đánh đố nhà đầu tư nước ngoài.

"Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài đã có nhiều tín hiệu tích cực cho thấy sự quan tâm đến thị trường Việt Nam và muốn gia nhập vào thị trường một cách nhanh nhóng. Bởi vậy, muốn thu hút được dòng vốn đầu tư lớn thì thị trường cần minh bạch hơn", ông Châu nhấn mạnh.