‘Báo động’ chất lượng tài sản của Khải Hoàn Land

Hiệu quả kinh doanh thấp

Theo báo cáo tài chính hợp nhất của KHG, quý I/2024, doanh thu thuần chỉ đạt 37 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ năm trước, do sự sụt giảm của hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản (chỉ đạt 36 tỷ đồng, giảm 86%).

Dẫu vậy, so với tình trạng kinh doanh dưới giá vốn của cùng kỳ năm trước, quý I/2024, KHG đã có lợi nhuận gộp dương, đạt 5,4 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp đạt 14,7%.

Trong quý, hoạt động tài chính mang về 64 tỷ đồng doanh thu, giảm 52%. Bởi vậy, dù đã tiết giảm được 37% chi phí bán hàng và 17% chi phí quản lý cũng như khống chế chi phí tài chính chỉ tăng 4%, KHG vẫn không thể tạo ra sự thay đổi lớn về lợi nhuận.

Kết quý I/2024, công ty báo lãi trước thuế 16 tỷ đồng, giảm 77%; lãi sau thuế 13 tỷ đồng, giảm 76% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng nói, hiệu quả kinh doanh của KHG tiếp tục cho thấy sự đi xuống khi tỷ lệ chi phí quản lý và bán hàng trên doanh thu thuần (SGA to sales) lên tới 51%, cao hơn cả mức 46% trong năm 2023 và bỏ xa mức 12 – 42% trong giai đoạn 2017 – 2022.

Năm 2024, KHG đặt mục tiêu doanh thu thuần 1.600 tỷ đồng, lãi sau thuế 256 tỷ đồng, cổ tức 10%, ESOP tối đa 2%. Như vậy, kết quý I/2024, KHG mới chỉ hoàn thành vỏn vẹn 2,3% mục tiêu doanh thu và 5% mục tiêu lợi nhuận.

Báo động chất lượng tài sản

Tại ngày 31/3/2024, tổng tài sản của KHG đạt 6.308 tỷ đồng, giảm 1,2% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản có điểm nổi bật là các khoản phải thu chiếm tới 91,6%, đạt 5.780 tỷ đồng, giảm 1% so với đầu năm, chiếm phần lớn trong đó là các hợp đồng hợp tác kinh doanh tại các dự án bất động sản.

7% tài sản khác nằm ở hàng tồn kho (229 tỷ đồng, tăng 9%, chiếm 3,6%) và chi phí xây dựng cơ bản dở dang (212 tỷ đồng, chiếm 3,3%).

Như vậy, có tới 98,6% tổng tài sản của KHG đang “chôn” ở các nơi. Đây là một tỷ trọng quá lớn, gần như đứng nhất trong các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết, phản ánh chất lượng tài sản ở mức xấu. 

Quỹ tiền của KHG cho đến cuối quý I/2024 chỉ khoảng 34 tỷ đồng, gồm: tiền và tương đương tiền 14 tỷ đồng, giảm 71% và tiền gửi ngân hàng khác 20 tỷ đồng, không đổi.

Về nguồn vốn, tại ngày 31/3/2024, nợ phải trả của KHG đạt 1.130 tỷ đồng, giảm 7,7% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay đạt 979 tỷ đồng, giảm 2,6%.

Vốn chủ sở hữu của KHG đạt 5.178 tỷ đồng, tăng 0,2% so với đầu năm. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 0,21 lần.

Về dòng tiền, trong quý I, dòng tiền kinh doanh âm 54 tỷ đồng, cho thấy lợi nhuận của KHG chỉ là con số trên sổ sách chứ không thu được tiền tươi về. Công ty cũng không phát sinh dòng tiền đi vay, trong khi trả nợ gốc vay 25 tỷ đồng. 

Công ty chủ yếu dựa vào 44 tỷ đồng cổ tức để cân đối dòng tiền hoạt động, song chừng đó là không đủ. Lưu chuyển tiền thuần âm 36 tỷ đồng.

Được biết năm qua, để cân đối vốn, KHG đã thông qua nghị quyết về việc phát hành trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm là bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng, được chào bán riêng lẻ với tổng giá trị tối đa 840 tỷ đồng. Theo đó, công ty đã phát hành 1 gói trái phiếu giá trị 240 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, để thực hiện các hoạt động hợp tác đầu tư dự án cao ốc căn hộ Khai Hoan Prime (thi công từ tháng 8/2023, dự kiến mở bán quý III/2024, bàn giao năm 2025). 

Ngoài ra, KHG đã gia hạn thành công gói trái phiếu KHGH2123011 và KHGH2123002 với giá trị 1 gói là 300 tỷ đồng, cả 2 gói sẽ được kéo dài kỳ hạn tới tháng 4/2025 và tháng 6/2024.

Về năm 2024, KHG định hướng năm nay sẽ hoàn thiện pháp lý cho các dự án trên tổng quỹ đất 1.00ha tại TP. HCM, Long An, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu, Vĩnh Long… như: Khai Hoan Prime, Helios, KĐT mới Gò Găng…

Đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 của KHG cũng đã thông qua phương án phát hành ESOP với khối lượng 8,988 triệu cổ phiếu, mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Cổ phiếu bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 - 3 năm.