Bất động sản 2023: ‘Đừng chờ bắt đáy mà bỏ lỡ cơ hội’

Không có thước đo để xác định đâu là đáy của bất động sản

Dữ liệu mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán.

VARS cho rằng việc cắt lỗ thời gian vừa rồi chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu thực. Các chuyên gia của VARS dự báo, quý 1/2023, thị trường bất động sản Nam sẽ ít biến động và rất khó xảy ra các tình huống mang tính “đột biến”, lượng giao dịch kỳ vọng tương đương với cùng kỳ năm 2022.

Tháng 1/2023, mặt bằng giá gần như đi ngang, nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã bắt đầu rục rịch xuống tiền với tâm thế sẵn sàng chờ “bắt đáy” bất động sản. Nhiều nhà đầu tư cũng đang đặt ra câu hỏi, thị trường bất động sản đã chạm “đáy” hay chưa?

Theo VARS, không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là “đáy” của bất động sản. Để không bỏ lỡ cơ hội, nhà đầu tư cần làm rõ định nghĩa “bắt đáy” cho riêng mình.

Theo đó, VARS  khẳng định nhìn từ góc độ của nhà đầu tư, thực cầu và cơ hội ở Việt Nam là rất hấp dẫn. Sức hút này có thể tạo ra những giai đoạn bùng nổ về xây dựng và thị trường tốt sẽ có khả năng tự điều tiết cung cầu.

“Khi cung lớn hơn cầu, không có người mua, để tạo thanh khoản, chủ sở hữu bất động sản sẽ phải điều chỉnh giá cân bằng tại điểm người mua chấp nhận trả với mức lợi nhuận kỳ vọng hoặc trừ đi khoản lỗ tối đa mà nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể chấp nhận trong trường hợp cần “cắt máu”, VARS nêu.

Theo đó, để trả lời được câu hỏi có nên “bắt đáy thời điểm này hay không? Khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Các chuyên gia của VARS cho rằng sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường hoặc có tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên… “gom hàng” do giá bán đã dần ổn định và có nhiều lựa chọn, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.

Đối với những người dân có nhu cầu ở thực, đây là cơ hội để “an cư” bởi giai đoạn này chính là thời điểm mà doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán ở điểm cân bằng nói trên để “sinh tồn”.

Đừng chờ “bắt đáy” mà bỏ lỡ cơ hội

Dưới góc nhìn hiệp hội, theo ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn. Tình trạng lệch pha cung - cầu ở phân khúc thị trường nhà ở khi phân khúc cao cấp chiếm phần lớn trong khi rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Thêm nữa, giá nhà và đất nền vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn không xuất hiện giao dịch. Nguồn vốn tín dụng trong thị trường bất động sản bị lệch pha, hệ quả hiện nay là nguồn vốn tín dụng bị hạn chế.

Từ đó, ông Chiến cho rằng “chúng ta không nên nói Nhà nước cứu hay không cứu thị trường bất động sản mà phải là doanh nghiệp bất động sản thông qua cơ chế chính sách của Nhà nước để tự cứu lấy mình”.

Tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; giảm lực lượng lao động… là điều dễ thấy với các doanh nghiệp bất động sản.

Dự báo về diễn biến của thị trường, giới chuyên gia cho rằng, trong năm 2023, nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế và giao dịch cũng chưa thể khởi sắc ngay. Tính trên phạm vi cả nước trong quý 4/2022 có 22 dự án với 5.995 căn được cấp phép, bằng 61,1% so với quý 3/2022 và bằng khoảng 45% so với cùng kỳ năm 2021; có 466 dự án với 228.029 căn đang triển khai xây dựng bằng 40,6% so với quý 3/2022 và bằng 44,6% so với cùng kỳ năm 2021; có 28 dự án với 3.258 căn đã hoàn thành xây dựng, bằng 164,7% so với quý 3/2022 và khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2021.

Tương tự, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định đáy của thị trường có thể rơi vào quý 2/2023 và cuối năm 2023 thị trường có dấu hiệu hồi phục, bắt đầu phát triển trở lại. Nếu nhà đầu tư có sẵn tiền thì từ nay đến quý 2 sang năm rất phù hợp để mua vào bất động sản với giá thấp.

Các chuyên gia của VARS cũng nhận định, trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế khả quan, bất động sản chắc chắn sẽ tăng giá nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập của xã hội.

“Nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua các sản phẩm đã hoàn thành hoặc các sản phẩm nhà ở trong tương lai (có tiến độ xây dựng và tình trạng pháp lý tốt) phù hợp với nhu cầu để ở hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó có đã ở "đáy" hay chưa, ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể lập tức mua vào”, VARS nêu.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, 70% nhà đầu tư được hỏi cho rằng khả năng sinh lời là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư thay vì câu chuyện về thông tin sản phẩm, giá cả thị trường, chi phí vốn,...

Để thị trường bất động sản phát triển, ngoài khả năng sinh lời, VARS cho rằng nhà đầu tư cần nắm rõ chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, lựa chọn dịch vụ môi giới bất động sản uy tín, hạn chế tình trạng đầu tư theo đám đông hoặc phụ thuộc nhiều vào các kênh hỗ trợ về tín dụng…

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, thị trường đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: Bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản.

Các thị trường này liên quan chặt chẽ với nhau. Ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở); rất nhiều doanh nghiệp bất động sản thuộc top đầu trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Ngoài ra, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán.

“Nếu ví tứ giác liên thông này là 4 bánh xe của ô tô, chỉ cần một bánh xì hơi thì những bánh kia không thể chạy được. Thậm chí nếu không được can thiệp, xử lý kịp thời sẽ rất dễ gây ra các tình huống nghiêm trọng. Vì thế, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là việc mà Chính phủ không thể không làm”, ông Lực nói.

Chuyên gia Cấn Văn Lực chia sẻ, thời gian tới, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đưa nguồn cung mới vào thị trường; xây dựng cơ chế riêng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà xã hội, nhà ở giá cả phải chăng, phù hợp với người thu nhập thấp.

Đồng thời cơ quan chức năng sẽ có các cơ chế để tránh gây ra hiện tượng “nước chảy chỗ trũng”, bong bóng bất động sản, gây bất lợi cho người dân và tạo hệ lụy xấu với nền kinh tế.

“Khách hàng, nhà đầu tư cần bổ sung, tích lũy kiến thức hoặc chọn cho mình một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp; chuẩn bị cho mình một kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá giảm lập tức có thể mua vào, đừng để mong muốn “bắt đáy”, kỳ vọng mức giá sẽ tiếp tục giảm trong tương lai mà bỏ lỡ cơ hội”, ông Lực nói.