'Bất động sản Đà Nẵng có tốc độ tăng giá nhanh hơn Hà Nội và TP. HCM'

Lãi suất biến động, nhu cầu ở thực lên ngôi

Ngày 30/1, chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản Đà Nẵng bước vào giai đoạn mới”, ông Hà Nghiệm, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh Đà Nẵng và miền Trung cho biết, câu chuyện lãi suất tiếp tục là yếu tố cần được theo dõi sát trong bức tranh thị trường bất động sản năm 2025. Bởi lẽ, từ cuối năm 2025 đến nay đã xuất hiện một số dấu hiệu cho thấy lãi suất bắt đầu có xu hướng tăng trở lại, qua đó tác động trực tiếp đến diễn biến của thị trường trong thời gian tới.

Theo ông Hà Nghiệm, từ tháng 10 năm ngoái, một số ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất. Nhìn lại giai đoạn 3 – 5 năm gần đây có thể thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa lãi suất và nhu cầu giao dịch bất động sản. Trong năm 2022 – 2023, khi lãi suất huy động có thời điểm lên tới 13 – 14%, nhu cầu mua bất động sản suy giảm rõ rệt, trong đó phân khúc đất nền chịu tác động mạnh nhất, với mức giảm giá có thời điểm lên tới khoảng 33%. Trong khi đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ, nhà riêng biến động ít hơn.

“Điều này cho thấy, khi lãi suất biến động, các phân khúc mang tính đầu tư cao, đầu tư dài hạn thường chịu ảnh hưởng lớn hơn so với các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền”, ông Hà Nghiệm nói.

Ông Hà Nghiệm cho hay, mặc dù thị trường đã phục hồi khá tốt trong giai đoạn 2024 – 2025, song mặt bằng giá và mức độ sôi động hiện nay vẫn chưa vượt đỉnh năm 2022, thậm chí chưa quay lại mức của năm 2019. Theo đó, thị trường vẫn còn dư địa tăng trưởng trong thời gian tới.

Một điểm đáng chú ý khác là cơ cấu nhu cầu của người mua bất động sản đã có sự thay đổi theo hướng bền vững hơn. Nếu như giai đoạn 2022 – 2023, tỷ lệ người mua để ở và mua để đầu tư khá cân bằng, thì đến năm 2025, tỷ lệ người mua để ở đã tăng lên khoảng 64%, trong khi mua để đầu tư chiếm khoảng 36%.

Chia sẻ về bức tranh thị trường bất động sản Đà Nẵng, ông Hà Nghiệm cho biết, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, sau sáp nhập, Đà Nẵng và Quảng Nam là hai địa phương có mức tăng trưởng nhu cầu tìm kiếm bất động sản cao nhất khu vực. Trong đó, Quảng Nam ghi nhận mức tăng giá bình quân khoảng 47%, còn Đà Nẵng tăng khoảng 29 – 30%.

Giá bất động sản bình quân tại Đà Nẵng hiện vào khoảng 84 triệu đồng/m². Đáng chú ý, giá thuê bất động sản tăng khoảng 25% so với năm ngoái, phản ánh nhu cầu sử dụng và khai thác cho thuê đang gia tăng rõ rệt.

Năm 2025, hầu hết các phân khúc tại Đà Nẵng đều ghi nhận sự phục hồi, trong đó đất nền và căn hộ là hai phân khúc có mức độ quan tâm cao nhất. Nhu cầu tìm kiếm đất nền tại Đà Nẵng tăng khoảng 43%, trong khi căn hộ tăng khoảng 15%.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, nguồn cung trước đây tập trung chủ yếu tại Ngũ Hành Sơn nhưng trong giai đoạn 2024 – 2025 đã dịch chuyển mạnh sang Hải Châu và Sơn Trà. Hai khu vực này hiện chiếm gần 70% nguồn cung căn hộ mới của thành phố, đồng thời cũng là những địa bàn ghi nhận mức tăng giá cao trong thời gian qua.

Với phân khúc đất nền, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn tiếp tục là những khu vực có nhu cầu cao nhất, với mức tăng giá lần lượt khoảng 62% và 43%. Điều này cho thấy bất động sản khu vực ven biển Đà Nẵng đã phục hồi mạnh sau giai đoạn suy giảm.

Tại Quảng Nam, Hội An ghi nhận mức tăng giá từ 33 – 44%, trong khi Tam Kỳ là địa phương hiếm hoi có mức giảm giá khoảng 30% do còn tồn tại một số vấn đề liên quan đến hạ tầng và quy hoạch.

Ở phân khúc nhà riêng, Hải Châu và Sơn Trà vẫn là hai khu vực dẫn dắt về nhu cầu và mức độ quan tâm. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhà ở tại khu vực ven biển cao hơn khu vực trung tâm, phản ánh xu hướng gắn với sự phát triển của du lịch và nhu cầu khai thác lưu trú.

Về cơ cấu người mua bất động sản Đà Nẵng, dữ liệu cho thấy khoảng 43% đến từ người dân Đà Nẵng và khu vực miền Trung. Đáng chú ý, từ cuối năm 2024 và đầu năm 2025, dòng tiền của nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng dịch chuyển mạnh vào Đà Nẵng, với mức tăng khoảng 95% so với cùng kỳ năm trước, qua đó được xem là tín hiệu tích cực đối với thị trường trong thời gian tới.

Căn hộ tiếp tục là trụ cột của thị trường

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2025, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã chính thức bước vào giai đoạn phục hồi, với tốc độ tương đối nhanh và rõ nét. Nguồn cung tăng gấp đôi so với năm 2024, chủ yếu đến từ khu vực Đà Nẵng (cũ). Nhiều chủ đầu tư quay trở lại thị trường, hàng loạt dự án được tái khởi động sau thời gian trầm lắng.

Phân khúc căn hộ chung cư đang giữ vai trò chủ đạo về nguồn cung và cũng là phân khúc có thanh khoản tốt nhất. Tổng nguồn cung mới đạt khoảng 13.000 – 14.000 sản phẩm, tương đương gần 10% tổng nguồn cung mới của cả nước. Lượng giao dịch ghi nhận trên 8.000 căn, với tỷ lệ hấp thụ vượt 60%.

Giá bán bất động sản tại Đà Nẵng có xu hướng tăng theo mặt bằng chung của cả nước. Giá chào bán căn hộ tại một số dự án đã lên tới 80 – 83 triệu đồng/m², tăng trên 10% so với năm 2024. Đáng chú ý, tốc độ tăng giá tại Đà Nẵng được đánh giá nhanh hơn so với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đây là yếu tố cần được các cơ quan quản lý theo dõi sát.

Đối với phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, nguồn cung mới trong hai năm đạt gần 4.000 sản phẩm, tăng gấp 6 lần so với năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%, cho thấy Đà Nẵng tiếp tục là một trong những thị trường có triển vọng tích cực của phân khúc này.

Về triển vọng thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc hình thành Khu thương mại tự do tại Đà Nẵng sẽ tạo động lực lớn cho phát triển thương mại, dịch vụ, logistics và bất động sản thương mại. Bên cạnh đó, Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại Đà Nẵng khi đi vào hoạt động sẽ thu hút lượng lớn chuyên gia và lao động chất lượng cao, kéo theo nhu cầu mạnh về nhà ở, văn phòng và các sản phẩm bất động sản cao cấp.

Cùng với đó, hạ tầng đô thị và giao thông được tiếp tục đầu tư mạnh sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, nâng cao chất lượng sống. Nguồn cung dự án dự kiến tăng trở lại từ năm 2026 nhờ tiến trình tháo gỡ pháp lý được đẩy nhanh. Áp lực tăng giá có thể còn tiếp diễn, song sự cạnh tranh giữa các dự án sẽ góp phần điều tiết mặt bằng giá hợp lý hơn. Trong bối cảnh đó, phân khúc căn hộ chất lượng cao được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, ông Đính cũng lưu ý, hệ thống pháp luật ngày càng minh bạch, quản lý thị trường dựa trên dữ liệu và chuyển đổi số; chính sách tín dụng và thuế sẽ được điều tiết linh hoạt nhằm hạn chế đầu cơ, phòng ngừa bong bóng tài sản. Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần thận trọng, nâng cao năng lực tài chính và tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật.

Từ thực tiễn trên, ông kiến nghị TP. Đà Nẵng sớm hoàn thiện và công bố các quy hoạch sau sáp nhập; đẩy nhanh triển khai Trung tâm tài chính quốc tế và Khu thương mại tự do; tăng cường hỗ trợ khu vực kinh tế tư nhân; đồng thời kiểm soát tốt giá đất, giá bất động sản nhằm tránh những biến động bất thường trên thị trường.