Dòng tiền lướt sóng quay lại thị trường bất động sản

Hạ tầng, FOMO và dòng tiền dịch chuyển

Thị trường bất động sản đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét trong mục đích mua nhà. Thay vì ưu tiên nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn, dòng tiền có xu hướng chuyển sang hoạt động đầu tư, đặc biệt là đầu tư ngắn hạn và “lướt sóng”.

Theo khảo sát chân dung khách hàng năm 2025 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI), tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư đã tăng mạnh lên 28%, cao hơn 27% so với năm 2024. Đáng chú ý, nhóm đầu tư lướt sóng ngắn hạn cũng tăng từ 9% lên gần 12% chỉ sau một năm. Ở chiều ngược lại, nhu cầu mua để ở giảm gần 5%, trong khi mua để tích sản giảm mạnh từ 24% xuống còn 17%.

Nếu so với giai đoạn thị trường hạ nhiệt năm 2023, mức tăng của nhóm lướt sóng trong năm 2025 gần gấp 7 lần, còn nhu cầu đầu tư tăng khoảng 75%. Trái lại, tỷ lệ mua để ở giảm khoảng 28% và tích sản giảm gần 29%, phản ánh sự thay đổi cơ cấu cầu theo hướng thiên về đầu tư ngắn hạn.

Xu hướng này không chỉ xuất hiện trong khảo sát của Dat Xanh Services. Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, chủ yếu nhằm mục đích đầu tư. Khoảng 10% trong số này sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Tại thị trường phía Nam, DKRA Consulting ghi nhận hơn 50% giao dịch thành công trong năm qua thuộc về nhóm nhà đầu tư. Phần lớn nhà đầu tư có xu hướng hạn chế vay vốn, ưu tiên vòng quay vốn nhanh, với thời gian nắm giữ không quá ba năm. Cùng lúc, khảo sát tâm lý của chuyên trang batdongsan.com.vn cho thấy gần 60% người đã sở hữu nhà có nhu cầu mua thêm ít nhất một bất động sản để đầu tư, song chỉ dự kiến nắm giữ trong khoảng 2 - 5 năm.

Những con số này cho thấy thị trường đang bước vào một nhịp vận động mới, nơi dòng tiền đầu tư ngắn hạn gia tăng nhanh hơn so với nhu cầu ở thực.

Lý giải sự quay trở lại của dòng tiền lướt sóng, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, cho rằng thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều yếu tố hỗ trợ mang tính “kích hoạt” tâm lý đầu tư. Trong đó nổi bật là thông tin sáp nhập địa giới hành chính, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh, cùng sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư từ phía Bắc vào thị trường phía Nam.

Bên cạnh yếu tố hạ tầng và quy hoạch, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) về nguồn cung cũng góp phần thúc đẩy quyết định xuống tiền. Khi nhiều nhà đầu tư lo ngại giá sẽ tăng nhanh trở lại trong bối cảnh dự án mới được triển khai sau giai đoạn tắc nghẽn pháp lý, họ sẵn sàng chấp nhận mua sớm với kỳ vọng thanh khoản nhanh, sang tay được giá.

Yếu tố lãi suất cũng đóng vai trò quan trọng. Giai đoạn 2024 - đầu 2025, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp giúp chi phí vốn giảm, tạo cảm giác “an toàn” cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính trong ngắn hạn. Dù tỷ lệ vay không quá cao, nhưng lãi suất thấp vẫn đủ để kích thích dòng tiền quay lại thị trường.

Ở góc độ dòng tiền liên vùng, chuyên gia bất động sản Phan Đình Phúc, CEO Senee, nhận định dòng vốn từ nhà đầu tư phía Bắc là một trong những yếu tố góp phần tạo ra các đợt tăng giá cục bộ tại thị trường phía Nam thời gian qua. Trong đó, không ít giao dịch mang tính đầu tư ngắn hạn, lướt sóng theo thông tin quy hoạch và hạ tầng. Hệ quả là nhiều khu vực xuất hiện “cơn sốt” giá trong thời gian ngắn, rồi nhanh chóng hạ nhiệt, làm méo mó mặt bằng giá và gia tăng rủi ro cho thị trường.

Ở bình diện vĩ mô, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng phần lớn dòng tiền tín dụng bất động sản hiện nay vẫn bị hút vào hoạt động đầu cơ và lướt sóng, chiếm khoảng 80% giao dịch. Theo ông, tâm lý “mua cao - bán cao” có thể giúp một bộ phận nhà đầu tư hưởng lợi trong ngắn hạn, nhưng đồng thời tạo ra chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh mạnh, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn cho thị trường.

Lướt sóng quay lại nhưng rủi ro gia tăng

Việc đầu tư, lướt sóng tăng trở lại giúp thanh khoản thị trường cải thiện trong ngắn hạn, song cũng đặt ra nhiều dấu hỏi về tính bền vững. Khi cầu ở thực và tích sản dài hạn suy giảm, thị trường có nguy cơ lệch pha giữa cung - cầu thực chất, dẫn tới biến động giá khó kiểm soát.

Nhiều chuyên gia cho rằng hoạt động đầu cơ thuần túy, mua để chờ tăng giá nhưng không khai thác sử dụng, sẽ đối mặt với thách thức lớn trong giai đoạn tới. Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc thị trường DXS FERI, nhận định nền tảng vận hành của thị trường đang thay đổi, trong khi các yếu tố từng tạo điều kiện cho giới lướt sóng dần đảo chiều. Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời gian dòng tiền đầu cơ gia tăng.

Về nguồn cung, năm 2026 dự báo thị trường nhà ở sẽ có khoảng 136.000 sản phẩm mới, trong đó miền Bắc chiếm hơn 60.000 sản phẩm, miền Nam khoảng 54.000 sản phẩm, còn lại thuộc miền Trung và miền Tây. Nếu tính cả nguồn cung sơ cấp và thứ cấp, tổng lượng sản phẩm trên thị trường có thể vượt 200.000 căn. Khi “cơn khát” nguồn cung được giải nhiệt, thậm chí xuất hiện nguy cơ dư cung cục bộ tại một số khu vực, khả năng lướt sóng nhanh sẽ giảm đáng kể.

Ngoài ra, áp lực lãi suất đang quay trở lại. Từ cuối năm 2025, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động thêm 1 - 2 điểm phần trăm. Đồng thời, các khoản vay mua nhà giải ngân giai đoạn 2023 - 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ tăng lên, tác động trực tiếp đến tâm lý và dòng tiền của nhà đầu tư.

Ở khía cạnh quản lý, các chính sách mới và quá trình minh bạch hóa thị trường đang thu hẹp “không gian” hoạt động của các hình thức đầu cơ thiếu nền tảng. Việc siết chặt pháp lý, kiểm soát dòng tiền và quản trị giao dịch bằng dữ liệu được kỳ vọng sẽ hạn chế các “cơn sóng” giá ảo.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng sau giai đoạn sáp nhập tỉnh, các cơn sóng đầu cơ ngắn hạn với tốc độ tăng giá phi mã đã bị chặn lại, nhường chỗ cho xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn. Theo ông, năm 2026 sẽ không còn chỗ cho đầu tư “ăn xổi”, buộc các chủ thể tham gia thị trường phải chuyên nghiệp, minh bạch và tuân thủ kỷ cương trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số.

Trước làn sóng lướt sóng quay lại, nhiều chuyên gia cho rằng thay vì tìm cách “dập” hoàn toàn hoạt động đầu tư, điều quan trọng là định hướng thị trường vận hành theo giá trị thực, giảm thiểu rủi ro hệ thống.

Một trong những giải pháp then chốt là tiếp tục đẩy mạnh minh bạch hóa dữ liệu và quản lý giao dịch. Theo lộ trình, từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử thống nhất trên toàn quốc theo Nghị định 357. Đây được kỳ vọng là bước ngoặt trong quản lý pháp lý, truy xuất giao dịch và kiểm soát đầu cơ.

Song song với đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do nhà nước quản lý”, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của thị trường. Việc xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, dữ liệu đồng bộ sẽ giúp hạn chế tình trạng thổi giá, tạo sóng ảo.

Về phía thị trường, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ lướt sóng sang đầu tư trung - dài hạn, ưu tiên sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo được dòng tiền khai thác ổn định. Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng và lãi suất không còn quá “dễ chịu”, chỉ những sản phẩm có giá trị thực mới duy trì được thanh khoản.

Ở chiều cầu, việc khơi thông nhu cầu ở thực thông qua các chính sách tín dụng phù hợp, phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cũng được xem là yếu tố quan trọng giúp thị trường cân bằng hơn, giảm phụ thuộc vào dòng tiền đầu cơ.

Theo các chuyên gia, năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc rõ nét của thị trường bất động sản. Giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục bị thu hẹp. Khi đó, giá trị thật sẽ dần thay thế các kỳ vọng đầu cơ, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn.