Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phép phân lô bán nền tại các khu vực phường thuộc đô thị loại III trở lên, nhằm hạn chế tình trạng phát triển nhà ở manh mún, thiếu kiểm soát trong không gian đô thị.
Trước đây, khi mô hình chính quyền địa phương còn ba cấp, phạm vi áp dụng quy định này khá rõ ràng, tương ứng với các phường của thị xã, phường của thành phố thuộc tỉnh và phường của thành phố trực thuộc trung ương. Các khu vực còn lại, về nguyên tắc, vẫn được phép phân lô bán nền theo quy định của địa phương.
Tuy nhiên, khi mô hình chính quyền chuyển sang hai cấp, bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh và thực hiện sáp nhập cấp xã, ranh giới áp dụng quy định nêu trên bắt đầu phát sinh vướng mắc. Nhiều khu vực trước ngày 1/7/2025 còn được phép phân lô bán nền, nhưng sau khi trở thành một phần của phường thì lại không thể tiếp tục triển khai.
Ngoài ra, việc thay đổi mô hình chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp, bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thị trấn... dẫn đến thay đổi hoàn toàn tư duy về “đô thị”, “phân loại đô thị”. Điều này khiến việc xem xét một khu vực nào được hay không được phân lô bán nền sẽ trở nên phức tạp, khó khăn hơn so với bối cảnh trước.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Chủ tịch Hiệp hội. bất động sản TP. HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, cho rằng hiện nay đang tồn tại một “độ vênh” đáng kể giữa các luật. Trong khi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho phép phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên, thì Luật Đất đai 2024 lại không cấm tách thửa, thậm chí tại các quận.
Thực tế này dẫn đến tình trạng người dân vẫn có thể tách thửa đất theo nhu cầu của hộ gia đình, nhưng đồng thời cũng phát sinh những thửa đất “dôi dư” đưa ra giao dịch trên thị trường. Một số đầu nậu, doanh nghiệp nhỏ thậm chí “núp bóng” chủ sử dụng đất để gom đất, tách thửa sau đó đưa sản phẩm ra thị trường để kinh doanh.
“Đây là quy định thiếu sự đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ba luật này lẽ ra phải được thiết kế trên cùng một nền tảng, đồng thời tiếp tục đồng bộ với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn” - ông Châu nhấn mạnh.
Theo ông Châu, khi các luật không “nói cùng một ngôn ngữ”, thị trường sẽ rơi vào trạng thái vừa không kiểm soát được đầu cơ, vừa gây khó cho nhu cầu dân sinh chính đáng.
Ở góc nhìn khác, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA), ông Nguyễn Văn Đính, cho rằng quy định về phân lô bán nền đang gặp phải khó khăn nhất định sau khi sáp nhập đơn vị hành chính trên toàn quốc. Trước đây, việc hạn chế hay cho phép phân lô bán nền được căn cứ vào tính chất đầu tư, khả năng đầu tư, kết quả đầu tư, mức độ đô thị hóa và yêu cầu về cảnh quan, mỹ quan đô thị.
“Bây giờ, khi bối cảnh đã thay đổi, chúng ta vẫn phải dựa trên những tiêu chí thực chất này để xác định khu vực nào cần hạn chế, khu vực nào có thể cho phép. Nếu không có hướng dẫn cụ thể sớm, việc xác định được hay không được phân lô bán nền sẽ rất khó, kéo theo rủi ro pháp lý và có thể khiến thị trường chững lại” - ông Đính chia sẻ với VietnamFinance.
Theo ông Đính, sự thiếu rõ ràng này không chỉ ảnh hưởng đến những vấn đề pháp lý đi theo, mà còn khiến hoạt động mua bán, giao dịch trên thị trường bị đình trệ do tâm lý e ngại rủi ro của người dân và nhà đầu tư.
Trước những bất cập nêu trên, các chuyên gia cho rằng việc ban hành chính sách chuyển tiếp hợp lý là yêu cầu cấp thiết để thị trường không bị “sốc”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc căn cứ Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15 về phân loại đô thị trên phạm vi toàn quốc, kết hợp với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sẽ giúp xác định lại rõ ràng khu vực nào là đô thị, khu vực nào là nông thôn trong bối cảnh sáp nhập đơn vị hành chính hiện nay. Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần được sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn mới.
Ông Châu cho rằng quy định hiện hành việc cấm phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên là “khá cứng”. Với tư duy quản lý mới, cùng khung pháp lý về quy hoạch đô thị - nông thôn và phân loại đô thị vừa được hoàn thiện, việc mở rộng phạm vi cấm đến đô thị loại III cần được xem xét lại.
“Mục tiêu là vừa giải quyết nhu cầu dân sinh, vừa kiểm soát được tình trạng đầu nậu núp bóng người có đất để tách thửa. Thực tế cho thấy, trong nhiều đô thị hiện hữu vẫn tồn tại quỹ đất nông nghiệp xen cài, chứ không phải đô thị là không còn đất nông nghiệp” - ông Châu phân tích.
Theo ông, nhà nước vừa phải bảo đảm quyền tách thửa chính đáng của người dân để sử dụng, an cư, nhưng đồng thời cũng phải chấp nhận thực tế là họ có quyền tách thửa để chuyển nhượng. Vì vậy, chính sách phải sát thực tiễn và cần sử dụng hiệu quả các công cụ quy hoạch để kiểm soát
Chủ tịch HoREA kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đồng thời điều chỉnh một số nội dung của Luật Đất đai 2024 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong quản lý hoạt động phân lô bán nền. Việc xác định khu vực cấm triển khai dự án phân lô bán nền cũng cần bám sát Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn và Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phân loại đô thị.
Theo hướng tiếp cận này, phạm vi cấm phân lô bán nền nên được thu hẹp, tập trung vào các đô thị loại đặc biệt và loại I; còn đối với đô thị loại II và loại III, nên trao quyền cho chính quyền địa phương quy định cụ thể, phù hợp với điều kiện phát triển và thực trạng từng địa bàn.
Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng khi bộ máy chính quyền hai cấp đã dần ổn định, việc tiếp theo là đẩy nhanh hoàn thiện khung chính sách, tận dụng những quy định cũ còn phù hợp và chuyển tiếp một cách mềm mại, nhằm tránh làm đứt gãy thị trường.
“Vấn đề đặt ra hiện nay là làm thế nào để tiếp tục vận dụng hiệu quả các chính sách hiện hành, bảo đảm dễ thực hiện và phát huy đầy đủ tác dụng trong bối cảnh mới, tránh đứt gãy thị trường” – ông Đính nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Dự án Khu dân cư đô thị, thương mại dịch vụ tổ 17, 18 phường Him Lam (Him Lam Điện Biên) có diện tích trên 12.700m2 được phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất ở mức hơn 82 tỷ đồng.
(VNF) - Chi phí đất đai và hạ tầng ngày càng tăng đang khiến bài toán đầu tư bất động sản công nghiệp trở nên khó khăn hơn, dù phân khúc này vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ làn sóng dịch chuyển FDI và cải cách thể chế.
Sau nhiều năm phát triển chậm, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia đầu tư loại hình bất động sản này.
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Bắc Ninh vừa công bố kế hoạch bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn tỉnh với tổng số khoảng 2.000 căn hộ, giá từ hơn 12 triệu đồng/m2.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Cách đây 45 năm, rất ít người Trung Quốc chọn Thâm Quyến để lập nghiệp. Ngày nay, 18 triệu người gọi nơi đó là “nhà”. Sự thay đổi thần kỳ của thành phố bắt đầu từ một bước ngoặt lịch sử, đó là đầu tư cho giáo dục. Vịnh di sản của tỉnh Quảng Ninh cũng đang đứng trước ngưỡng cửa tương tự với sự xuất hiện của Làng Đại học - “thủ phủ tri thức” được kiến tạo tại Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản (BĐS).
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Ở một chuẩn sống nhất định, sự xa xỉ không còn nằm ở những gì được sở hữu, mà ở cách con người cảm nhận về nơi mình thuộc về. Tại The Magnolia, mỗi căn hộ được kiến tạo như một không gian phản chiếu bản sắc cá nhân, nơi sự riêng tư, thẩm mỹ và cảm xúc sống cùng tồn tại trong trạng thái cân bằng.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Dự án TT Genesis có tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, quy mô 1,9ha gồm 2 tháp căn hộ cao 30 tầng với hơn 1.400 căn hộ cùng 12 căn nhà phố.
(VNF) - TP. HCM, tính đến ngày 26/5/2026, nguồn thu từ các hồ sơ xác định giá đất đã có cơ sở pháp lý để triển khai thu là 64.879 tỷ đồng.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus cho rằng, lãi suất cao là giai đoạn bất động sản rẻ đi, các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi để bán hàng. Đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực “gom hàng”.
(VNF) - Đây là dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh (tỉnh Nghệ An) do Công ty TNHH Thanh Thành Đạt làm chủ đầu tư.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Mặc dù đã thanh toán hơn 72% giá trị khi mua căn biệt thự tại dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhưng khách hàng vẫn chưa dám nhận bàn giao tài sản vì chủ đầu tư dựng rào chắn bịt kín toàn bộ lối vào căn nhà và lối đi xuống biển.
(VNF) - DELTA Group vừa tiếp tục ghi dấu ấn trên thị trường xây dựng khi chính thức được lựa chọn là nhà thầu triển khai hai dự án Capital Square 2 và Capital Square 3 tại thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 15-17 đường Trường Chinh, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai có tổng vốn đầu tư khoảng 1.792 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở hiện đại.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân có thêm 966 căn nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán, nâng tổng số sản phẩm nhà ở đủ điều kiện kinh doanh tại dự án lên hơn 3.400 căn.
(VNF) - Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
(VNF) - Sau phiên đấu giá bất thành hồi đầu tháng 5, khu đất sân Chi Lăng tiếp tục được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 9.550 tỷ đồng.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Vô tình gặp chúng tôi trên bãi biển cát trắng Bãi Cháy, bà Anna Williams, du khách đến từ Mỹ, hồ hởi: “Chúng tôi đã đi qua nhiều cảng biển trên thế giới, nhưng hiếm nơi nào tạo được cảm xúc mạnh mẽ ngay từ giây phút đầu tiên như ở đây. Âm nhạc, không gian và sự thân thiện khiến Hạ Long để lại ấn tượng rất đặc biệt. Tôi khá ấn tượng với những chuyến thuyền mang dáng dấp cổ căng đôi buồm đỏ, nó tạo những cảm xúc khá mạnh, đưa chúng tôi váo một không gian yên bình, lãng mạn.
