Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phép phân lô bán nền tại các khu vực phường thuộc đô thị loại III trở lên, nhằm hạn chế tình trạng phát triển nhà ở manh mún, thiếu kiểm soát trong không gian đô thị.
Trước đây, khi mô hình chính quyền địa phương còn ba cấp, phạm vi áp dụng quy định này khá rõ ràng, tương ứng với các phường của thị xã, phường của thành phố thuộc tỉnh và phường của thành phố trực thuộc trung ương. Các khu vực còn lại, về nguyên tắc, vẫn được phép phân lô bán nền theo quy định của địa phương.
Tuy nhiên, khi mô hình chính quyền chuyển sang hai cấp, bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh và thực hiện sáp nhập cấp xã, ranh giới áp dụng quy định nêu trên bắt đầu phát sinh vướng mắc. Nhiều khu vực trước ngày 1/7/2025 còn được phép phân lô bán nền, nhưng sau khi trở thành một phần của phường thì lại không thể tiếp tục triển khai.
Ngoài ra, việc thay đổi mô hình chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp, bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thị trấn... dẫn đến thay đổi hoàn toàn tư duy về “đô thị”, “phân loại đô thị”. Điều này khiến việc xem xét một khu vực nào được hay không được phân lô bán nền sẽ trở nên phức tạp, khó khăn hơn so với bối cảnh trước.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Chủ tịch Hiệp hội. bất động sản TP. HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, cho rằng hiện nay đang tồn tại một “độ vênh” đáng kể giữa các luật. Trong khi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho phép phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên, thì Luật Đất đai 2024 lại không cấm tách thửa, thậm chí tại các quận.
Thực tế này dẫn đến tình trạng người dân vẫn có thể tách thửa đất theo nhu cầu của hộ gia đình, nhưng đồng thời cũng phát sinh những thửa đất “dôi dư” đưa ra giao dịch trên thị trường. Một số đầu nậu, doanh nghiệp nhỏ thậm chí “núp bóng” chủ sử dụng đất để gom đất, tách thửa sau đó đưa sản phẩm ra thị trường để kinh doanh.
“Đây là quy định thiếu sự đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ba luật này lẽ ra phải được thiết kế trên cùng một nền tảng, đồng thời tiếp tục đồng bộ với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn” - ông Châu nhấn mạnh.
Theo ông Châu, khi các luật không “nói cùng một ngôn ngữ”, thị trường sẽ rơi vào trạng thái vừa không kiểm soát được đầu cơ, vừa gây khó cho nhu cầu dân sinh chính đáng.
Ở góc nhìn khác, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA), ông Nguyễn Văn Đính, cho rằng quy định về phân lô bán nền đang gặp phải khó khăn nhất định sau khi sáp nhập đơn vị hành chính trên toàn quốc. Trước đây, việc hạn chế hay cho phép phân lô bán nền được căn cứ vào tính chất đầu tư, khả năng đầu tư, kết quả đầu tư, mức độ đô thị hóa và yêu cầu về cảnh quan, mỹ quan đô thị.
“Bây giờ, khi bối cảnh đã thay đổi, chúng ta vẫn phải dựa trên những tiêu chí thực chất này để xác định khu vực nào cần hạn chế, khu vực nào có thể cho phép. Nếu không có hướng dẫn cụ thể sớm, việc xác định được hay không được phân lô bán nền sẽ rất khó, kéo theo rủi ro pháp lý và có thể khiến thị trường chững lại” - ông Đính chia sẻ với VietnamFinance.
Theo ông Đính, sự thiếu rõ ràng này không chỉ ảnh hưởng đến những vấn đề pháp lý đi theo, mà còn khiến hoạt động mua bán, giao dịch trên thị trường bị đình trệ do tâm lý e ngại rủi ro của người dân và nhà đầu tư.
Trước những bất cập nêu trên, các chuyên gia cho rằng việc ban hành chính sách chuyển tiếp hợp lý là yêu cầu cấp thiết để thị trường không bị “sốc”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc căn cứ Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15 về phân loại đô thị trên phạm vi toàn quốc, kết hợp với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sẽ giúp xác định lại rõ ràng khu vực nào là đô thị, khu vực nào là nông thôn trong bối cảnh sáp nhập đơn vị hành chính hiện nay. Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần được sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn mới.
Ông Châu cho rằng quy định hiện hành việc cấm phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên là “khá cứng”. Với tư duy quản lý mới, cùng khung pháp lý về quy hoạch đô thị - nông thôn và phân loại đô thị vừa được hoàn thiện, việc mở rộng phạm vi cấm đến đô thị loại III cần được xem xét lại.
“Mục tiêu là vừa giải quyết nhu cầu dân sinh, vừa kiểm soát được tình trạng đầu nậu núp bóng người có đất để tách thửa. Thực tế cho thấy, trong nhiều đô thị hiện hữu vẫn tồn tại quỹ đất nông nghiệp xen cài, chứ không phải đô thị là không còn đất nông nghiệp” - ông Châu phân tích.
Theo ông, nhà nước vừa phải bảo đảm quyền tách thửa chính đáng của người dân để sử dụng, an cư, nhưng đồng thời cũng phải chấp nhận thực tế là họ có quyền tách thửa để chuyển nhượng. Vì vậy, chính sách phải sát thực tiễn và cần sử dụng hiệu quả các công cụ quy hoạch để kiểm soát
Chủ tịch HoREA kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đồng thời điều chỉnh một số nội dung của Luật Đất đai 2024 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong quản lý hoạt động phân lô bán nền. Việc xác định khu vực cấm triển khai dự án phân lô bán nền cũng cần bám sát Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn và Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phân loại đô thị.
Theo hướng tiếp cận này, phạm vi cấm phân lô bán nền nên được thu hẹp, tập trung vào các đô thị loại đặc biệt và loại I; còn đối với đô thị loại II và loại III, nên trao quyền cho chính quyền địa phương quy định cụ thể, phù hợp với điều kiện phát triển và thực trạng từng địa bàn.
Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng khi bộ máy chính quyền hai cấp đã dần ổn định, việc tiếp theo là đẩy nhanh hoàn thiện khung chính sách, tận dụng những quy định cũ còn phù hợp và chuyển tiếp một cách mềm mại, nhằm tránh làm đứt gãy thị trường.
“Vấn đề đặt ra hiện nay là làm thế nào để tiếp tục vận dụng hiệu quả các chính sách hiện hành, bảo đảm dễ thực hiện và phát huy đầy đủ tác dụng trong bối cảnh mới, tránh đứt gãy thị trường” – ông Đính nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Bước sang đầu năm 2026, thị trường nhà mặt phố tại hai phường mới Tây Hồ và Phú Thượng tiếp tục gây chú ý khi mặt bằng giá được ghi nhận ở mức rất cao, có nơi chạm ngưỡng gần 2 tỷ đồng/m².
(VNF) - Từ nay đến năm 2045, Hà Nội xác định sẽ phát triển 14 khu đô thị mới với tổng quy mô vốn đầu tư lên khoảng 7,67 triệu tỷ đồng.
(VNF) - TP. HCM vừa công khai danh sách 3.225 doanh nghiệp còn nợ thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước, tính đến cuối năm 2025, với tổng số tiền nợ lên tới 9.715 tỷ đồng.
(VNF) - Với các khu đô thị đa mục tiêu, Hà Nội xây dựng cơ chế kiểm soát lợi nhuận, giá thành góp phần giảm mặt bằng giá nhà trên thị trường bất động sản và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
(VNF) - Nghị quyết 66.11 được kỳ vọng sẽ lập lại trật tự cho hoạt động đấu giá đất nền khi nâng mức tiền đặt trước và bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá với cá nhân bỏ cọc. Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, hiệu quả của chính sách này vẫn phụ thuộc lớn vào khâu thực thi và cách tổ chức đấu giá tại các địa phương.
(VNF) - Tập đoàn Công nghiệp Kinh Môn vừa được chọn là nhà đầu tư làm dự án đầu tư xây dựng khu dân cư ven đường tránh trung tâm thành phố Chí Linh có tổng vốn đầu tư 3.919 tỷ đồng.
(VNF) - Theo kế hoạch, đến năm 2030, toàn tỉnh Nghệ AN sẽ hoàn thành khoảng 4,05 triệu m² sàn NƠXH, từng bước hiện thực hóa mục tiêu an sinh và ổn định thị trường bất động sản.
(VNF) - Việc Hải Phòng thành lập khu thương mại tự do quy mô khoảng 6.292ha là một bước đi kinh tế quan trọng của thành phố cảng trong giai đoạn phát triển mới. Thông tin này không chỉ mở ra kỳ vọng về tăng trưởng thương mại – logistics, mà còn đặt ra câu hỏi then chốt với thị trường bất động sản: khi nền kinh tế bước sang giai đoạn vận hành ở cấp độ cao hơn, giá trị sẽ được tích lũy ở đâu?
(VNF) - Với khoảng 50.000 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, Nghệ An đã ban hành lộ trình cụ thể, yêu cầu các địa phương hoàn tất rà soát trong năm 2026 và phấn đấu giải quyết dứt điểm tình trạng “tồn sổ đỏ” kéo dài nhiều năm.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu tăng cung nhà ở cả 3 phân khúc, Đà Nẵng hủy kết quả cho thuê khu đất ven sông Hàn... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/1.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, yếu tố pháp lý ngày càng trở thành tiêu chí ưu tiên của người mua và nhà đầu tư. Những dự án triển khai thực chất, pháp lý rõ ràng đang dần lấy lại niềm tin của thị trường.
(VNF) - Sáng 25/1/2026, sự kiện “Vượng Sắc Hoàng Kim” tại Vinhomes Golden City (Dương Kinh, Hải Phòng) thu hút một lượng lớn khách hàng đến từ Hà Nội và các tỉnh lân cận. Chỉ sau một vòng tham quan dự án và nghe giới thiệu về loạt ưu đãi “chồng tầng”, nhiều người đã quyết định xuống tiền sở hữu ngay dòng sản phẩm thấp tầng với mức giá “hời hơn chung cư” tại trung tâm giao thương mới phía Nam thành phố Cảng.
(VNF) - Từ mức giá khởi điểm hơn 280 triệu đồng/năm, khu đất HH1 mặt tiền đường Trần Hưng Đạo (phường An Hải, TP. Đà Nẵng) được trả vọt lên gần 4.900 tỷ đồng/năm. Tuy nhiên, ngay sau khi công bố kết quả, người trúng thuê đã xin rút hồ sơ.
(VNF) - TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên tuyệt đối trong phân bổ tín dụng, bởi vốn cần được chia sẻ cho nhiều ngành sản xuất – kinh doanh khác. Do vậy, thị trường bất động sản buộc phải chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn trong giai đoạn hiện nay.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vincom Retail (HoSE: VRE) đã kết lại năm 2025 với khoản lãi sau thuế 6.446 tỷ đồng, tăng 57% so với năm trước.
(VNF) - Ngày 25/1/2026, liên doanh Keppel & Khang Điền đã chính thức bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho cư dân tại khu biệt thự Gladia by the Waters - phân khu đầu tiên được mở bán nằm trong tổng thể khu đô thị 30ha của Khang Điền.
(VNF) - UBND tỉnh Gia Lai yêu cầu các địa phương và lực lượng công an ngăn chặn hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất trong khu vực quy hoạch các dự án năng lượng trên địa bàn.
(VNF) - Quy định cấm phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên đang bộc lộ bất cập khi mô hình chính quyền địa phương chuyển sang hai cấp và địa giới hành chính được sắp xếp lại. Nhiều khu vực trước đây là xã, mang đặc điểm nông thôn, được nhập vào phường nhưng chưa được đô thị hoá thực chất, khiến việc áp dụng luật vào thực tiễn trở nên phức tạp và khó khăn hơn.
(VNF) - Từ mức giá khởi điểm chỉ 7–10 triệu đồng/m², nhiều lô đất tại các xã vùng nông thôn Nghệ An đã được trả giá lên trên 30 triệu đồng/m². Giá đất tăng chóng mặt theo các phiên đấu giá và thông tin dự án khiến thị trường địa phương biến động mạnh, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
(VNF) - Năm 2026, tại Đà Nẵng, nguồn cung mới của đất nền được dự báo tiếp tục khan hiếm; nguồn cung căn hộ tương đương năm 2025, giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao.
(VNF) - Thông tư liên tịch 11/2025 tạo cơ sở pháp lý để xử lý hình sự các hành vi gây lãng phí đất đai nghiêm trọng, góp phần siết chặt quản lý và ngăn chặn tình trạng dự án treo, đất bỏ hoang.
(VNF) - Thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng bước vào chu kỳ phục hồi với nền tảng thể chế thông thoáng hơn, dòng vốn được khơi thông và nguồn cung dần cải thiện.
(VNF) - Tỉnh Phú Thọ vừa giao gần 13.400m2 đất cho Công ty TNHH xây dựng Tự Lập để thực hiện dự án Khu nhà ở đô thị Đoàn Kết tại phường Việt Trì.
(VNF) - Khu đất từng gây “sốt” trăm triệu đồng/ m2 tại Hoài Đức sắp mở lại đấu giá; Khánh Hòa tiếp nhận 47 cơ sở nhà đất từ thuế, kho bạc, ưu tiên bố trí y tế, giáo dục; giá chung cư trung tâm TP. HCM lập mặt bằng mới, có nơi tiệm cận 280 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 26/1.
(VNF) - Bước sang đầu năm 2026, thị trường nhà mặt phố tại hai phường mới Tây Hồ và Phú Thượng tiếp tục gây chú ý khi mặt bằng giá được ghi nhận ở mức rất cao, có nơi chạm ngưỡng gần 2 tỷ đồng/m².
(VNF) - Dự án Đầu tư xây dựng bến cảng Liên Chiểu – phần cơ sở hạ tầng dùng chung, đang bước vào giai đoạn nước rút với khối lượng thi công đạt khoảng 97%. Hình hài đại công trường cảng biển chiến lược dần hiện rõ bên vịnh Đà Nẵng.
