Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phép phân lô bán nền tại các khu vực phường thuộc đô thị loại III trở lên, nhằm hạn chế tình trạng phát triển nhà ở manh mún, thiếu kiểm soát trong không gian đô thị.
Trước đây, khi mô hình chính quyền địa phương còn ba cấp, phạm vi áp dụng quy định này khá rõ ràng, tương ứng với các phường của thị xã, phường của thành phố thuộc tỉnh và phường của thành phố trực thuộc trung ương. Các khu vực còn lại, về nguyên tắc, vẫn được phép phân lô bán nền theo quy định của địa phương.
Tuy nhiên, khi mô hình chính quyền chuyển sang hai cấp, bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh và thực hiện sáp nhập cấp xã, ranh giới áp dụng quy định nêu trên bắt đầu phát sinh vướng mắc. Nhiều khu vực trước ngày 1/7/2025 còn được phép phân lô bán nền, nhưng sau khi trở thành một phần của phường thì lại không thể tiếp tục triển khai.
Ngoài ra, việc thay đổi mô hình chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp, bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thị trấn... dẫn đến thay đổi hoàn toàn tư duy về “đô thị”, “phân loại đô thị”. Điều này khiến việc xem xét một khu vực nào được hay không được phân lô bán nền sẽ trở nên phức tạp, khó khăn hơn so với bối cảnh trước.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Chủ tịch Hiệp hội. bất động sản TP. HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, cho rằng hiện nay đang tồn tại một “độ vênh” đáng kể giữa các luật. Trong khi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho phép phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên, thì Luật Đất đai 2024 lại không cấm tách thửa, thậm chí tại các quận.
Thực tế này dẫn đến tình trạng người dân vẫn có thể tách thửa đất theo nhu cầu của hộ gia đình, nhưng đồng thời cũng phát sinh những thửa đất “dôi dư” đưa ra giao dịch trên thị trường. Một số đầu nậu, doanh nghiệp nhỏ thậm chí “núp bóng” chủ sử dụng đất để gom đất, tách thửa sau đó đưa sản phẩm ra thị trường để kinh doanh.
“Đây là quy định thiếu sự đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ba luật này lẽ ra phải được thiết kế trên cùng một nền tảng, đồng thời tiếp tục đồng bộ với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn” - ông Châu nhấn mạnh.
Theo ông Châu, khi các luật không “nói cùng một ngôn ngữ”, thị trường sẽ rơi vào trạng thái vừa không kiểm soát được đầu cơ, vừa gây khó cho nhu cầu dân sinh chính đáng.
Ở góc nhìn khác, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA), ông Nguyễn Văn Đính, cho rằng quy định về phân lô bán nền đang gặp phải khó khăn nhất định sau khi sáp nhập đơn vị hành chính trên toàn quốc. Trước đây, việc hạn chế hay cho phép phân lô bán nền được căn cứ vào tính chất đầu tư, khả năng đầu tư, kết quả đầu tư, mức độ đô thị hóa và yêu cầu về cảnh quan, mỹ quan đô thị.
“Bây giờ, khi bối cảnh đã thay đổi, chúng ta vẫn phải dựa trên những tiêu chí thực chất này để xác định khu vực nào cần hạn chế, khu vực nào có thể cho phép. Nếu không có hướng dẫn cụ thể sớm, việc xác định được hay không được phân lô bán nền sẽ rất khó, kéo theo rủi ro pháp lý và có thể khiến thị trường chững lại” - ông Đính chia sẻ với VietnamFinance.
Theo ông Đính, sự thiếu rõ ràng này không chỉ ảnh hưởng đến những vấn đề pháp lý đi theo, mà còn khiến hoạt động mua bán, giao dịch trên thị trường bị đình trệ do tâm lý e ngại rủi ro của người dân và nhà đầu tư.
Trước những bất cập nêu trên, các chuyên gia cho rằng việc ban hành chính sách chuyển tiếp hợp lý là yêu cầu cấp thiết để thị trường không bị “sốc”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc căn cứ Nghị quyết số 111/2025/UBTVQH15 về phân loại đô thị trên phạm vi toàn quốc, kết hợp với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sẽ giúp xác định lại rõ ràng khu vực nào là đô thị, khu vực nào là nông thôn trong bối cảnh sáp nhập đơn vị hành chính hiện nay. Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần được sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn mới.
Ông Châu cho rằng quy định hiện hành việc cấm phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên là “khá cứng”. Với tư duy quản lý mới, cùng khung pháp lý về quy hoạch đô thị - nông thôn và phân loại đô thị vừa được hoàn thiện, việc mở rộng phạm vi cấm đến đô thị loại III cần được xem xét lại.
“Mục tiêu là vừa giải quyết nhu cầu dân sinh, vừa kiểm soát được tình trạng đầu nậu núp bóng người có đất để tách thửa. Thực tế cho thấy, trong nhiều đô thị hiện hữu vẫn tồn tại quỹ đất nông nghiệp xen cài, chứ không phải đô thị là không còn đất nông nghiệp” - ông Châu phân tích.
Theo ông, nhà nước vừa phải bảo đảm quyền tách thửa chính đáng của người dân để sử dụng, an cư, nhưng đồng thời cũng phải chấp nhận thực tế là họ có quyền tách thửa để chuyển nhượng. Vì vậy, chính sách phải sát thực tiễn và cần sử dụng hiệu quả các công cụ quy hoạch để kiểm soát
Chủ tịch HoREA kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đồng thời điều chỉnh một số nội dung của Luật Đất đai 2024 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất trong quản lý hoạt động phân lô bán nền. Việc xác định khu vực cấm triển khai dự án phân lô bán nền cũng cần bám sát Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn và Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phân loại đô thị.
Theo hướng tiếp cận này, phạm vi cấm phân lô bán nền nên được thu hẹp, tập trung vào các đô thị loại đặc biệt và loại I; còn đối với đô thị loại II và loại III, nên trao quyền cho chính quyền địa phương quy định cụ thể, phù hợp với điều kiện phát triển và thực trạng từng địa bàn.
Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng khi bộ máy chính quyền hai cấp đã dần ổn định, việc tiếp theo là đẩy nhanh hoàn thiện khung chính sách, tận dụng những quy định cũ còn phù hợp và chuyển tiếp một cách mềm mại, nhằm tránh làm đứt gãy thị trường.
“Vấn đề đặt ra hiện nay là làm thế nào để tiếp tục vận dụng hiệu quả các chính sách hiện hành, bảo đảm dễ thực hiện và phát huy đầy đủ tác dụng trong bối cảnh mới, tránh đứt gãy thị trường” – ông Đính nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Trong khi thị trường thứ cấp xuất hiện làn sóng giảm giá trên diện rộng cùng sự hạ nhiệt về thanh khoản, giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Diễn biến trái chiều này phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường dưới tác động của lãi suất, nguồn cung và kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư.
(VNF) - Vịnh Xanh giúp người Hà Nội bước ra khỏi “chiếc áo chật” của phố cũ mà vẫn giữ nếp sống “nhà có đất”
(VNF) - Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá.
(VNF) - Hơn 20 năm “mắc kẹt” trong xác định tiền sử dụng đất tại Dự án 97 Bạch Đằng, Tập đoàn 202 đang đối mặt với áp lực lớn với khoản tiền thuế lên tới 144 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP Hà Nội giao Sở Xây dựng tham mưu ban hành quy định về khung giá cho thuê nhà ở đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê trên địa bàn Thành phố.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời lựa chọn Công ty CP Địa ốc Kim Thi làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (NƠXH) tại phường Vinh Phú với tổng mức đầu tư hơn 1.557 tỷ đồng.
(VNF) - Bộ Tư pháp được giao rà soát, đánh giá để quy định phù hợp về tỷ lệ tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, theo hướng nâng mức tối thiểu từ 10% lên 20%, trong khi mức tối đa giữ ở 50%.
(VNF) - Ban Quản lý Khu kinh tế, công nghiệp TP. Huế đang tổ chức mời các nhà đầu tư quan tâm nộp hồ sơ đăng ký thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) La Sơn – Khu số 02, với tổng vốn đầu tư gần 1.707 tỷ đồng.
(VNF) - Nghệ An thông qua danh mục khu đất hơn 857ha tại Trường Vinh và Vinh Lộc để đấu thầu dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng sinh thái Trường Vinh.
(VNF) - Thanh tra TP. Đồng Nai yêu cầu cơ quan chức năng kiểm tra việc phê duyệt giá bán nhà ở xã hội của Công ty cổ phần Long Thành Riverside tại dự án chung cư NƠXH xã Long Thành (còn có tên gọi iD Town).
(VNF) - Trong 6 tháng đầu năm 2026, TP. HCM phát triển khoảng 7,89 triệu m² sàn nhà ở. Dự kiến trong quý III/2026, thành phố sẽ khởi công 59 dự án được triển khai theo cơ chế "luồng xanh" trong giải quyết thủ tục, với quy mô khoảng 54.900 căn hộ để hoàn thành trong năm 2027.
(VNF) - Ngày 29/6, Hà Nội vừa chính thức công bố Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, định hướng phát triển tập trung vào không gian công cộng tại nội đô, theo đó, nguồn cung bất động sản thấp tầng được dự báo thu hẹp. Đặc biệt, những quỹ đất nhà ở “cận hồ kế công viên” tại khu vực trung tâm ngày càng trở nên khan hiếm, được xem là nhóm tài sản có giá trị cao và thu hút sự quan tâm của giới có tiềm lực tài chính.
(VNF) - Nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới cao nhất trong vòng 6 năm, song thanh khoản bắt đầu chững lại khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện căn hộ mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2.
(VNF) - Theo JLL, hoạt động M&A bất động sản trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét khi dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Trong đó, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt về số lượng giao dịch, trong khi khách sạn nghỉ dưỡng nổi lên như một điểm sáng đáng chú ý.
(VNF) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong đó đề xuất loạt chính sách mới như bổ sung loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp vào luật.
(VNF) - UBND xã Sóc Sơn vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với tổ hợp vui chơi giải trí, trường đua ngựa trên địa bàn xã.
(VNF) - Sau khi trúng đấu giá khu đất vàng hơn 11,5ha với mức giá trên 651 tỷ đồng, Tập đoàn Sunrise Sầm Sơn đã chính thức được giao đất để triển khai dự án bất động sản.
(VNF) - Trong 6 tháng, 1.463 doanh nghiệp bất động sản đã hoàn tất thủ tục giải thể, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ năm trước.
(VNF) - Tỉnh Phú Thọ vừa có quyết định chuyển đổi hơn 43ha đất rừng làm khu đô thị sinh thái số 3 tại xã Thịnh Minh. Dự án giao cho Công ty TNHH Phát triển Hòa Long là nhà đầu tư thực hiện.
(VNF) - Sở Xây dựng Hải Phòng cho biết 284 căn nhà ở thương mại thấp tầng tại Dự án nhà ở xã hội Tràng Cát (giai đoạn 1) đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Sau hàng loạt dự án công nghiệp tỷ USD, Nghệ An tiếp tục đưa ra đấu thầu một "siêu dự án" du lịch ven biển hơn 7.200 tỷ đồng, với điểm nhấn là sân golf 18 hố và tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô gần 175ha.
(VNF) - Thị trường bất động sản năm 2025 ghi dấu làn sóng “Nam tiến” mạnh mẽ của nhà đầu tư miền Bắc. Liệu sau hơn 1 năm, làn sóng này có còn được duy trì?
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Trung Quý – Bắc Ninh vừa được chấp thuận là nhà đầu tư làm dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Chợ Mới 4 với tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự phân hoá sâu sắc giữa các địa bàn khi có khu vực bán hàng rất tốt, nhưng có nơi lại đìu hiu như chợ chiều.
(VNF) - Gia Lai vừa quyết định đấu giá quyền sử dụng hơn 201ha đất tại phường Pleiku để thực hiện Khu đô thị CK54, với tổng vốn đầu tư gần 13.800 tỷ đồng.
(VNF) - Trong khi thị trường thứ cấp xuất hiện làn sóng giảm giá trên diện rộng cùng sự hạ nhiệt về thanh khoản, giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Diễn biến trái chiều này phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường dưới tác động của lãi suất, nguồn cung và kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư.
(VNF) - Sau nhiều năm vướng mắc, nhiều đoạn thuộc tuyến đường trục Tây Thăng Long ở Hà Nội đã cơ bản hoàn thành giải phóng mặt bằng, hướng tuyến dự án dần hiện rõ và đang được phấn đấu hoàn thành trong năm 2027.
