Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phép phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên, nhằm kiểm soát phát triển đô thị, hạn chế tình trạng nhà ở manh mún, thiếu hạ tầng và phá vỡ quy hoạch. Về nguyên tắc, đây là quy định đã được luật hóa và có lộ trình thực hiện rõ ràng.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định phạm vi áp dụng lại đang gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc trực tiếp vào địa giới hành chính - yếu tố vừa trải qua những thay đổi căn bản.
Trước đây, trong chính quyền địa phương 3 cấp (tỉnh – huyện – xã) thì đô thị loại III trở lên tương ứng sẽ là: thị xã – thành phố thuộc tỉnh – thành phố thuộc trung ương. Xét theo luật hiện hành, sẽ không được phân lô bán nền tại các phường của thị xã, các phường của thành phố thuộc tỉnh, các phường của thành phố thuộc trung ương.
Tại khu vực còn lại, địa phương về nguyên tắc được phép cho phân lô bán nền, và địa phương được ban hành các quy định đặc thù để triển khai nội dung này (vẫn có thể cấm phân lô bán nền tại một số khu vực nằm ngoài khu vực phường đã nêu ở trên).
Tuy nhiên, hiện nay đã thay đổi mô hình chính quyền địa phương, theo đó chỉ còn 2 cấp (cấp tỉnh – xã), đã bỏ thị xã, thành phố thuộc tỉnh, đồng thời có sự sáp nhập cấp xã (một số khu vực là xã trước đây được nhập vào phường và trở thành một phần của phường). Sự thay đổi này khiến cùng một khu đất, nếu xét theo pháp luật trước thời điểm sáp nhập thì đủ điều kiện được phân lô bán nền, nhưng nếu đối chiếu với quy định hiện hành lại rơi vào diện không được phân lô bán nền.
Đáng chú ý, việc sáp nhập chủ yếu mang tính quản lý hành chính, chưa kéo theo sự thay đổi tương xứng về quy hoạch, hạ tầng hay cấu trúc không gian. Nhiều phường mới được hình thành từ các xã ven đô vẫn mang đặc điểm nông thôn, với mật độ xây dựng thấp, nhà ở riêng lẻ là chủ yếu và hạ tầng chưa đạt chuẩn đô thị.
Trong bối cảnh đó, theo giới chuyên môn, việc xác định khu vực nào được hay không được phân lô bán nền đang trở nên phức tạp hơn, đặt ra thách thức lớn cho cả cơ quan quản lý lẫn người sử dụng đất.
Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, Giám đốc khối luật SBLaw, cho rằng Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã lựa chọn tiêu chí hành chính gắn với phân loại đô thị để thiết lập ranh giới pháp lý cho việc cấm phân lô bán nền, đặc biệt là tại các phường thuộc đô thị loại III trở lên.
“Về mặt lập pháp, đây là một bước đi nhằm kiểm soát phát triển đô thị, hạn chế tình trạng hình thành các khu dân cư manh mún, thiếu hạ tầng và phá vỡ quy hoạch chung” – luật sư Hà nói.
Tuy nhiên, trong bối cảnh sắp xếp lại đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp, việc thay đổi tên gọi và địa giới hành chính đang tạo ra những khó khăn lớn trong quá trình áp dụng quy định này.
Theo vị luật sư, nhiều xã ven đô được nhập nguyên trạng thành phường mới chỉ vì yêu cầu quản lý hành chính, trong khi không gian vật chất, mật độ xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và chức năng sử dụng đất về cơ bản vẫn mang tính nông thôn. Khi đó, nếu áp dụng cứng nhắc quy định cấm phân lô bán nền chỉ dựa trên tên gọi “phường”, sẽ dẫn đến tình trạng một khu vực chưa đạt ngưỡng đô thị hóa thực chất nhưng lại bị điều chỉnh như một khu vực đô thị hoàn chỉnh.
“Điều này không chỉ gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong việc xác định phạm vi áp dụng, mà còn làm phát sinh xung đột giữa quy định pháp luật và thực tiễn sử dụng đất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân” – vị luật sư nêu quan điểm.
Những vướng mắc có thể nảy sinh từ việc xác định phạm vi cấm phân lô bán nền cho thấy quy định hiện hành đang đứng trước bài toán không nhỏ trong quá trình áp dụng. Thực tiễn cho thấy, cách tiếp cận thuần túy theo ranh giới hành chính khó có thể phản ánh đầy đủ mức độ đô thị hóa và đặc điểm không gian của từng khu vực.
Trên thực tế, không phải mọi phường đều có mức độ đô thị hóa như nhau. Có phường là lõi trung tâm đô thị, đòi hỏi yêu cầu cao về quản lý kiến trúc, hạ tầng và không gian xây dựng, nhưng cũng có phường được hình thành từ các xã nông thôn, hạ tầng còn hạn chế, chức năng sử dụng đất và cấu trúc dân cư chưa mang tính đô thị rõ nét.
Trong bối cảnh đó, giới quan sát cho rằng vai trò hướng dẫn thống nhất của Bộ Xây dựng là yếu tố then chốt. Việc làm rõ tiêu chí xác định đâu là khu vực mang bản chất đô thị, đâu vẫn là không gian dân cư nông thôn mở rộng sẽ giúp địa phương có cơ sở áp dụng quy định một cách nhất quán, hạn chế xung đột pháp lý và góp phần ổn định thị trường trong giai đoạn chuyển tiếp.
Theo luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, trong giai đoạn hiện nay, Bộ Xây dựng cần hướng dẫn áp dụng pháp luật theo hướng kết hợp chặt chẽ giữa tiêu chí pháp lý và mức độ đô thị hóa thực tế, thay vì chỉ dựa thuần túy vào ranh giới hành chính.
“Bản chất của việc cấm phân lô bán nền không nhằm quản lý tên gọi đơn vị hành chính mà nhằm kiểm soát hình thái phát triển đô thị, bảo đảm phát triển nhà ở gắn với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy hoạch được phê duyệt” – luật sư Hà nhấn mạnh.
Do đó, theo luật sư, các yếu tố như mức độ hoàn thiện hạ tầng, mật độ xây dựng, chức năng sử dụng đất theo quy hoạch và vai trò của khu vực đó trong cấu trúc đô thị cần được coi là căn cứ quan trọng khi xác định khu vực được hay không được phân lô bán nền.
Đặc biệt, trong bối cảnh chuyển tiếp hiện nay, nếu tiếp tục áp dụng cứng nhắc theo địa giới hành chính mới, sẽ rất dễ tạo ra những hệ quả bất hợp lý và làm giảm tính khả thi của pháp luật.
Bên cạnh đó, luật sư Hà nhìn nhận, từ góc độ chính sách, điều quan trọng nhất là phải tránh tư duy hành chính hóa không gian đô thị và quyền sử dụng đất của người dân. Việc sắp xếp đơn vị hành chính là yêu cầu tất yếu trong cải cách tổ chức bộ máy nhà nước, nhưng đây là vấn đề quản lý hành chính, không nên trở thành yếu tố làm thay đổi đột ngột quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và nhà đầu tư trong lĩnh vực đất đai, nhà ở.
Chính sách cấm phân lô bán nền cần được nhìn nhận như một công cụ quản lý phát triển đô thị bền vững, chứ không phải là biện pháp “cào bằng” áp dụng cho mọi khu vực mang tên phường. Do đó, trong giai đoạn chuyển tiếp hiện nay, cơ quan quản lý nhà nước cần có hướng dẫn linh hoạt, có lộ trình rõ ràng và cơ chế chuyển tiếp hợp lý, bảo đảm rằng pháp luật vừa đạt được mục tiêu quản lý đô thị, vừa duy trì được sự ổn định xã hội và niềm tin của thị trường.
“Chỉ khi pháp luật được xây dựng và áp dụng trên cơ sở thực tiễn phát triển không gian đô thị, các quy định mới có thể phát huy hiệu quả và tránh được những hệ quả ngoài mong muốn” – luật sư Hà nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Sau nhiều năm tích lũy, thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh) đang bước vào giai đoạn chuyển động mới nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, du lịch và các dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng để khu vực này đón cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hiếm hoi khi nguồn cung tăng mạnh, các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách bán hàng và người mua nắm nhiều lợi thế hơn trong đàm phán. Đây có thể là "cửa sổ cơ hội" cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn trước khi thị trường bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn.
(VNF) - Tập đoàn Bất động sản CRV vừa phê duyệt giá bán nhà ở xã hội tại Hoàng Huy New City (Hải Phòng), dao động từ khoảng 10,8 triệu đồng/m² đến gần 30 triệu đồng/m² tùy vị trí căn hộ.
(VNF) - 72 lô đất tại xã Tiến Thắng và xã Quang Minh (TP Hà Nội) sẽ được đưa lên sàn đấu giá vào ngày 20, 21/6 tới đây. Mức giá khởi điểm cho các lô đất từ 6,3 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hiện việc sử dụng và tính tương thích của xăng E10 trên các dòng xe ô tô Đức tại thị trường Việt Nam đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của người dùng.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị có quy mô 44,6ha tại phường Dương Kinh và xã Kiến Minh.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi dòng tiền không còn chảy dàn trải như trước mà tập trung vào những khu vực có nền tảng kinh tế tốt, hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng rõ ràng.
(VNF) - Khu đất K200 có diện tích gần 11.000m2 được đấu giá để Khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và Trung tâm thương mại - dịch vụ, với tổng vốn dầu tư 3.180 tỷ đồng.
(VNF) - Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II vừa gọi tên T&T Homes, thành viên của T&T Group ở hai hạng mục quan trọng: Top 10 Doanh nghiệp Bất động sản triển vọng nhất Việt Nam và Top 10 Dự án khu đô thị đáng sống nhất Việt Nam dành cho T&T City Millennia.
(VNF) - Sau VSIP Bắc Thạch Hà, KCN Hưng Long và hàng loạt dự án tỷ USD tại Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh tiếp tục chấp thuận KCN Bắc Hồng Lĩnh hơn 2.080 tỷ đồng.
(VNF) - Bên lề hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức sáng 6/6, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, lưu ý rằng dù nhu cầu đối với nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nếu không tính toán kỹ, chủ đầu tư vẫn sẽ đối diện với rủi ro ế hàng.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Dự án Khu dân cư đô thị, thương mại dịch vụ tổ 17, 18 phường Him Lam (Him Lam Điện Biên) có diện tích trên 12.700m2 được phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất ở mức hơn 82 tỷ đồng.
(VNF) - Chi phí đất đai và hạ tầng ngày càng tăng đang khiến bài toán đầu tư bất động sản công nghiệp trở nên khó khăn hơn, dù phân khúc này vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ làn sóng dịch chuyển FDI và cải cách thể chế.
Sau nhiều năm phát triển chậm, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia đầu tư loại hình bất động sản này.
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Bắc Ninh vừa công bố kế hoạch bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn tỉnh với tổng số khoảng 2.000 căn hộ, giá từ hơn 12 triệu đồng/m2.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Cách đây 45 năm, rất ít người Trung Quốc chọn Thâm Quyến để lập nghiệp. Ngày nay, 18 triệu người gọi nơi đó là “nhà”. Sự thay đổi thần kỳ của thành phố bắt đầu từ một bước ngoặt lịch sử, đó là đầu tư cho giáo dục. Vịnh di sản của tỉnh Quảng Ninh cũng đang đứng trước ngưỡng cửa tương tự với sự xuất hiện của Làng Đại học - “thủ phủ tri thức” được kiến tạo tại Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản (BĐS).
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Ở một chuẩn sống nhất định, sự xa xỉ không còn nằm ở những gì được sở hữu, mà ở cách con người cảm nhận về nơi mình thuộc về. Tại The Magnolia, mỗi căn hộ được kiến tạo như một không gian phản chiếu bản sắc cá nhân, nơi sự riêng tư, thẩm mỹ và cảm xúc sống cùng tồn tại trong trạng thái cân bằng.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Sau nhiều năm tích lũy, thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh) đang bước vào giai đoạn chuyển động mới nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, du lịch và các dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng để khu vực này đón cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Vô tình gặp chúng tôi trên bãi biển cát trắng Bãi Cháy, bà Anna Williams, du khách đến từ Mỹ, hồ hởi: “Chúng tôi đã đi qua nhiều cảng biển trên thế giới, nhưng hiếm nơi nào tạo được cảm xúc mạnh mẽ ngay từ giây phút đầu tiên như ở đây. Âm nhạc, không gian và sự thân thiện khiến Hạ Long để lại ấn tượng rất đặc biệt. Tôi khá ấn tượng với những chuyến thuyền mang dáng dấp cổ căng đôi buồm đỏ, nó tạo những cảm xúc khá mạnh, đưa chúng tôi váo một không gian yên bình, lãng mạn.
