Dữ liệu của One Mount Group cho thấy, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã lên tới khoảng 86 triệu đồng/m², mức cao nhất từ trước đến nay. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ của thị trường gần tương đương với lượng cung chào bán, phần nào cho thấy cầu thực vẫn đang dẫn dắt thị trường, thay vì hiện tượng “ôm hàng” mang tính đầu cơ.
Nhìn vào cơ cấu nguồn cung mới, dữ liệu cho thấy nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi căn hộ giá vừa túi tiền gần như vắng bóng. Đây là nguyên do mặt bằng giá bình quân bị đẩy lên, ngay cả khi số lượng giao dịch không tăng đột biến.
Thực tế tương tự cũng diễn ra tại TP. HCM. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường ghi nhận sự cải thiện về thanh khoản nhưng chưa xuất hiện các đợt tăng nóng. Mức độ quan tâm của người mua quay trở lại có chọn lọc, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác ở thực hoặc cho thuê.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tính đến quý IV/2025, giá rao bán chung cư trên toàn quốc đã tăng khoảng 56% so với quý I/2024, trong đó chung cư là phân khúc tăng mạnh nhất. Tuy nhiên, mức độ quan tâm và lượng tin đăng tăng song hành, phản ánh sự phục hồi có kiểm soát, thay vì tâm lý đầu cơ lan rộng như các giai đoạn trước.
Theo Avison Young, đà tăng giá bất động sản hiện nay không xuất phát từ bong bóng đầu cơ, mà phản ánh sự thay đổi cấu trúc đô thị và chi phí đầu vào. Từ năm 2026, bảng giá đất mới cùng hệ số điều chỉnh (hệ số K) chính thức được áp dụng làm gia tăng chi phí phát triển dự án, đặc biệt tại các khu vực lõi đô thị.
Bên cạnh đó, quá trình rà soát pháp lý kéo dài trong nhiều năm đã khiến nguồn cung bị nén lại. Khi các dự án đủ điều kiện pháp lý quay trở lại thị trường, chi phí đất đai, chi phí tài chính và chi phí tuân thủ đều cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, buộc giá bán phải điều chỉnh theo.
Savills Việt Nam cũng chỉ ra rằng nguồn cung căn hộ giá rẻ và trung cấp tại các đô thị lớn đã sụt giảm mạnh trong nhiều năm liên tiếp. Thay vào đó, các dự án mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung - cao cấp, nơi có khả năng bù đắp chi phí và đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe về pháp lý, quy hoạch và tiêu chuẩn xây dựng.
Ở Hà Nội, sự phân hóa diễn ra rõ nét giữa các khu vực. Khu đông và khu tây tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới nhờ lợi thế hạ tầng và quỹ đất, trong khi khu vực lõi trung tâm gần như không còn dư địa phát triển dự án mới. Điều này khiến giá tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, còn người mua buộc phải dịch chuyển ra vùng ven nếu muốn tiếp cận mức giá dễ chịu hơn. Điều này diễn ra tương tự tại TP. HCM.
Theo One Mount Group, dòng tiền trên thị trường đang rời xa đầu cơ ngắn hạn để quay về phục vụ nhu cầu ở thực. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường giữ được sự ổn định tương đối, ngay cả khi mặt bằng giá tiếp tục đi lên.
Từ góc nhìn chuyên gia, nhiều ý kiến cho rằng việc gọi đà tăng giá hiện nay là “bong bóng giá” là chưa thỏa đáng. Thị trường không ghi nhận hiện tượng tăng giá phi mã trong thời gian ngắn, cũng không xuất hiện làn sóng vay vốn ồ ạt để đầu cơ như giai đoạn 2017 - 2018. Ngược lại, thị trường đang vận hành theo hướng chọn lọc hơn.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, bất động sản cuối năm 2025 đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm của biến động lãi suất và bước vào trạng thái phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt, nhưng đã xuất hiện sự quan tâm rõ rệt ở các phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền.
Tuy nhiên, mặt bằng giá mới đang đặt ra thách thức lớn đối với người thu nhập trung bình. Khi giá nhà tại khu vực trung tâm liên tục leo thang, nhóm người mua ở thực ngày càng bị đẩy ra xa trung tâm, buộc phải chấp nhận quãng đường di chuyển dài hơn hoặc lựa chọn các sản phẩm có diện tích nhỏ hơn.
Sự phân hóa này cũng thể hiện rõ trong hành vi tìm kiếm. Dữ liệu của batdongsan.com.vn ghi nhận trong khi mức độ quan tâm đến chung cư và nhà riêng duy trì ổn định, các phân khúc mang tính đầu tư cao như đất nền, biệt thự hay nhà phố ghi nhận mức sụt giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy thị trường đang “lọc” dần yếu tố đầu cơ, nhưng đồng thời làm lộ rõ bài toán an cư của đại bộ phận người dân đô thị.
Các chuyên gia cho rằng để kiểm soát mặt bằng giá bất động sản trong trung và dài hạn, giải pháp then chốt không nằm ở các biện pháp hành chính ngắn hạn, mà ở việc gia tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.
Trước hết là cần đẩy nhanh quá trình hoàn thiện pháp lý và triển khai các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Khi nguồn cung được cải thiện, áp lực tăng giá sẽ dần được hóa giải một cách tự nhiên.
Bên cạnh đó, việc phát triển hạ tầng giao thông liên vùng cần được xem là giải pháp căn cơ. Hạ tầng tốt sẽ mở rộng không gian đô thị, giúp người dân có thêm lựa chọn nhà ở ngoài khu vực trung tâm mà vẫn bảo đảm khả năng kết nối, từ đó giảm áp lực lên mặt bằng giá lõi đô thị.
Ở góc độ thị trường, các chính sách minh bạch hóa dữ liệu, gắn mã định danh bất động sản và chuẩn hóa thông tin giao dịch được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành thực chất hơn. Khi thông tin đầy đủ và minh bạch, dư địa cho đầu cơ và thổi giá sẽ bị thu hẹp, nhường chỗ cho các quyết định mua bán dựa trên giá trị thật.
Nhìn tổng thể, giá nhà tiếp tục tăng trong năm 2026 không đồng nghĩa với bong bóng. Đó là hệ quả của quá trình tái cấu trúc thị trường kéo dài, trong đó giá bất động sản phản ánh ngày càng rõ chi phí đất đai, cấu trúc đô thị và sự khan hiếm nguồn cung phù hợp. Vấn đề đặt ra không phải là giá có giảm hay không, mà là làm thế nào để nhiều người hơn có thể tiếp cận được nhà ở trong mặt bằng giá mới - bài toán cốt lõi của thị trường bất động sản giai đoạn tới.
Tags:
(VNF) - Sau hàng loạt dự án công nghiệp tỷ USD, Nghệ An tiếp tục đưa ra đấu thầu một "siêu dự án" du lịch ven biển hơn 7.200 tỷ đồng, với điểm nhấn là sân golf 18 hố và tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô gần 175ha.
(VNF) - Hà Nội quyết định giao 10.849m2 đất (đợt 3) tại phường Định Công cho Tập đoàn Bắc Hà để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội Tây Nam Kim Giang tại ô đất CT6B, thuộc khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang I.
(VNF) - Sở Xây dựng Hải Phòng kiến nghị cho phép các doanh nghiệp được mua nhà ở xã hội để tăng khối lượng nhà ở cho thuê, tạo lập nguồn cung cho các doanh nghiệp.
(VNF) - Hà Nội cho Tập đoàn Phú Mỹ thuê 13.390,7m2 đất (đợt 2) tại xã Phú Nghĩa làm dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông Phú Yên.
(VNF) - Bắc Trung Bộ đang bước vào giai đoạn tăng tốc công nghiệp hóa, kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội (NƠXH) cho người lao động. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này vẫn phát triển chậm chạp do vấp phải nhiều rào cản về tài chính, pháp lý và tín dụng. Khi dòng vốn chưa được khơi thông, bài toán an cư cho hàng trăm nghìn lao động vẫn là một áp lực đè nặng lên mục tiêu phát triển bền vững của toàn vùng.
(VNF) - Đà Nẵng cho phép tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với dự án Golden Hills City của Công ty Cổ phần Trung Nam sau nhiều năm vướng mắc về pháp lý.
(VNF) - Tỉnh Bắc Ninh vừa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị mới Vân Trung tại phường Nếnh, có tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 28.300 tỷ đồng.
(VNF) - Hà Nội đang hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm bằng việc công bố danh mục 276 dự án chiến lược kêu gọi đầu tư và định hướng phát triển 14 đô thị trong tương lai.
(VNF) - Mục tiêu điều chỉnh quy hoạch nhằm đảm bảo nhu cầu sử dụng đất để thực hiện mục tiêu, chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2026-2030.
(VNF) - Nếu trước kia, Phú Quốc được biết tới là điểm du lịch cho những kỳ nghỉ ngắn ngày thì vài năm trở lại đây, "đảo ngọc" đang trở thành đích đến cho một làn sóng an cư mới. Nơi nhiều người trẻ và gia đình lựa chọn để phát triển sự nghiệp và gắn bó lâu dài, bắt đầu một chương sống mới cân bằng và năng động hơn.
(VNF) - Cùng với sự phát triển của du lịch và hạ tầng giao thông, nhu cầu đối với bất động sản ven biển không còn dừng ở mục đích nghỉ dưỡng ngắn hạn. Người mua hiện có xu hướng lựa chọn các sản phẩm có công năng linh hoạt và khả năng sở hữu lâu dài với nhu cầu sử dụng thực tế.
(VNF) - Thay vì tìm kiếm những cơ hội tăng giá ngắn hạn, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang chứng kiến xu hướng ưu tiên các sản phẩm sở hữu " giá trị kép" như Newtown Diamond - vừa có khả năng gia tăng giá trị tài sản bền vững, vừa tạo dòng tiền ổn định từ khai thác thực tế.
(VNF) - Không gian phát triển mở rộng, công nghiệp, logistics và hạ tầng liên vùng cùng tăng tốc đang đưa Vĩnh Long bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Song, để những động lực kinh tế ấy chuyển hóa thành sức bật dài hạn, địa phương không chỉ cần hạ tầng giao thông mà còn cần những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, đủ khả năng đáp ứng chuẩn sống và nhu cầu phát triển của một nền kinh tế đang thay đổi.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành Quyết định 45/2026/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn TPHCM và chính thức áp dụng từ hôm nay 1/7.
(VNF) - Nhà ở xã hội đang phát triển rất mạnh trên toàn quốc, song vẫn còn một số rào cản cần giải quyết để “rộng đường” hơn nữa cho phân khúc này.
(VNF) - Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi trong giai đoạn 2026-2027 nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ. Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực, để phát triển bền vững, thị trường vẫn phải giải quyết nhiều điểm nghẽn về pháp lý, nguồn cung, giá nhà và cơ chế tài chính.
(VNF) - TP. Đồng Nai sẽ đưa ra đấu giá 6 khu đất với diện tích hơn 2.500 ha vùng phụ cận sân bay Long Thành, thuộc đô thị Nhơn Trạch và Long Thành.
(VNF) - Đồng Tháp, UBND tỉnh vừa ban hành Quyết định số 1995/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp Dịch vụ dầu khí Soài Rạp.
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Ngày 30/6, Hiệp hội Các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) phối hợp cùng Báo Tiền Phong tổ chức họp báo công bố chương trình "Đánh giá năng lực và Vinh danh Nhà thầu Xây dựng Việt Nam 2026".
(VNF) - Không còn cảnh tăng giá liên tục như giai đoạn trước, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến làn sóng điều chỉnh tại nhiều phân khúc, song giao dịch vẫn trầm lắng khi tâm lý thận trọng bao trùm cả người mua lẫn nhà đầu tư.
(VNF) - Nhiều dự án khu đô thị lớn đang được tỉnh Bắc Ninh mời thầu, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản của tỉnh cửa ngõ phía Bắc Thủ đô.
(VNF) - Hàng nghìn cư dân đang đếm ngược ngày chuyển về Vinhomes Golden City (Hải Phòng) để tận hưởng chuẩn sống “all-in-one” giữa hệ tiện ích chất lượng quốc tế. Nhưng với nhiều người, giá trị lớn nhất của dự án là cơ hội trở thành thành viên của cộng đồng cư dân văn minh, thành đạt.
(VNF) - Từ ngày 1/7, người có từ 2 con trở lên sẽ được bổ sung vào nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định mới của pháp luật. Như vậy hiện có 13 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024 – 2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026.
(VNF) - Sau hàng loạt dự án công nghiệp tỷ USD, Nghệ An tiếp tục đưa ra đấu thầu một "siêu dự án" du lịch ven biển hơn 7.200 tỷ đồng, với điểm nhấn là sân golf 18 hố và tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô gần 175ha.
(VNF) - Siêu đô thị Vinhomes Global Gate Hạ Long đang dần thành hình với quy mô 18 tỷ USD, rộng hơn 6.000 hecta, hứa hẹn trở thành “thành phố kỳ quan” với cơ hội đầu tư hấp dẫn tại Quảng Ninh.
