Bất động sản Đà Nẵng 2026: Thị trường khó bùng nổ, dòng tiền chảy về đâu?

Duy trì đà tăng trưởng

Theo ông Đoàn Thanh Phong - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Dana, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Đà Nẵng nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng tích cực. Cơ sở cho nhận định này đến từ việc Đà Nẵng đã chính thức trở thành Trung tâm tài chính quốc tế vào cuối năm 2025, đồng thời các khu thương mại tự do đã bắt đầu được triển khai.

Những động lực mới này được kỳ vọng sẽ thu hút mạnh mẽ nguồn nhân lực chất lượng cao, đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động có thu nhập tốt đến sinh sống và làm việc tại thành phố, qua đó thúc đẩy nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, với lợi thế là một trong những trung tâm du lịch hàng đầu cả nước, trong điều kiện không xảy ra các biến cố bất khả kháng như dịch bệnh, thị trường du lịch Đà Nẵng được dự báo tiếp tục tăng trưởng, tạo lực đỡ quan trọng cho bất động sản trong trung và dài hạn.

Ông Trần Trọng Vũ - Đồng sáng lập Đơn vị nghiên cứu bất động sản SPE.R cho rằng, mặt bằng giao dịch trong năm 2026 có thể duy trì ở mức tương đương năm 2025, song khó xảy ra kịch bản bùng nổ đồng loạt. Động lực chủ yếu đến từ sự phục hồi của du lịch, tâm lý thị trường dần ổn định trước đà tăng giá bất động sản cùng với các chỉ tiêu vĩ mô như: mục tiêu tăng trưởng GDP khoảng 10% và định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 ở mức 15%. Theo đó, dòng tiền sẽ tiếp tục ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và mức giá phù hợp, có khả năng khai thác cho thuê.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Hiếu - Giám đốc Sàn kinh doanh Hội sở của Công ty CP Kinh doanh và Đầu tư Đất Xanh Miền Trung nhận định, thị trường bất động sản Đà Nẵng trong năm 2026 khó có khả năng rơi vào kịch bản suy giảm như một số lo ngại. Nhận định này được đặt trên ba nền tảng chính.

Thứ nhất, về yếu tố vĩ mô, mục tiêu tăng trưởng kinh tế của Nhà nước trong năm 2026 được đặt ở mức trên 10%, đi kèm định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 10–15%. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác khó hấp thụ hết dòng vốn, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực có khả năng thu hút và phân bổ dòng tiền lớn. Việc lãi suất tăng vào cuối năm 2025 chủ yếu mang tính thời điểm do các ngân hàng chạm trần chỉ tiêu tín dụng; sang năm 2026, mặt bằng lãi suất được kỳ vọng sẽ ổn định hơn nhằm hỗ trợ tăng trưởng.

Thứ hai, xét theo chu kỳ, bất động sản Đà Nẵng đã trải qua giai đoạn suy thoái và đóng băng kéo dài từ năm 2019 đến giữa năm 2024. Từ nửa cuối năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào pha phục hồi và hiện đang trong giai đoạn tăng trưởng. Mức tăng giá thời gian qua chủ yếu đến từ sức nén sau thời gian dài trầm lắng, chưa mang tính tăng nóng hay hình thành bong bóng như giai đoạn 2018–2019, do đó rủi ro đổ vỡ được đánh giá là không lớn.

Thứ ba, về yếu tố nội tại, Đà Nẵng đang trở thành tâm điểm của nhiều dự án và thông tin mang tính chiến lược, đặc biệt là trung tâm tài chính quốc tế và khu thương mại tự do. Đây là những dự án có tác động lan tỏa trên quy mô toàn thành phố và khu vực, tạo động lực dài hạn cho thị trường, khác biệt với các dự án đơn lẻ chỉ ảnh hưởng cục bộ.

Phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Đi sâu vào các phân khúc chủ chốt, ông Đoàn Thanh Phong cho rằng đất nền vẫn là sản phẩm được ưa chuộng tại thị trường miền Trung. Dù quỹ đất tại khu vực trung tâm Đà Nẵng ngày càng hạn chế và các quy định mới không còn cho phép phân lô bán nền tràn lan, song giá trị đất nền vẫn có xu hướng tăng đều theo sự gia tăng của mật độ dân cư và nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh đó, thị trường được dự báo sẽ mở rộng dần ra các khu đô thị vệ tinh và vùng ven như khu vực Điện Nam – Điện Ngọc. Cùng với tiến trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý kéo dài, quỹ đất tại những khu vực này được kỳ vọng sẽ có dư địa tăng giá rõ nét. Thực tế cho thấy, sau khi hoàn thiện pháp lý, nhiều khu vực ven biển như Hà My đã ghi nhận mặt bằng giá tăng mạnh, phản ánh sức cầu thực tế của thị trường.

Đối với phân khúc căn hộ, ông Phong nhận định thị trường Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A tại các vị trí ven sông, ven biển chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng mua để ở kết hợp khai thác cho thuê. Nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch, giá thuê căn hộ tại Đà Nẵng hiện ở mức cao, giúp các căn hộ cao cấp tạo ra dòng tiền tốt, có thể đạt 50–60 triệu đồng mỗi tháng.

Song song đó, các dự án căn hộ tại những khu đô thị như Hòa Xuân với mức giá phổ biến từ 1,7–3 tỷ đồng đang đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của người dân địa phương và nhóm khách hàng trẻ. Trong bối cảnh giá đất nền tại Hòa Xuân đã lên tới 6–7 tỷ đồng mỗi lô, chưa kể chi phí xây dựng, căn hộ được xem là lựa chọn hợp lý hơn để an cư tại khu vực trung tâm.

“Mỗi phân khúc đều có nhóm khách hàng riêng, không phải là sự lệch pha mà là quá trình đa dạng hóa sản phẩm để phù hợp với nhu cầu thị trường”, ông Phong nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Minh Hiếu cho rằng, với phân khúc đất nền, thị trường hiện nay gần như không còn nguồn cung sơ cấp; giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, tại các dự án đã có sổ hoặc từng bị “đóng băng” trong giai đoạn trước. Hai khu vực được đánh giá có dư địa tăng trưởng tốt là Tây Bắc Đà Nẵng và khu vực Đông Nam – giáp Bắc Quảng Nam (cũ).

Tại Tây Bắc, có các dự án Bàu Tràm Lakeside, Goden Hill City, hay sắp tới là dự án Gragon City-Park ra sổ… nằm lân cận Khu công nghệ cao, Khu công nghệ thông tin, Trung tâm tài chính, Khu thương mại tự do, cùng hệ thống hạ tầng kết nối cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi, Đà Nẵng – Huế đang được mở rộng, được xem là lợi thế lớn. Mặt bằng giá hiện nay vẫn “mềm” hơn so với khu vực lõi, phổ biến khoảng 35–40 triệu đồng/m2, tạo dư địa tăng trưởng trong 2–3 năm tới.

Trong khi đó, khu vực Đông Nam, đặc biệt là Bắc Quảng Nam, với các địa bàn như Điện Bàn, Bình Dương được đánh giá có tiềm năng nhờ định hướng sáp nhập, mở rộng không gian đô thị Đà Nẵng cùng với việc phát triển tuyến du lịch Đà Nẵng – Hội An và khơi thông sông Cổ Cò. Ngược lại, các khu vực đất nền lõi trung tâm như Hòa Xuân chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực, dư địa tăng giá không còn lớn và biến động giá chủ yếu đi theo lạm phát hoặc lãi suất.

Với phân khúc căn hộ, ông Hiếu nhận định đây sẽ tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường trong năm 2026. Trong đó, nhà ở xã hội được dự báo có khả năng hấp thụ cao nhờ nhu cầu lớn và cơ chế mua được nới lỏng, song chủ yếu phục vụ an cư, không phù hợp cho mục tiêu đầu tư.

“Ở góc độ đầu tư, dòng tiền được dự báo sẽ tập trung vào các dự án căn hộ ven sông, ven biển và khu vực lõi trung tâm, nơi hưởng lợi từ quy hoạch trung tâm tài chính, hạ tầng du lịch và nhu cầu thuê lớn từ khách quốc tế, chuyên gia nước ngoài”, ông Hiếu nói.

Cơ hội mở nhưng chọn lọc ngày càng khắt khe

Theo ông Nguyễn Minh Hiếu, vấn đề của thị trường hiện nay không nằm ở câu hỏi “có nên đầu tư bất động sản hay không”, mà là “đầu tư vào đâu và đầu tư như thế nào”. Thị trường vẫn còn nhiều cơ hội, nhưng chỉ dành cho các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí gắn với hạ tầng và các dự án động lực lớn. Những khu vực đã tăng trưởng ổn định sẽ khó tạo ra biên lợi nhuận cao, trong khi các khu vực còn ở vùng giá thấp, có tiềm năng phát triển hạ tầng và quy hoạch, mới là điểm đến của dòng vốn trong giai đoạn tới.

Theo ông Trần Trọng Vũ, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường nhờ hưởng lợi đồng thời từ nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê, đặc biệt từ du lịch, đội ngũ chuyên gia và lực lượng lao động dịch vụ. Tuy nhiên, trong bức tranh chung, căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội được dự báo sẽ nổi lên mạnh hơn về lượng giao dịch trong bối cảnh thị trường đang thiếu nguồn cung “vừa túi tiền”, trong khi phân khúc cao cấp có dấu hiệu dư thừa.

Đất nền “sạch” và bất động sản thấp tầng tại các khu vực có hạ tầng đã và đang phát triển vẫn được xem là “vua” trên thị trường, khi hệ thống hạ tầng và mật độ dân cư tiếp tục gia tăng, tạo dư địa tăng trưởng dài hạn.

Đáng chú ý, việc Sun Group triển khai dự án Đà Nẵng Downtown với tổng mức đầu tư khoảng 79.000 tỷ đồng, nổi bật là tòa tháp biểu tượng cao 69 tầng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển hạ tầng khu vực trung tâm, đồng thời thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế, trong bối cảnh Đà Nẵng là địa phương đặt Trung tâm tài chính quốc tế.

Bên cạnh đó, Vingroup dự kiến ra mắt dự án Vinhomes Làng Vân với quy mô hơn 500ha, nằm gần Khu thương mại tự do và Cảng Liên Chiểu, tiếp tục đóng vai trò là động lực lớn cho sự phát triển của khu vực phía Tây Bắc thành phố.

“Trong giai đoạn tới, thị trường sẽ ưu tiên các sản phẩm có khả năng vận hành thực tế, tạo dòng tiền bền vững và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, các dự án thiếu minh bạch pháp lý hoặc thanh khoản kém vẫn sẽ là điểm nghẽn, đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong quá trình lựa chọn”, ông Vũ nhấn mạnh.