Ông đánh giá thế nào về khái nhiệm mới mang tên "bất động sản Farmstay"?
Theo tôi, khái niệm farmstay nguyên thủy là một sự kết hợp, lai tạo giữa nông trại sinh thái và dịch vụ lưu trú, du lịch, trải nghiệm trong cộng đồng. Thực chất đây là một mô hình đã có từ lâu tại các nước phát triển trên thế giới. Mục đích kinh doanh của họ là cung cấp dịch vụ đem lại trải nghiệm cho khách du lịch từ những hoạt động sản xuất nông nghiệp mà không phải kinh doanh lưu trú.
Tại Việt Nam, farmstay đã manh nha và âm thầm hình thành, phát triển nhiều năm qua tại các địa phương như Ba Vì, Sapa, Sóc Sơn hay miền Tây Nam Bộ……
Farmstay xuất hiện mang đúng bản chất của mô hình nông trại thực thụ. Đồng thời đây cũng là một hình thức du lịch nông nghiệp, là một dịch vụ cung cấp cho mọi người trải nghiệm cảm giác “học làm nông dân” thu hoạch hoa, hái quả, chăm sóc vật nuôi tại các trang trại.
Như vậy, farmstay từ mô hình nông trại truyền thống đã phát triển thêm chức năng du lịch để tăng giá trị mang lại cho nông nghiệp.
Vậy, ông đánh giá như thế nào về sự phát triển mô hình bất động sản Farmstay trong thời gian qua?
Với mục đích như tôi đã nói ở trên, Farmstay ban đầu có thể được xem là một sự phát triển đầy sáng tạo và hợp thời đại của các chủ đầu tư, giúp thu hút khách du lịch, tạo ra hiệu quả kinh tế cho hình thức nông nghiệp tự nhiên, khai thác tốt hơn tiềm năng, giá trị đất nông nghiệp và phát triển kinh tế.
Thời gian gần đây, nhận thấy sức hút của farmstay, các chủ đầu tư đã bắt đầu hoạt động “thương mại hóa”, “bất động sản hoá” đua nhau phát triển “dự án bất động sản farmstay” thông qua việc lập dự án nông trại, sau đó phân lô, bán nền, chia nhỏ để kinh doanh bất động sản dưới hình thức hợp tác đầu tư và farmstay cũng biến tướng từ đây.
Ông có thể nói rõ hơn về sự "biến tướng" của mô hình bất động sản Farmstay?
Theo tôi được biết, trước đây, thị trường chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp mua đất nông nghiệp, rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại. Nhưng việc farmstay biến tướng theo hướng doanh nghiệp bất động sản thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời, tạo nên những cơn sốt trên thị trường. Điều này đòi hỏi phải có sự kiểm soát chặt chẽ từ pháp luật, nhằm đảm bảo quyền cho những người tham gia.
Hiện nay, pháp luật về đất đai, du lịch, xây dựng hay kinh doanh bất động sản đều không đề cập và điều chỉnh trực tiếp đến loại hình farmstay. Bởi lẽ đây là một loại hình “bất động sản” phát triển tự phát theo dự dẫn dắt của những ông chủ kinh doanh bất động sản.
Vậy nhà nước cần có những "công cụ" gì để kiểm soát dịch vụ bất động sản Farmstay, tránh tình trạng "luật chạy theo doanh nghiệp" ví dụ như condotel trước đây, thưa ông?
Theo tìm hiểu của tôi, hiện đã có những công cụ để điều chỉnh về farmstay, ví dụ như: Luật đất đai đã phân loại rõ từng loại đất và mục đích sử dụng của từng loại đất cụ thể.
Thực tế, loại đất để xây dựng nông trại là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp chứ không phải đất phi nông nghiệp, đất dịch vụ hoặc đất ở. Do đó, việc hình thành các cơ sở lưu trú trên đất của farmstay là không phù hợp, có dấu hiệu của việc vi phạm pháp luật đất đai, sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất (xây dựng nhà trên đất nông nghiệp).
Vì vậy, để thực hiện được cái được gọi là mô hình farmstay, chủ đầu tư phải bắt buộc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (thành đất ở) và được cơ quan chức năng cấp phép, phê duyệt, điều này rất khó để thực hiện trên thực tế.
Nếu có chuyển đổi thành công thì sẽ mất đi yếu tố farm, khi đó bất động sản trở thành đất ở (nông thôn). Mặt khác, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay để thực hiện việc tích tụ đất đai, nhằm hình thành nông trại (quy mô lớn) cũng chịu quy định chặt chẽ từ luật.
Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thỏa mãn về hạn mức được giao đối với loại đất này. Đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất lúa. Đối với tổ chức kinh tế, chỉ được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện theo dự án đầu tư.
Đồng thời, pháp luật hiện hành chỉ cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.
Điều này nghĩa là farmstay không được pháp luật cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền như cơn sốt trên thị trường hiện nay.
Bên cạnh đó, tại điều 143 và điều 144 luật đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở và không cho phép tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, kể cả trong trường hợp người mua “trót” mua phải khoảnh đất tại farmstay thì việc tách thửa để làm sổ đỏ cũng là điều không thể.
Vì thế, cần cẩn trọng khi đầu tư bất động sản Farmtay, tránh tình trạng "bánh vẽ" gây nhiều hệ luỵ xấu.
Xin cảm ơn ông!
Tags:
(VNF) - Giữa mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp môi giới tại Hải Phòng lại lộ nghịch lý giữa con số công bố và ghi nhận của cơ quan quản lý.
(VNF) - Hà Nội đẩy nhanh việc xây dựng các khu đô thị đa mục tiêu với kỳ vọng góp phần điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở thực chất hơn.
(VNF) - TP. HCM vừa loại 259 khu đất với tổng diện tích hơn 3.400ha khỏi danh mục thí điểm phát triển nhà ở thương mại do vướng quy hoạch, pháp lý và hạ tầng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) bất ngờ công bố lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản để thông qua chủ trương đầu tư có giá trị dự kiến vượt 35% tổng tài sản doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc một thương vụ “bom tấn” sắp được công bố ra thị trường.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội vừa ký quyết định giao hơn 58.926m2 đất (đợt 2) cho Công ty cổ phần Him Lam triển khai dự án khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi tại phường Phúc Lợi.
(VNF) - Tập đoàn Đất Xanh (DXG - HoSE) chính thức công bố tên gọi mới là Công ty Cổ phần BLUEMARQ GROUP, cùng chiến lược tái cấu trúc toàn diện mô hình hoạt động.
(VNF) - UBND TP Hà Nội cho biết hiện nay, các xã, phường trên địa bàn thành phố đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, gồm 1.281 dự án vốn ngân sách; 147 dự án vốn ngoài ngân sách.
(VNF) - Từ kinh nghiệm của Bình Dương (cũ) cho đến Thủ Thiêm, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng: Đức Hòa (Tây Ninh) được quy hoạch trở thành Trung tâm hành chính mới, đang đứng trước cơ hội phát triển “ngàn năm có một” trong cuộc “sắp xếp lại giang sơn”. Tọa lạc tại tâm điểm, Vinhomes Green City sẽ là hạt nhân đô thị đón đầu làn sóng dịch chuyển tại cực tăng trưởng mới phía Tây Bắc TP. HCM.
(VNF) - Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea, nhóm 421/838 dự án được đánh giá "cơ bản hoàn thành tháo gỡ" hoặc "đang thực hiện tháo gỡ", thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc khiến doanh nghiệp chưa thể đưa đất vào khai thác hoặc hoàn thiện thủ tục đầu tư.
(VNF) - Hà Nội dự kiến bố trí khoảng 79.000-85.000 căn hộ và lô đất tái định cư để phục vụ người dân bị ảnh hưởng bởi dự án Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng. Thành phố khẳng định sẽ ưu tiên hoàn thiện các khu tái định cư trước khi thu hồi đất, bảo đảm người dân có nơi ở mới tốt hơn hoặc tương đương nơi ở cũ.
(VNF) - Ngày 16/5 ghi dấu một cột mốc hiếm thấy của thị trường bất động sản phía Nam khi "song mã" Vinhomes đồng loạt bùng nổ ở Tây Bắc và Đông Nam TP. HCM. Doanh số kỷ lục hơn 1.279 tỷ đồng tại Vinhomes Green Paradise chỉ trong chưa đầy 24 giờ, cùng lễ ký kết với 100 đối tác tại sự kiện ra mắt Vinhomes Sài Gòn Park, đã minh chứng cho sức hút "vô tiền khoáng hậu" từ hai siêu đô thị này.
(VNF) - Sau khi gây “dậy sóng” với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, phiên đấu giá quyền sử dụng đất 154 lô tại xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn (tỉnh Ninh Bình), có tới hơn 66% lô đất bị bỏ cọc, nhà đầu tư tháo chạy.
(VNF) - Chào thuê với mức giá thấp, giảm giá để tăng tỷ lệ lấp đầy nhưng vẫn khó tìm khách thuê là thực trạng của các căn biệt thự, liền kề có giá trị hàng chục tỷ đồng tại vùng ven Hà Nội. Thực tế này phản ánh nghịch lý của thị trường thấp tầng khi giá trị tài sản liên tục tăng nhưng khả năng khai thác dòng tiền cho thuê lại khá hạn chế.
(VNF) - Sự xuất hiện của Ritz-Carlton tại Việt Nam đánh dấu bước tiến mới của thị trường khách sạn hạng sang, trong bối cảnh hàng loạt tập đoàn quốc tế từ IHG đến Hilton đang đẩy mạnh hiện diện nhằm đón đầu tầng lớp du khách có sức chi tiêu ngày càng lớn.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng vừa công bố thông tin quỹ đất đã được quy hoạch để đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhưng đến nay chưa lựa chọn chủ đầu tư, nhằm tạo điều kiện để doanh nghiệp nghiên cứu, đề xuất dự án.
(VNF) - Tròn một năm sau khi khởi xây dựng, diện mạo của các phân khu Vinhomes Golden City Hải Phòng đang dần lộ ra theo tiến độ xây dựng của đơn vị thi công.
(VNF) - Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Tài chính đề xuất nhu cầu cấp vốn điều lệ của Quỹ nhà ở Trung ương trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 là 10.000 tỷ đồng.
(VNF) - Theo quy hoạch, khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng quốc tế biển với quy mô khoảng 2.878ha, được định hướng phát triển thành khu đô thị, văn hóa, du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe mang tầm quốc tế.
(VNF) - Ghi nhận hơn 11.000 tỷ đồng giao dịch thành công chỉ trong 9 ngày, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã thiết lập một kỷ lục "vô tiền khoáng hậu". Con số được tạo nên từ những cuộc đua nghẹt thở, nơi bảng hàng chớp đỏ liên hồi và các căn đẹp “bốc hơi” chỉ sau thời gian ngắn, khẳng định vị thế tâm điểm thị trường bất động sản miền Bắc của siêu đô thị bên vịnh di sản.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Eco Zen Valley được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư nông thôn kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao có tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
Tại tờ trình sửa Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay giai đoạn 2014-2024 để gỡ vướng pháp lý cho người dân.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng kinh doanh Bất động sản Phương Nam bị Chi Cục Hải quan Khu vực II cưỡng chế dừng làm thủ tục hải quan do nợ tiền thuế hơn 2,35 tỷ đồng.
(VNF) - TP. Đồng Nai ban hành quyết định số bãi bỏ các quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án Khu dân cư Bình Đa.
(VNF) - Đồng Nai thông qua làm dự án khu đô thị thông minh ven sông tại xã Đại Phước khu Bắc và khu Nam, với tổng vốn đầu tư sơ bộ 2 dự án là 817.924 tỷ đồng.
(VNF) - Chuyên gia nhận định thị trường chung cư trong quý II/2026 sẽ đón thêm nguồn cung lớn, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh gắn với các trục hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư thận trọng hơn, mặt bằng giá được dự báo chủ yếu đi ngang trong ngắn hạn.
(VNF) - Giữa mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp môi giới tại Hải Phòng lại lộ nghịch lý giữa con số công bố và ghi nhận của cơ quan quản lý.
(VNF) - Cầu Hải Giang, tuyến giao thông quan trọng nối khu du lịch MerryLand Quy Nhơn với Khu kinh tế Nhơn Hội (phường Quy Nhơn Đông, Gia Lai), chính thức được hợp long ngày 17/12/2025. Dự kiến cây cầu vượt biển thứ 2 ở Quy Nhơn sẽ được đưa vào sử dụng vào ngày 2/9 tới đây.
