Bất động sản: Khi người mua khủng hoảng niềm tin

Bao trùm tình trạng lo lắng

Chị Nguyễn Thị Thu, một cư dân tại quận 1 cho hay, cuối năm 2022, chị mua căn hộ cao cấp ở trung tâm quận 1 với giá 140 triệu đồng/m2 và chủ đầu tư hứa tới quý 3 năm 2023 sẽ giao nhà. Nhưng hiện nay, toàn bộ dự án không có một bóng công nhân nào làm việc dù tòa nhà đã cất nóc.

Anh Nguyễn Văn Hào, mua căn hộ 2 phòng ngủ ở dự án trung tâm Nhà Bè của một chủ đầu tư có tiếng ở TP. HCM từ tháng 10/2022. Nhưng hiện nay dự án đang tạm dừng triển khai, anh rất lo lắng không biết có bàn giao nhà đúng cam kết hay không.

Anh Hào cho hay, mẹ anh đã bán căn nhà phố ở Quận 5 nhưng hiện nay, không dám mua bất cứ sản phẩm địa ốc nào hình thành trong tương lai vì không tin tưởng chủ đầu tư sẽ bàn giao sản phẩm đúng hẹn.  

Chị Vũ Ánh Tuyết, một cán bộ của ngân hàng OCB ở quận 3 cho hay, chị rất muốn mua chung cư cho con trai ra ở riêng nhưng đọc thông tin Sở Xây dựng TP. HCM vừa báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình phát triển đô thị năm 2022 thì rất lo lắng. “Trong 354 dự án thì có tới 138 dự án đã hết thời gian thực hiện theo quy định tại quyết định chấp thuận đầu tư. Ngoài ra còn có 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư đã ngưng thi công nên tôi thực sự không dám tìm hiểu sản phẩm trên sàn giao dịch bất động sản để mua căn hộ nữa”, chị Tuyết chia sẻ.

Khủng hoảng niềm tin của người mua nhà lên tới đỉnh điểm khi báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP. HCM cho thấy nhiều dự án quy mô lớn đã ngưng khởi công như Khu nhà ở cao tầng và khách sạn, thương mại, dịch vụ 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu của Công ty TNHH Bến Thành – Sao Thủy; 3 dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức của Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh; khu nhà ở D2 tại Khu Y tế kỹ thuật cao, quận Bình Tân do Công ty TNHH Hoa Lâm – Shangri-La 5 làm chủ đầu tư…

“Tình trạng ngưng triển khai của nhiều dự án khiến thị trường bao trùm một tâm lý rất ảm đạm. Từ tết âm lịch tới giờ dù đã rất nỗ lực nhưng sàn giao dịch của chúng tôi cũng chưa chốt được một giao dịch nào dù dự án chung cư ở quận 4 mà chúng tôi mở bán đã cất nóc, cuối năm nay là bàn giao nhà. Tâm lý của khách rất lo ngại dự án không bàn giao nhà đúng cam kết”, chị Bùi Thu Hòa, phó giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở TP. Thủ Đức cho hay.

Chủ đầu tư không dám triển khai dự án

Giám đốc điều hành một công ty xây dựng ở quận 7 cho hay, từ quý 4/2022 tới nay, doanh nghiệp của anh giảm 80% công việc do nhiều dự án không có tiền tiếp để triển khai. Một số dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư đã lên kế hoạch và được chấp thuận đầu tư nhưng lại dừng triển khai xây dựng.

“Tôi lấy ví dụ nhưng dự án căn hộ và thương mại dịch vụ số 2 Trần Não của Công ty TNHH Bất động sản SSG Bình An. Đây là những đối tác rất tốt cho ngành xây dựng, chúng tôi ngóng mãi nhưng giờ cũng chưa biết khi nào mới thi công”, vị giám đốc này cho hay.

Giám đốc điều hành dự án khu thương mại và nhà cao tầng Golden (quận 7) cũng thừa nhận dự án mới được cấp chứng nhận đầu tư nhưng đành phải gác lại triển khai thị trường bất động sản sau Tết được dự báo sẽ tiếp tục gặp khó, khi dòng vốn vẫn chưa được khơi thông, tâm lý người mua nhà đang thận trọng…

“Doanh nghiệp không dám đẩy mạnh đầu tư dự án mới, bởi áp lực phải có dòng tiền để vận hành, duy trì tiến độ dự án ngày càng đè nặng khi thị trường trầm lắng. Tình trạng này thách thức rất nhiều doanh nghiệp, đặt chúng tôi vào thế co cụm, cơ cấu lại dự án, lùi thời điểm bán hàng để tiết kiệm chi phí”, vị giám đốc này cho hay.

Báo cáo mới nhất của Colliers Việt Nam đưa ra dự báo, thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ tiếp tục đối diện với sự suy giảm niềm tin, nhất là khi trên thị trường vẫn còn nhiều chủ đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch và dự án có pháp lý chưa rõ ràng.

Luật sư Trần Mạnh Thắng (Đoàn LS TP. HCM) cho hay, việc nhiều chủ đầu tư còn mang giấy tờ chủ quyền căn hộ chung cư, giấy tờ nhà đất của các dự án đi thế chấp ngân hàng để vay tiền rồi không giải chấp khiến hàng nghìn hộ dân không được cấp sổ đỏ cũng làm suy giảm niềm tin của người mua .

Thực trạng này khiến thị trường càng rơi vào trầm lắng. Nếu những dự án đang thế chấp ngân hàng khiến cư dân “mắc kẹt” mà các ngành chức năng không sớm nghiên cứu đưa ra giải pháp, trả lại quyền lợi hợp pháp cho người dân thì việc vực lại niềm tin để các chủ đầu tư dự án mới tự tin “chào hàng” là rất khó khăn.

Đồng thời để vực lại niềm tin cho người mua, mới đây Sở Xây dựng TP. HCM cũng đã yêu cầu các chủ đầu tư phải công khai minh bạch tính pháp lý của dự án. Chủ đầu tư chỉ được thực hiện huy động vốn lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng và không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Doanh nghiệp phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết. Công bố công khai thông tin của dự án như hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đặc biệt, chủ đầu tư dự án không được mua bán, huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào khi chưa đủ điều kiện theo quy định.

Thời gian qua, tại TP. HCM xuất hiện một số chủ đầu tư phớt lờ quy định bảo lãnh giao dịch nhà ở khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà và thông tin các dự án nhà ở đủ điều kiện giao dịch một cách chính xác, Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung.

Trong các dự thảo các Luật sửa đổi, bổ sung chú trọng xây dựng nhóm hệ thống các quy định nhằm quy định đồng bộ, bao quát giữa việc vừa tạo cơ chế, sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản; quy định về các hình thức huy động vốn, quản lý sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản, đồng thời quy định áp dụng biện pháp bảo đảm trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án...

Bên cạnh đó là quy định nâng cao về trách nhiệm công khai thông tin bất động sản của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, quy định đầy đủ, cụ thể trách nhiệm của các cơ quan trong thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.