Bất động sản năm 2025: Đất nền sẽ 'lên ngôi'?

Giá căn hộ tăng cao, nhà đầu tư tìm đến đất nền

Thời gian qua, trên thị trường BĐS TP.HCM, căn hộ chung cư dù không “nóng” như tại Hà Nội nhưng vẫn tăng giá. Báo cáo từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy, trên thị trường sơ cấp, giá bán phân khúc này tại TP.HCM vẫn âm thầm tăng trong quý III/2024.

Đại diện của CBRE Việt Nam chỉ ra, tại TP.HCM, giá bán trung bình căn hộ chung cư đạt mức 66 triệu đồng/m2 diện tích thông thủy, tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới.

Tương tự, báo cáo của Savills Việt Nam cũng ghi nhận mức giá khoảng 68 triệu đồng/m2. Đơn vị này cho rằng giá bán các dự án mới gần đây đã thiết lập mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng giá cho các giai đoạn mở bán sau.

Đáng chú ý, theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án - DKRA Group, TP.HCM hiện đã có dự án bán căn hộ ra thị trường gần 500 triệu/m2. Dù trước đó, kể từ khi triển khai tòa nhà đầu tiên trong dự án, chủ đầu tư đã xác lập mức giá trên 330 triệu đồng/m2.

Đại diện một sàn giao dịch BĐS tại TP.HCM cho hay, một số nhà đầu tư nhận định giá chung cư lên cao nên đã thoát hàng. Mặt khác, khi biết quy định siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa đất mới có thể khiến nguồn cung đất nền phân lô giảm mạnh sau năm 2025. Do vậy họ đã chuyển hướng sang đất nền khi phán đoán nhu cầu khó giảm trong dài hạn, và cũng vì tâm lý người Việt rất chuộng loại hình BĐS này nên khả năng giá đất nền sẽ đi lên khi cung ít cầu nhiều.

Chị Lê Thị Hà (ngụ tại quận Gò Vấp) cho biết, chị vừa xuống 1,5 tỷ chốt lô đất nền 100m2 ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) từ tiền bán căn hộ tại TP.Thủ Đức. “Giá đất nền khu vực này đang chờ hạ tầng hoàn thiện trong 2 năm nữa, hy vọng sẽ tăng giá theo thời gian”, chị Hà chia sẻ.

Tương tự, là người có nhu cầu mua nhà để cho thuê tại TP.HCM, anh Nguyễn Thanh Bình (ngụ tại Lâm Đồng) cho hay, vừa qua anh định mua một căn hộ hình thành trong tương lai với một dự án tại quận Bình Tân. Tuy nhiên, chỉ mới vài tháng trước, giá bình quân căn hộ nơi đây chỉ khỏang 55 triệu/m2, thì nay chủ đầu tư đã thông báo giá mới lên đến gần 65 triệu/m2. “Đầu tư căn hộ với giá cao như vậy không hiệu quả nên tôi đã chuyển hướng mua đất nền vùng ven, chờ giá lên”, anh Bình nói.

Đất nền bước vào giai đoạn tăng trưởng mới?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý III vừa qua, giao dịch đất nền trên thị trường BĐS có 102.966 giao dịch thành công, trong đó lượng giao dịch đất nền bằng 112,8% so với cùng kỳ năm 2023.

Nhận định về thời điểm tăng trưởng các loại hình BĐS trên thị trường trong tương lai, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, từ quý IV/2024 đến khoảng đầu quý II/2025 sẽ là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc. Phân khúc chung cư lúc này sẽ nhường lại vị trí tâm điểm cho nhà riêng, nhà phố.

Sau giai đoạn này, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý II/2025 đến quý IV/2025, nhà đầu tư giai đoạn này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận xét, phải đến quý II/2025, thị trường đất nền mới có thể chứng kiến sự phát triển đồng đều hơn ở nhiều nơi. Đầu tư đất nền hiện tại cần có tầm nhìn trung hạn, với thời gian thu hồi vốn ít nhất từ 1 đến 3 năm, thay vì kỳ vọng "lướt sóng" nhanh chóng. "Một số nhà đầu tư đã bắt đầu hành trình đi mua gom đất nền tại một số khu vực giá chưa tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Những người này đang có xu hướng đi trước đón đầu, vì hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước", ông Chung cho hay.

Tương tự, ông Võ Hồng Thắng nhận định: "Trong thời gian tới đất nền thổ cư tại các đô thị lớn vẫn có xu hướng thu hút được các nhà đầu tư. Đặc biệt có thể có những đợt tăng giá mạnh vì bảng giá đất được công bố ở các tỉnh thành tăng mạnh, tiệm cận với giá thị trường".

Nói về phân khúc đất nền trên thị trường BĐS, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS chia sẻ, đất nền sẽ vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn của thị trường BĐS do gắn với tâm lý chuộng nhà đất của người Việt. Với người Việt, đất nền luôn được đánh giá cao về khả năng tích sản và gia tăng lãi vốn theo thời gian. Do đó, sức hút của đất nền vẫn rất lớn.

Hiện thanh khoản của thị trường đất nền tập trung ở các dự án pháp lý đã hoàn thiện, có sổ đỏ hoặc các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố đã và đang sở hữu những điểm sáng nhất định, được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn. Về lâu dài, phân khúc đất nền sẽ là phân khúc có sức bật tốt trên thị trường BĐS.