‘Bất động sản nghỉ dưỡng ảm đạm, nhà đầu tư có thể săn hàng giá tốt’

Năm 2024, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi dấu một số dự án mở bán mới thu hút được sự quan tâm lớn của giới đầu tư. Điều này cho thấy dường như thị trường đang “cựa quậy” để hồi phục sau thời gian dài trầm lắng?

Ông Thân Thành Vũ: Mỗi dự án là một câu chuyện riêng, vì vậy sự thành công của một dự án không đại diện cho thành công của toàn thị trường. Đúng là thị trường vẫn có những dự án bán được như chúng ta đã thấy trong năm qua, song về tổng thể vẫn hết sức u ám.

Năm qua, tôi đã đi khảo sát hầu hết các địa bàn trọng điểm về bất động sản nghỉ dưỡng, như: Hạ Long, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phú Quốc, các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Kết quả ghi nhận được là các dự án dở dang rất nhiều, các dự án đang vận hành cũng rất vắng khách. Sân golf ngày cuối tuần chỉ lèo tèo vài khách chơi. Hàng quán bán buôn èo uột. Anh em trong VnTPA than vãn rất nhiều về công việc đầu tư, kinh doanh. Hầu như chúng tôi không nhìn thấy sự phục hồi nào đáng kể của thị trường.

Song các số liệu thống kê ít nhiều cho thấy thị trường vẫn có sinh khí?

Ông Thân Thành Vũ: Các con số đều do doanh nghiệp phát ra thị trường với các mục tiêu khác nhau, do đó tôi không bình luận về những thống kê. Bằng những chuyến đi thực tế, tiếp xúc trực tiếp với cộng đồng đầu tư, kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, tôi thấy rằng giao dịch của thị trường này vẫn rất yếu ớt. Nguyên do là nhà đầu tư vẫn lo lắng về pháp lý dự án, khả năng sinh lời của sản phẩm và đặc biệt là họ đã cạn tiền.

Bất động sản nghỉ dưỡng không như bất động sản dân cư, không phải là nhu cầu thiết yếu. Đây là phân khúc dành cho những người có tiền, muốn tìm kiếm một không gian thứ hai để nghỉ ngơi và đầu tư sinh lợi, hoặc khai thác cho thuê kiếm dòng tiền, hoặc nắm giữ trong dài hạn. Nhưng các năm dịch bệnh và khủng hoảng nối nhau liên tiếp đã “bào mòn” túi tiền của nhà đầu tư, dẫn tới nhu cầu mua bán sụt giảm mạnh.

Giới tinh hoa là khách hàng quan trọng nhất của bất động sản nghỉ dưỡng. Trước đây, họ có thể vung tiền mua sản phẩm, và chỉ cần một nhóm mua như vậy, thanh khoản và mặt bằng giá của thị trường sẽ được kích hoạt để gia tăng. Nhưng giờ, chính tầng lớp tinh hoa đó cũng thu tay lại. Thị trường mất động lực, như chiếc xe đang lên dốc thì hết xăng, tụt dốc là tất yếu.

Việc các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được thông qua và có hiệu lực sớm 5 tháng so với dự kiến cũng không tạo ra tác động tích cực nào tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?

Ông Thân Thành Vũ: Luật pháp, chính sách luôn có độ trễ. Kể từ khi các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực (từ 1/8/2024) tới nay là chưa đầy nửa năm, rất khó kì vọng luật “ngấm sâu” vào nền kinh tế để tạo ra các đột phá. Chúng ta vẫn phải chờ thêm một thời gian nữa.

Chỉ xin lấy một ví dụ thế này để hình dung: luật yêu cầu giá đất phải theo giá thị trường, nhưng giá thị trường là giá nào, nhiều nơi chưa biết triển khai ra sao cho đúng, cho hợp lí. Quy định cấp sổ đỏ cho bất động sản du lịch đã có, nhưng quy trình cấp ra sao, lúc cấp có phải thẩm định lại giá đất không, có truy thu thuế không, truy thu bao nhiêu thì đều chưa rõ, đâu phải nói kí là kí.

Với bối cảnh như vậy, ông dự báo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2025 sẽ ra sao?

Ông Thân Thành Vũ: Tôi vẫn chưa nhìn thấy điểm sáng nào lớn. Lượng du khách quốc tế năm 2024 của Việt Nam rất cao, khoảng 18 triệu lượt, tức ngang bằng với năm 2019, nhưng kể cả như vậy, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn không khá lên được, điều đó cho thấy số lượng du khách quốc tế không phải là “đũa thần” với thị trường này.

Trên thực tế, hiệu quả kinh doanh của các cơ sở lưu trú chỉ là một phần nguyên do khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn vàng son 2015 – 2018. Bởi có kinh doanh tốt thì lợi suất cho nhà đầu tư từ khai thác kinh doanh cũng chỉ tương đương với cho thuê căn hộ tại TP. HCM hay Hà Nội.

Điều quan trọng nhất phải giao dịch mua bán sản phẩm phải sôi động. Nhu cầu mua tăng sẽ giải phóng hàng tồn, kích thích chủ đầu tư ra hàng mới. Trước đây, để kích thích người mua, chủ đầu tư sử dụng chính sách cam kết lợi nhuận, 10% - 12%/năm kéo dài trong 5 – 10 năm. Nhưng giờ, chính sách này đã phá sản. Để thu hút người mua hiện tại, chủ đầu tư phải giải quyết được vấn đề pháp lý, tức người mua phải có sổ hồng, mà công việc này thì chưa biết tới khi nào mới có thể giải quyết được.

Hiện tại, bất động sản nghỉ dưỡng đang trong trạng thái thừa cung. Condotel chất chồng ở các bãi biển, nhiều dự án dở dang, xây tiếp thì không có tiền, bán thì không ai mua, giao dịch thứ cấp cũng khó, dự án đã xong thì cho thuê chẳng lãi được mấy đồng. Biệt thự golf cũng tương tự, nhiều nơi hoang vắng, xuống cấp rất nhiều.

Vậy nhà đầu tư có cơ hội nào trong thị trường như vậy không?

Ông Thân Thành Vũ: Với nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính, đây có thể xem là cơ hội để mua được hàng tốt với giá rẻ. Trước đây, nhu cầu lớn, để mua được sản phẩm, nhà đầu tư phải “xếp hàng”, “tranh nhau”, giờ quyền lực trên thị trường đã thuộc về người mua, tha hồ lựa chọn mà giá lại mềm và dễ áp đặt điều kiện với người bán. Tất nhiên, với bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư phải xác định cầm hàng lâu dài, chứ khó kì vọng lướt lát.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!