BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc: Đầu tư tiền cục, chờ thu tiền lẻ

Đầu tư tiền cục, chờ thu tiền lẻ

Không ít dự án BĐS nghỉ dưỡng tại “đảo Ngọc” được thiết kế hút hồn nhà đầu tư thứ cấp nhưng giá cả cho thuê lại quá cao so với nhu cầu của du khách. Mặt khác, đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, lợi nhuận phụ thuộc rất lớn vào thị trường khách du lịch, bởi vậy lợi nhuận bấp bênh, thậm chí khả năng thất bại khi đầu tư là rất cao...

Chị Hồ Lan, một nhà đầu tư BĐS thứ cấp tại Hà Nội bay vào Phú Quốc dịp 30/4 vừa qua với ý định tìm hiểu đầu tư condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng để có dòng tiền ổn định thu về hàng tháng. “Nghe môi giới nói thì hấp dẫn, dự án của nhiều chủ đầu tư cũng rất đẹp, nhưng tôi “tá hỏa” khi đi thực tế mới biết, vấn đề cam kết lợi nhuận không “ngon ăn” nhưng khách hàng tưởng tượng”, chị Hồ Lan nói.

Nhiều người đã từng mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng tại “đảo Ngọc” cũng đang than thở về việc dòng lợi nhuận bị dừng đột ngột từ đầu năm 2023 tới nay.

Chị Minh Hà, một nhà đầu tư tại TP. HCM cho hay, nghe lời môi giới, vợ chồng chị sở hữu một căn biệt thự nghỉ dưỡng với giá mua 20 tỷ đồng tại một vị trí rất đẹp ở gần khu vực bãi Khem - phường An Thới, chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận 10%/năm, mỗi năm gia đình chị có 30 đêm sở hữu miễn phí. “Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, chủ đầu tư đã không còn cam kết trả 10% lợi nhuận nữa, hiện nhà để trống, trong khi chúng tôi phải trả tiền dịch vụ đều đặn 10 triệu đồng/tháng”, chị Minh Hà cho biết.

Tương tự, anh Hoàng, một khách hàng từ Hà Nội đầu tư một căn biệt thự nghỉ dưỡng của một tập đoàn nổi tiếng tại khu vực Bãi Dài cho hay, vào mùa cao điểm 30/4 năm 2022, biệt thự tiêu chuẩn 4 – 5 sao như Vinpearl, Salinda… đều kín phòng với giá dao động tùy thời điểm khoảng 18 – 20 triệu/biệt thự 2 – 3 phòng, nhưng năm nay thì căn biệt thự của anh chỉ lấp đầy 10/30 ngày của dịp cao điểm 30/4.

Giám đốc một công ty quản lý BĐS, chuyên thuê lại sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng rồi kinh doanh lẻ cho hay, vào năm ngoái, chỉ tính công suất cho thuê trung bình là 65% và giá cho thuê khoảng 12 triệu/biệt thự/đêm, bằng 1/2 giá cho thuê biệt thự 5 sao trên thị trường Phú Quốc thì doanh thu của một biệt thự trong một khu phức hợp nghỉ dưỡng - giải trí mang về hàng năm đạt khoảng 2,8 tỷ đồng. Sau khi trừ mức chi phí chiếm khoảng 25% - 30%, lợi nhuận sẽ đạt khoảng gần 2 tỷ đồng. Theo mức phân chia lợi nhuận 85%, khách hàng sẽ nhận mức lãi khoảng 1,7 tỷ đồng/năm.

“Như vậy, với 1 căn biệt thự 2 – 3 phòng ngủ có giá từ 8 tỷ đồng-12 tỷ đồng/căn, nhà đầu tư sẽ được nhận mức lợi nhuận như trên là tạm ổn. Tuy nhiên đầu tư BĐS nghỉ dưỡng rất bấp bênh, năm nay hầu như các công ty quản lý nhỏ lẻ đều không dám ký hợp đồng với chủ nhà, lúc nào có khách lẻ thì gọi điện, nhắn tin “chốt” hàng thôi”, vị giám đốc này cho hay.

“Thế mạnh của Phú Quốc là có nhiều công ty quản lý khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng quốc tế với khách hàng trải rộng trên toàn cầu, nhờ vậy nhà đầu tư thứ cấp hy vọng sẽ duy trì nguồn khách thường xuyên và tăng trưởng để đảm bảo sự phát triển bền vững cho dòng tiền đầu tư vào sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng. Nhưng khổ nỗi khách du lịch quốc tế phụ thuộc vào đường hàng không, mà giá vé năm nay quá cao thì xem như đầu tư phòng nghỉ là thất bại”, anh Hoàng chia sẻ.

Hợp “khẩu vị” chủ nhà, lệch “khẩu vị” khách thuê 

“Khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, khách hàng thường có xu hướng đầu tư để vừa nghỉ dưỡng dịp cuối tuần, vừa khẳng định đẳng cấp và địa vị xã hội; thu lợi nhuận bằng cách bán lại hoặc cho khách du lịch thuê. Trong trường hợp mua để kiếm lời, doanh thu từ cho thuê lại BĐS nghỉ dưỡng rất quan trọng, nếu thất thu thì nó trở thành gánh nặng đối với người mua và khả năng bán lại để hưởng chênh lệch là không tưởng. Cái khó là chủ đầu tư lại tung ra nhiều sản phẩm lệch khẩu vị khách thuê”, anh Hùng Anh, một môi giới lâu năm tại Phú Quốc cho hay.

Theo anh Hùng Anh, vì diện tích lớn, chi phí vận hành cao, giá đầu tư một căn lên tới vài chục tỷ đồng nên BĐS nghỉ dưỡng phải cho thuê được giá cao thì mới có lợi nhuận. Lượng khách trả giá cao chủ yếu là gia đình doanh nhân giàu có, mà những gia đình kiểu này thì họ cũng ít thời gian, cũng chỉ lưu trú 1 lần và không quay trở lại. Khách thuê thì phần lớn là du khách nội địa thu nhập hạng trung, du lịch ngắn ngày (1-2 đêm).

Nhiều chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc bán BĐS mà không chú ý đến nhu cầu của khách nghỉ dưỡng, thiết kế và giá cả không phải dành cho khách thuê ngắn ngày. Chẳng hạn, khách thuê ngắn ngày không cần không gian bếp quá lớn, còn phòng ngủ thì phải có một phòng đôi và một phòng đơn vì khách thường đi du lịch cả gia đình.

Bà Helen Trương, chuyên gia của một công ty tư vấn đầu tư BĐS nghỉ dưỡng cho hay, khi nhận thấy việc bán BĐS nghỉ dưỡng có thể đem lại lợi nhuận tốt, nhiều doanh nghiệp đã đổ xô vào lĩnh vực này. Đó là các công ty xây dựng, tập đoàn tài chính đã thành công trong lĩnh vực của mình, nhưng lại không hề có kinh nghiệm và hiểu biết trong lĩnh vực kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng. Hơn nữa, tầm nhìn của họ đối với BĐS nghỉ dưỡng rất ngắn hạn, đó là kiếm lợi từ việc bán BĐS. Những doanh nghiệp này có thể thiết kế những căn hộ, biệt thự rất hợp ý người mua để đầu tư nhưng lại không thu hút được khách thuê.

Ở góc độ là nhà quản lý khách sạn, bà Nguyễn Quỳnh Chi, Phó Tổng Giám đốc điều hành một khu resort ở Phú Quốc cũng cho biết, để thu hút khách thuê ngắn ngày, căn biệt thự phải dành chỗ cho sự riêng tư, mang tính độc đáo và gắn bó với văn hóa địa phương hơn, sản phẩm BĐS của Phú Quốc thiếu vẻ đẹp đặc trưng, bị bê tông hóa quá nhiều.

Bà Chi cho rằng, trong tương lai, Phú Quốc cần chuyển mình rất nhiều để thu hút du khách từ thủ tục visa thông thoáng hơn, nhiều đường bay hơn, giá vé hàng không rẻ hơn, hạ tầng hoàn thiện hơn, thì nhu cầu thuê các BĐS nghỉ dưỡng sẽ tăng lên. Nhưng theo bà Chi: “Bản chất của kinh doanh BĐS và du lịch rất khác nhau. Vì thế, nếu không nghiên cứu kỹ nhu cầu thói quen, văn hóa của khách du lịch, việc đầu tư sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng có thể bị thất bại”.

Theo báo cáo từ DKRA Group, từ quý IV/2022 tới nay, thị trường BĐS nghỉ dưỡng cả nước rơi xuống đáy với những ghi nhận không mấy tích cực. Việc Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP với nhiều điểm “cởi trói” về pháp lý cho sản phẩm được các chuyên gia nhận định sẽ giúp vực dậy thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Nhưng để sinh lời, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, việc nghiên cứu “khẩu vị” của khách thuê cũng như thị trường du lịch mục tiêu, là điểm đáng lưu tâm đối với chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp.