Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3/2024 hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng).
Trong đó, tồn kho của Novaland (HoSE: NVL) tăng nhẹ lên gần 141.000 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản, chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City. Giá trị hàng tồn kho này đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay là 57.798 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 1.488 tỷ đồng (năm 2023 là 6.368 tỷ đồng).
Tương tự, chiếm tới 63% tổng tài sản của Nam Long (HoSE: NLG) là hàng tồn kho, ghi nhận gần 18.051 tỷ, tăng nhẹ 4%. Trong đó, Izumi là dự án ghi nhận giá trị tồn kho lớn nhất với khoảng 8.565 tỷ đồng, tiếp đến là Waterpoint giai đoạn 1 (3.769 tỷ đồng), Akari (1.910 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 2 (1.700 tỷ đồng), Cần Thơ (1.378 tỷ đồng). Trong đó, dự án Cần Thơ đã hoàn tất bán hàng và đang chờ hoàn tất thủ tục cuối cùng để đủ điều kiện ghi nhận doanh thu ngay trong năm nay.
Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận 12.300 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho. Đây chủ yếu là chi phí xây dựng dở dang tại các dự án như The EverRich 2 (hay còn gọi là River City, gần 3.598 tỷ), Thuận An 1 và Thuận An 2 (2.423 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), Phước Hải (1.526 tỷ), The EverRich 3 (877 tỷ)…
Hàng tồn kho của Văn Phú - Invest (HoSE: VPI) tăng nhẹ lên 3.746 tỷ đồng, chiếm 31% tổng tài sản, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: The Terra Bắc Giang (1.508 tỷ đồng), Vlasta Thủy Nguyên (1.765 tỷ đồng), Song Khê – Nội Hoàng (206 tỷ đồng)… Tồn kho bất động sản thành phẩm không đáng kể, chủ yếu tại dự án Vlasta Sầm Sơn (hơn 64 tỷ).
Ngược lại, giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3 của Đất Xanh (HoSE: DXG) giảm nhẹ so với cuối năm 2023, ghi nhận hơn 14.000 tỷ. Trong đó, phần lớn là bất động sản dở dang 11.151 tỷ và tồn kho bất động sản thành phẩm giảm nhẹ về 2.254 tỷ đồng.
Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) ghi nhận giá trị hàng tồn kho giảm 3% với cuối năm ngoái, với 9.906 tỷ đồng. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm gần 7.796 tỷ đồng (dự án Đỗ Mười gần 4.937 tỷ, Hoàng Huy Green River 1.581 tỷ, Hoàng Huy New City hơn 931 tỷ, Hoàng Huy Commerce – tòa H1 gần 308 tỷ…). Ngoài ra, tồn kho là bất động sản thành phẩm tại dự án Hoàng Huy Commerce - tòa H1 gần 1.646 tỷ.
Theo thống kê, nếu như giai đoạn năm 2019, trước thời điểm dịch Covid-19 xuất hiện, vòng quay hàng tồn kho trung bình của các doanh nghiệp bất động sản chỉ khoảng 73 ngày, thì đến cuối năm 2021 lên tới 900 ngày và tiếp tục tăng lên mức 1.500 ngày vào cuối năm 2022, trước khi giảm về mức hơn 1.200 ngày tại thời điểm cuối năm 2023.
Con số tồn kho năm 2023 là con số trung bình cả năm, nếu tính riêng giai đoạn nửa đầu năm thì số vòng quay còn lớn hơn nhiều. Báo cáo công bố năm ngoái của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho biết số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 vào khoảng 5.662 ngày, cá biệt có một doanh nghiệp ghi nhận số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày, phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.
Mới đây, một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản chỉ ra rằng nghịch lý là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.
Trước ý kiến này, một chuyên gia bất động sản lâu năm cho rằng nhận định trên “đúng mà không đúng”. Theo vị chuyên gia, góc nhìn của đơn vị nghiên cứu này đến từ việc doanh nghiệp bất động sản làm sản phẩm cao cấp quá nhiều, ít phân khúc bình dân, do đó không phù hợp với nhu cầu của thị trường nên bị tồn kho. Trong khi đó, thị trường đang thiếu nguồn cung gay gắt.
Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh tồn kho không chỉ là “tồn kho thành phẩm/hàng hóa” mà cấu phần lớn nhất của hàng tồn kho trong báo cáo tài chính là “chi phí sản xuất kinh doanh dang dở”, tức là các dự án đang xây dựng, chưa hoàn thành.
Theo phân tích từ chuyên gia, từ giai đoạn 2018 - 2019 trở đi, việc phê duyệt các dự án nhà ở tại đô thị bắt đầu chậm lại, do các vướng mắc về pháp lý bộc lộ ngày càng sâu sắc. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường giảm dần đều qua các năm, với thời điểm “đáy” là năm 2023.
Bên cạnh vấn đề pháp lý của các dự án nhà ở tại các đô thị, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong các năm 2019 - 2022 đầu tư mạnh mẽ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, cú sốc dịch bệnh và cú sốc trái phiếu đã khiến thị trường bất động sản khủng hoảng nặng nề, dẫn đến doanh nghiệp mất khả năng hoàn thành các dự án. Điều này khiến tồn kho (có bản chất là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản) tăng cao
Ngoài ra, cũng lưu ý một khía cạnh khác, là trong cao điểm của huy động trái phiếu, rất nhiều “ông lớn” bất động sản đã huy động nguồn vốn “khổng lồ” từ trái phiếu để thực hiện gom quỹ đất, nhằm chuẩn bị cho giai đoạn mới của thị trường bất động sản sau khủng hoảng. Tuy nhiên, thị trường lâm vào khủng hoảng đã khiến doanh nghiệp địa ốc “chết” dòng tiền, khiến các quỹ đất đã gom về, không có khả năng chuyển hóa thành dự án. Và đấy cũng được tính vào giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản.
“Như vậy, nói tồn kho cao là nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung thì dường như không chính xác về quan hệ ‘nhân - quả’, bởi việc này không liên quan đến cung - cầu, vì sản phẩm còn chưa ra được hàng”, vị chuyên gia nói.
Vì thế, chuyên gia cho rằng “việc thiếu cung và tồn kho đều là hệ lụy của tình trạng vướng mắc pháp lý của dự án và khủng hoảng nguồn vốn của nhóm doanh nghiệp bất động sản”.
Con số tồn kho của doanh nghiệp lớn, theo chuyên gia không có gì đáng lo. “Doanh nghiệp chỉ ‘chết’ vì không có tiền mặt chứ không ‘chết’ vì tồn kho cao hay thua lỗ”, chuyên gia bình luận.
Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế đã được tháo gỡ thông qua việc ban hành mới cũng như sửa đổi, bổ sung ban hành mới nhiều luật, nghị định, thông tư trong nhiều lĩnh vực liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Qua đó, tình hình triển khai thực hiện các dự án bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực.
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết, Hà Nội và TP. HCM xử lý 35-40% bất động sản gặp vướng mắc, còn hàng trăm dự án tại 2 thành phố này và các địa phương vẫn chờ được tháo gỡ khó khăn.
Tags:
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng đang trong giai đoạn trầm lắng khi bước vào mùa mưa bão, lượng giao dịch giảm do nhà đầu tư ngoài tỉnh tạm nghỉ. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, không xuất hiện xu hướng giảm. Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn “đi ngang” cần thiết để thị trường tái cân bằng, chuẩn bị cho nhịp tăng mới vào cuối năm.
(VNF) - Dự án Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 - Khu đô thị Công nghệ FPT với gần 1.400 căn hộ đáp đứng điều kiện được bán theo quy định.
(VNF) - Liên danh Ecopark Hải Dương - Hồng Phong - Minh Anh vừa được Ninh Bình chọn làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái phía Đông TP Hoa Lư (cũ), quy mô 163 ha và tổng vốn gần 16.443 tỷ đồng.
(VNF) - Bắc Ninh phê duyệt mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2, vốn 1.760 tỷ đồng; Đà Nẵng giao đất làm khu dân cư Nam Bàu Mạc; Bình Trưng cho phép xây dựng tạm sân thể thao trên đất trống... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/11.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mất trật tự, môi giới trái phép và thu tiền ngoài quy định tại một số dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Xây dựng chỉ đạo công khai danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội; TP. HCM sắp mở bán hơn 900 căn nhà ở xã hội giá từ 22 triệu đồng/m2; Hà Nội cho Địa ốc Hải Phong thuê 1,2ha đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
(VNF) - Môi giới hiện đang rao những suất “ngoại giao” tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung – Đông Anh với mức chênh 320 – 400 triệu đồng. Để tăng độ tin cậy, họ không ngần ngại đưa ra cam kết “bao trọn hồ sơ”, khẳng định người mua chỉ việc ngồi nhà chờ ngày nhận phiếu bốc căn như một quy trình đã được sắp đặt sẵn.
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng đang trong giai đoạn trầm lắng khi bước vào mùa mưa bão, lượng giao dịch giảm do nhà đầu tư ngoài tỉnh tạm nghỉ. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, không xuất hiện xu hướng giảm. Các chuyên gia nhận định đây là giai đoạn “đi ngang” cần thiết để thị trường tái cân bằng, chuẩn bị cho nhịp tăng mới vào cuối năm.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
