Blockchain bất động sản: Trò chơi tài chính đầy rủi ro

Mua chung bất động sản: Ẩn chứa nhiều rủi ro

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều người kết nối, mua chung bất động sản. Phương thức phổ biến là doanh nghiệp chia nhỏ giá trị của một bất động sản (căn nhà, nền đất) thành hàng nghìn phần rồi “token hóa” để bán cho nhiều người. Ví dụ một bất động sản được định giá 4 tỷ đồng được chia làm 1.000 phần, tương ứng 1.000 token, mỗi token trị giá 4 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều token và trở thành những đồng chủ sở hữu bất động sản đó. Trong quá trình nắm giữ, khách hàng có quyền mua bán token của nhau và/hoặc cùng thống nhất bán bất động sản khi muốn chốt lời.

Nhìn qua, phương thức này có vẻ rất hấp dẫn, người bán bất động sản dễ dàng hơn trong tiếp cận khách hàng, còn người mua có thể tham gia đầu tư với số tiền rất nhỏ. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của ông Trần Trọng Vũ – Co-founder SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung - việc mua chung này ẩn chứa rất nhiều vấn đề và từ đó dẫn tới rủi ro.

Một là vấn đề sở hữu, giả sử có 1.000 người mua chung 1 bất động sản, vậy sổ đỏ sẽ do ai quản lý? Thông thường, các chủ sở hữu sẽ ủy quyền quản lý cho bên thứ ba (thường là doanh nghiệp bán token). Tuy nhiên, điều này đưa đến rủi ro rất lớn là không kiểm soát được hành vi của doanh nghiệp quản lý sổ đỏ. Bởi trên thực tế, những người mua chung bất động sản chỉ là mua token, mà giao dịch token lại chưa được pháp luật công nhận. Hợp đồng thông minh (smart contract) do đơn vị bán token phát hành hoàn toàn không có giá trị về mặt pháp lý. Nếu đơn vị quản lý sổ đỏ ôm tiền huy động được bỏ trốn hoặc bán bất động sản đó cho một bên khác thì những người mua token coi như mất trắng.

Hai là vấn đề quản lý, trong trường hợp bất động sản mua chung là căn nhà, bên nhận ủy quyền không quản lý tốt, khiến giá trị căn nhà giảm xuống thì tất cả người mua chịu thiệt. Nếu bất động sản mua chung ở dạng hình thành trong tương lai, rủi ro mất tiền lại càng lớn hơn vì chuyện dự án trục trặc pháp lý, chậm tiến độ hay bị đình chỉ, thu hồi rất phổ biến trên thị trường Việt Nam.

Ba là vấn đề định đoạt, theo quy định của pháp luật Việt Nam về đồng sở hữu bất động sản (cùng đứng tên sổ), việc quyết định bán bất động sản để chốt lời cần có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. 999 người muốn bán mà 1 người không muốn thì giao dịch sẽ tắc lại, chưa kể đến các vấn đề về ly hôn hay thừa kế. Lúc này, người muốn rút lui chỉ có thể bán phần sở hữu của mình cho người khác trong hệ thống, nguy cơ phải bán rẻ là hoàn toàn có thể xảy ra. Ngược lại, người muốn gom toàn bộ phần sở hữu sẽ phải chịu mua giá cao, vô hình trung lại phải mua bất động sản cao hơn giá thị trường. Có công ty đưa ra quy định chỉ cần 51% chủ sở hữu đồng ý thì giao dịch bán bất động sản sẽ diễn ra. Tuy nhiên, nếu 51% này do chính đơn vị bán token sở hữu thì họ hoàn toàn có thể bán rẻ sản phẩm cho chính người của họ, đồng nghĩa 49% còn lại chịu thiệt.

Bốn là vấn đề định giá, vì việc lựa chọn và thẩm định giá trị bất động sản phụ thuộc vào doanh nghiệp phát hành token, do đó đơn vị này hoàn toàn có thể định giá cao sản phẩm so với giá thị trường. Người mua, vì tâm lý chỉ bỏ ra vài triệu đồng/suất đầu tư, dễ dàng bỏ qua điều này. Ở quy mô lớn, hành vi định giá cao không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn góp phần đẩy giá bất động sản lên cao, gây ảnh hưởng xấu tới thị trường chung.

Mua chung bất động sản chỉ là đầu tư tài chính

Nhìn nhận về phương thức mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, cho rằng đây không phải là kinh doanh bất động sản. Có ba cơ sở pháp lý rõ ràng mà ông Lộc cho rằng nhà đầu tư có thể tham chiếu. Một là, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng …” để sinh lợi, còn ở đây chỉ là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành. Hai là, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên. Ba là nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng bất động sản – trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự.

Với việc doanh nghiệp token hóa bất động sản để bán cho khách hàng, khách hàng giao dịch token và nhận lợi nhuận từ doanh nghiệp được ủy quyền quản lý bất động sản, có thể thấy việc mua bất động sản trên nền tảng blockchain mang màu sắc của hoạt động đầu tư tài chính, tương tự như cách giới đầu tư từng rót tiền vào condotel (không có chứng nhận sở hữu, chỉ “ăn” cam kết lợi nhuận).

Song điều đáng nói là hoạt động đầu tư tài chính này có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, trong quá trình mua bất động sản trên nền tảng blockchain, nhà đầu tư thường được yêu cầu chuyển tiền vào ví điện tử liên kết với nền tảng. Việc huy động tài chính thông qua ví điện tử bất hợp pháp có thể bị xem là huy động vốn trái phép vì hoạt động trung gian thanh toán bằng ví điện tử (bất kể do Việt Nam hay từ nước ngoài) đều phải được cấp phép.

Kỳ vọng lợi nhuận và thực tế bài học kinh nghiệm

Mặc dù ẩn chứa rất nhiều rủi ro, tuy nhiên, việc mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain vẫn thu hút được một lượng nhất định nhà đầu tư cá nhân tham gia. Ông Trần Trọng Vũ – Co-founder SPE.R, cho rằng trong số những người “nhảy” vào trò chơi tài chính này, không phải ai cũng là “tay mơ”. “Nhiều người hiểu rất rõ nhưng vẫn tham gia vì tin rằng rủi ro sẽ rơi vào những người đến sau, còn họ đã lướt sóng ở khúc đầu để kiếm lời. Nói cách khác, đây là trò chơi chuyền tay nhau hòn than nóng và ai cũng tin mình không phải là người cuối cùng cầm trên tay hòn than ấy”.

Bình luận về việc quản trị rủi ro khi mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain, luật sư Nguyễn Văn Lộc cho rằng nhà đầu tư cần ý thức rất rõ về việc chấp nhận rủi ro, bởi việc đi kiện cáo để thu hồi tiền khi có sự cố xảy ra là câu chuyện rất dài và kết quả thu được thường là… bài học kinh nghiệm.

“Các nền tảng huy động vốn không phải là trường học. Họ không có nghĩa vụ dạy bạn về đầu tư tài chính. Muốn học, bạn phải trả phí. Nhưng nếu trả phí, bạn cũng cần kiểm soát ‘học phí’ bao nhiêu. Hãy tự hỏi nếu mất ‘học phí’, bạn có mất niềm tin vào bản thân không? Nếu thất bại trong hoạt động đầu tư mà pháp luật chưa quy định, đừng đổ lỗi cho nhà nước hay pháp luật không công bằng, đó là sự lựa chọn”, ông Lộc nói.