Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều người kết nối, mua chung bất động sản. Phương thức phổ biến là doanh nghiệp chia nhỏ giá trị của một bất động sản (căn nhà, nền đất) thành hàng nghìn phần rồi “token hóa” để bán cho nhiều người. Ví dụ một bất động sản được định giá 4 tỷ đồng được chia làm 1.000 phần, tương ứng 1.000 token, mỗi token trị giá 4 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều token và trở thành những đồng chủ sở hữu bất động sản đó. Trong quá trình nắm giữ, khách hàng có quyền mua bán token của nhau và/hoặc cùng thống nhất bán bất động sản khi muốn chốt lời.
Nhìn qua, phương thức này có vẻ rất hấp dẫn, người bán bất động sản dễ dàng hơn trong tiếp cận khách hàng, còn người mua có thể tham gia đầu tư với số tiền rất nhỏ. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của ông Trần Trọng Vũ – Co-founder SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung - việc mua chung này ẩn chứa rất nhiều vấn đề và từ đó dẫn tới rủi ro.
Một là vấn đề sở hữu, giả sử có 1.000 người mua chung 1 bất động sản, vậy sổ đỏ sẽ do ai quản lý? Thông thường, các chủ sở hữu sẽ ủy quyền quản lý cho bên thứ ba (thường là doanh nghiệp bán token). Tuy nhiên, điều này đưa đến rủi ro rất lớn là không kiểm soát được hành vi của doanh nghiệp quản lý sổ đỏ. Bởi trên thực tế, những người mua chung bất động sản chỉ là mua token, mà giao dịch token lại chưa được pháp luật công nhận. Hợp đồng thông minh (smart contract) do đơn vị bán token phát hành hoàn toàn không có giá trị về mặt pháp lý. Nếu đơn vị quản lý sổ đỏ ôm tiền huy động được bỏ trốn hoặc bán bất động sản đó cho một bên khác thì những người mua token coi như mất trắng.
Hai là vấn đề quản lý, trong trường hợp bất động sản mua chung là căn nhà, bên nhận ủy quyền không quản lý tốt, khiến giá trị căn nhà giảm xuống thì tất cả người mua chịu thiệt. Nếu bất động sản mua chung ở dạng hình thành trong tương lai, rủi ro mất tiền lại càng lớn hơn vì chuyện dự án trục trặc pháp lý, chậm tiến độ hay bị đình chỉ, thu hồi rất phổ biến trên thị trường Việt Nam.
Ba là vấn đề định đoạt, theo quy định của pháp luật Việt Nam về đồng sở hữu bất động sản (cùng đứng tên sổ), việc quyết định bán bất động sản để chốt lời cần có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. 999 người muốn bán mà 1 người không muốn thì giao dịch sẽ tắc lại, chưa kể đến các vấn đề về ly hôn hay thừa kế. Lúc này, người muốn rút lui chỉ có thể bán phần sở hữu của mình cho người khác trong hệ thống, nguy cơ phải bán rẻ là hoàn toàn có thể xảy ra. Ngược lại, người muốn gom toàn bộ phần sở hữu sẽ phải chịu mua giá cao, vô hình trung lại phải mua bất động sản cao hơn giá thị trường. Có công ty đưa ra quy định chỉ cần 51% chủ sở hữu đồng ý thì giao dịch bán bất động sản sẽ diễn ra. Tuy nhiên, nếu 51% này do chính đơn vị bán token sở hữu thì họ hoàn toàn có thể bán rẻ sản phẩm cho chính người của họ, đồng nghĩa 49% còn lại chịu thiệt.
Bốn là vấn đề định giá, vì việc lựa chọn và thẩm định giá trị bất động sản phụ thuộc vào doanh nghiệp phát hành token, do đó đơn vị này hoàn toàn có thể định giá cao sản phẩm so với giá thị trường. Người mua, vì tâm lý chỉ bỏ ra vài triệu đồng/suất đầu tư, dễ dàng bỏ qua điều này. Ở quy mô lớn, hành vi định giá cao không chỉ gây thiệt hại cho người mua mà còn góp phần đẩy giá bất động sản lên cao, gây ảnh hưởng xấu tới thị trường chung.
Nhìn nhận về phương thức mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, cho rằng đây không phải là kinh doanh bất động sản. Có ba cơ sở pháp lý rõ ràng mà ông Lộc cho rằng nhà đầu tư có thể tham chiếu. Một là, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng …” để sinh lợi, còn ở đây chỉ là đầu tư sở hữu token, hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành. Hai là, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền lợi ích các bên. Ba là nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng bất động sản – trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự.
Với việc doanh nghiệp token hóa bất động sản để bán cho khách hàng, khách hàng giao dịch token và nhận lợi nhuận từ doanh nghiệp được ủy quyền quản lý bất động sản, có thể thấy việc mua bất động sản trên nền tảng blockchain mang màu sắc của hoạt động đầu tư tài chính, tương tự như cách giới đầu tư từng rót tiền vào condotel (không có chứng nhận sở hữu, chỉ “ăn” cam kết lợi nhuận).
Song điều đáng nói là hoạt động đầu tư tài chính này có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, trong quá trình mua bất động sản trên nền tảng blockchain, nhà đầu tư thường được yêu cầu chuyển tiền vào ví điện tử liên kết với nền tảng. Việc huy động tài chính thông qua ví điện tử bất hợp pháp có thể bị xem là huy động vốn trái phép vì hoạt động trung gian thanh toán bằng ví điện tử (bất kể do Việt Nam hay từ nước ngoài) đều phải được cấp phép.
Mặc dù ẩn chứa rất nhiều rủi ro, tuy nhiên, việc mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain vẫn thu hút được một lượng nhất định nhà đầu tư cá nhân tham gia. Ông Trần Trọng Vũ – Co-founder SPE.R, cho rằng trong số những người “nhảy” vào trò chơi tài chính này, không phải ai cũng là “tay mơ”. “Nhiều người hiểu rất rõ nhưng vẫn tham gia vì tin rằng rủi ro sẽ rơi vào những người đến sau, còn họ đã lướt sóng ở khúc đầu để kiếm lời. Nói cách khác, đây là trò chơi chuyền tay nhau hòn than nóng và ai cũng tin mình không phải là người cuối cùng cầm trên tay hòn than ấy”.
Bình luận về việc quản trị rủi ro khi mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain, luật sư Nguyễn Văn Lộc cho rằng nhà đầu tư cần ý thức rất rõ về việc chấp nhận rủi ro, bởi việc đi kiện cáo để thu hồi tiền khi có sự cố xảy ra là câu chuyện rất dài và kết quả thu được thường là… bài học kinh nghiệm.
“Các nền tảng huy động vốn không phải là trường học. Họ không có nghĩa vụ dạy bạn về đầu tư tài chính. Muốn học, bạn phải trả phí. Nhưng nếu trả phí, bạn cũng cần kiểm soát ‘học phí’ bao nhiêu. Hãy tự hỏi nếu mất ‘học phí’, bạn có mất niềm tin vào bản thân không? Nếu thất bại trong hoạt động đầu tư mà pháp luật chưa quy định, đừng đổ lỗi cho nhà nước hay pháp luật không công bằng, đó là sự lựa chọn”, ông Lộc nói.
Tags:
(VNF) - Ninh Bình chọn liên danh phát triển khu đô thị sinh thái 163ha, Ngân hàng Nhà nước thông tin về gói ưu đãi 145.000 tỷ đồng mua NƠXH, Bắc Ninh triển khai bồi thường dự án khu đô thị sân golf 6.600 tỷ... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 23/11.
(VNF) - Liên danh Ecopark Hải Dương - Hồng Phong - Minh Anh vừa được Ninh Bình chọn làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái phía Đông TP Hoa Lư (cũ), quy mô 163 ha và tổng vốn gần 16.443 tỷ đồng.
(VNF) - Bắc Ninh phê duyệt mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2, vốn 1.760 tỷ đồng; Đà Nẵng giao đất làm khu dân cư Nam Bàu Mạc; Bình Trưng cho phép xây dựng tạm sân thể thao trên đất trống... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/11.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mất trật tự, môi giới trái phép và thu tiền ngoài quy định tại một số dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Xây dựng chỉ đạo công khai danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội; TP. HCM sắp mở bán hơn 900 căn nhà ở xã hội giá từ 22 triệu đồng/m2; Hà Nội cho Địa ốc Hải Phong thuê 1,2ha đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
(VNF) - Môi giới hiện đang rao những suất “ngoại giao” tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung – Đông Anh với mức chênh 320 – 400 triệu đồng. Để tăng độ tin cậy, họ không ngần ngại đưa ra cam kết “bao trọn hồ sơ”, khẳng định người mua chỉ việc ngồi nhà chờ ngày nhận phiếu bốc căn như một quy trình đã được sắp đặt sẵn.
(VNF) - Sự xuất hiện của TP. HCM “mới” sau sáp nhập đang mở ra một cấu trúc phát triển hoàn toàn khác, trong đó chuỗi giá trị công nghiệp – điều phối – logistics giữ vai trò then chốt. Theo chuyên gia, mô hình đại đô thị này có nhiều điểm tương đồng với Seoul SMA, cho thấy bất động sản TP. HCM sẽ được tái định hình mạnh mẽ khi hạ tầng, không gian đô thị và chức năng vùng được tối ưu.
(VNF) - Ninh Bình chọn liên danh phát triển khu đô thị sinh thái 163ha, Ngân hàng Nhà nước thông tin về gói ưu đãi 145.000 tỷ đồng mua NƠXH, Bắc Ninh triển khai bồi thường dự án khu đô thị sân golf 6.600 tỷ... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 23/11.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
