Cách nào để người dân bớt ‘còng lưng’ gánh tiền chuyển mục đích sử dụng đất?

Giảm gánh nặng tài chính

Tại dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trình Chính phủ, Bộ Tài chính đưa ra hai phương án tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. 

Phương án thứ nhất là giữ nguyên quy định hiện hành, tức người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá mới.  

Phương án thứ hai là khôi phục cơ chế thu theo tỷ lệ phần trăm như trước đây. Cụ thể, với trường hợp chuyển đổi phần đất là vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, hoặc có nguồn gốc liền kề nhà ở (nhưng bị tách thửa do yếu tố kỹ thuật từ trước ngày 1/7/2004), tiền sử dụng đất sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm thay vì toàn bộ phần chênh lệch. Mức thu là 30% phần chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp nếu diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở, phần vượt hạn mức sẽ áp dụng mức 50% phần chênh lệch.

Liên quan đến vấn đề trên, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản gửi kiến nghị Chính phủ ban hành nghị quyết riêng để tháo gỡ vướng mắc trong cách tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sang đất ở. 

HoREA đề xuất mức thu nên thống nhất trên toàn quốc: 20% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức và 30% đối với diện tích vượt hạn mức. Theo hiệp hội, phương án này hợp lý hơn so với mức 30% - 50% mà Bộ Tài chính đưa ra, vốn vẫn bị đánh giá là cao so với thực tế bảng giá đất mới. 

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị sửa quy định “mức thu chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân”. Bởi với những thửa đất vừa có nhà ở, vừa có đất trồng cây lâu năm hoặc thừa kế nhiều người, cách tính này có thể chưa hợp lý, dễ phát sinh bất cập.

Trao đổi với VietnamFinance xung quanh nội dung trên, chuyên gia bất động sản độc lập, ông Lê Quốc Kiên, nhận định việc áp 100% bảng giá đất cho toàn bộ diện tích khiến người dân bị “sốc” vì chi phí khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở quá cao. Quy định hiện tại không chỉ tạo ra gánh nặng tài chính “khổng lồ” mà còn đấy người dân vào tình thế tiến thoái lưỡng nan: đất có nhưng để không, không thể sử dụng hợp pháp, phải sống tạm bợ, không thể xây nhà ổn định cuộc sống. 

Bên cạnh đó, ông Kiên cho rằng bảng giá đất ở hiện nay đã được các địa phương “nâng cấp” tiệm cận 50% đến 70% giá thị trường, trong khi bảng giá đất nông nghiệp vẫn còn rất thấp, cách xa giá thị trường, dẫn đến số tiền phải đóng khi chuyển mục đích lên đất ở tăng vọt từ 5 lần đến hơn mười lần, từ vài trăm triệu đồng lên vài tỷ đồng so với trước đây. 

Lấy ví dụ, một bất động sản 230m2 tại Cần Giờ (TP. HCM), giá đất ở cũ chỉ 1 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 192.000 đồng/m2, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng khoảng 185 triệu đồng. Nhưng với bảng giá đất mới, giá đất ở tăng vọt lên 10,5 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 750.000 đồng/m2, do đó tiền chuyển đổi cũng tăng vọt lên 2,25 tỷ đồng, tức gấp 12 lần so với trước. 

Hay một lô đất 160m2 ở quận Bình Thạnh (TP. HCM), giá đất ở tăng từ 5,8 triệu đồng/m2 lên 39,5 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp chỉ tăng từ 123.000 đồng/m2 lên 480.000 đồng/m2, dẫn đến khoản tiền phải đóng khi chuyển đổi mục đích từ 53 triệu đồng tăng lên đến 786 triệu đồng, tức tăng gấp 15 lần so với mức cũ. 

“Việc áp dụng cách thu theo tỷ lệ phần trăm được xem là hợp lý hơn. Với người dân, giảm tỷ lệ mức thu đồng nghĩa với việc giảm bớt gánh nặng tài chính, qua đó hạn chế nguy cơ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện. Ở góc độ thị trường, chi phí chuyển đổi mục đích thấp hơn cũng có thể tạo hiệu ứng tích cực, giúp giao dịch sôi động hơn và có thể kéo giá đất về mức hợp lý hơn so với trước” – ông Lê Quốc Kiên nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn G6 Group, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi người dân thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ tháo gỡ khó khăn tài chính cho người dân mà còn tạo cú hích cho phân khúc đất nền, giúp thị trường mua bán sôi động trở lại. 

“Khi chi phí chuyển mục đích sử dụng đất được miễn, giảm người dân sẽ mạnh dạn xây nhà để ở, hạn chế xây trái phép mục đích sử dụng đất, chuyển đất cho con cái hoặc hợp thức hóa nhu cầu an cư vốn bị trì hoãn nhiều năm qua. Đây là giải pháp vừa mang tính công bằng, vừa góp phần ổn định giấc mơ an cư của đông đảo người dân” - ông Quê nói với VietnamFinance. 

Nên tách thành nhiều trường hợp 

Mặc dù cách tính tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm được đánh giá là hợp lý, nhưng theo các chuyên gia, chính sách này cần được phân loại thành nhiều trường hợp cụ thể; đồng thời phải quy định rõ ràng về phạm vi địa lý, thời gian và điều kiện áp dụng, nhằm hạn chế những vướng mắc có thể phát sinh trong quá trình thực hiện.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, đề xuất mức thu mới cần chia thành nhiều trường hợp. Trường hợp thứ nhất, nếu diện tích chuyển đổi trong hạn mức, nên miễn tiền sử dụng đất bởi nhu cầu nhà ở của mỗi người dân là nhu cầu rất chính đáng. Việc miễn này chỉ áp dụng một lần duy nhất trên phạm vi cả nước và chỉ áp dụng với thửa đất người dân đã sử dụng ổn định lâu dài nay muốn chuyển mục đích để xây nhà kiên cố để ở phù hợp với quy hoạch và nhu cầu sử dụng của cá nhân và hộ gia đình.

Trường hợp thứ hai, nếu diện tích chuyển đổi vượt hạn mức mà thửa đất người dân đã sử dụng ổn định lâu dài, có phần đất vườn liền kề với đất ở nay muốn chuyển mục đích để cho tặng, thừa kế người thân thì phần vượt hạn mức được giảm 70%, tức thu 30%. 

Trường hợp thứ ba, đối với các thửa đất nông nghiệp quy hoạch đất ở, người dân lâu nay sử dụng làm nông nghiệp nay có nhu cầu chuyển mục đích để ở thì mức giảm 50%.

Tuy nhiên, theo ông Quê, hiện nay hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta vẫn chưa được hoàn thiện nên cần quy định rõ việc miễn, giảm áp dụng cho bao nhiêu thửa đất, ở phạm vi địa lý nào, thời gian, không gian nào, mục đích sử dụng thửa đất là gì…

“Nếu không giải quyết được các vấn đề trên thì khi thực hiện sẽ rất khó khăn, phát sinh ra nhiều vấn đề, gây khó cho người thực hiện, dễ sai phạm và cũng dễ dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện” – ông Quê nhận định.

Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên cho rằng chính sách cần linh hoạt theo từng đối tượng và diện tích, nhằm ưu tiên nhu cầu thực của người dân thay vì “cào bằng” tất cả.

Cụ thể, với những hộ sở hữu bất động sản lâu đời hoặc bất động sản đầu tiên (thường là người dân có nhu cầu nhà ở thực, không phải nhà đầu tư) nhà nước nên miễn phí chuyển đổi lên thổ cư cho diện tích trong hạn mức cơ bản, ví dụ dao động khoảng 100m2, đủ để xây nhà ổn định cuộc sống. Phần diện tích từ 100-200m2 sẽ đóng 20% và trên 200m2 đóng 50%. Cách tiếp cận này không chỉ giảm gánh nặng để người dân có thể xây nhà hợp pháp ổn định cuộc sống, mà còn giúp tăng nguồn cung thổ cư hợp pháp.

Đối với người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, thường nhằm mục đích tích sản hoặc đầu tư, có thể áp mức thuế cao hơn: 30% trong hạn mức 100m2, 50% cho phần diện tích từ 100-200m2 và 75% cho phần diện tích trên 200m2. Điều này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ. 

Tuy nhiên, dù đóng tiền theo tỷ lệ phần trăm như trên thì tiền phí người dân phải đóng vẫn còn cao hơn gấp 2 đến 5 lần so với mức cũ, vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của người dân. Dù quy định hiện tại (khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và điểm c khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP) cho phép người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất và không giới hạn thời gian ghi nợ đã tiến bộ hơn so với Luật Đất đai 2013 khi chỉ cho ghi nợ tiền sử dụng đất trong 5 năm thìviệc ghi nợ này vẫn dẫn đến hệ quả là người sử dụng đất không được thực hiện nhiều quyền rất quan trọng như: chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho tặng, cho thuê....

Do đó, chuyên gia cho rằng các ngân hàng có thể nghiên cứu “Cho vay đóng tiền chuyển lên thổ cư” với thời hạn 10-15 năm để người dân vừa có thể hoàn thành nghĩa vụ, vừa không bị hạn chế các quyền quan trọng khi sở hữu bất động sản. 

“Để khắc phục bất công cho những người đã phải đóng 100% tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà nước nên hoàn trả phần chênh lệch thuế giữa quy định hiện tại và mức đang đề xuất mới. Đây không chỉ là cử chỉ công bằng mà còn xây dựng niềm tin, khuyến khích người dân tuân thủ trong tương lai” – ông Lê Quốc Kiên đề xuất.