Căn hộ bình dân ‘biến mất’ khỏi thị trường TP. HCM trong quý I/2021

Theo HoREA, quý I/2021, tỷ trọng nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm đến 59% tổng số căn hộ tại TP. HCM. Trong đó, nhà ở hạng sang, siêu sang chiếm khoảng 39%; nhà ở cao cấp chiếm khoảng 20%.

Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng 41% còn căn hộ giá bình dân hoàn toàn “biến mất”.

Tình trạng khan hiếm của căn hộ bình dân trên thị trường TP. HCM không phải đến nay mới có. Trước đó, năm 2020, căn hộ bình dân cũng chỉ chiếm 1% tổng số căn hộ toàn thành phố.

Tính chung giai đoạn 2016-2020, Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm 19,9%, thấp nhất trong tổng nguồn cung. Trong khi đó, căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có tới 47.837 căn, chiếm 33,6% còn căn hộ trung cấp (giá 25-40 triệu đồng/m2) có 65.920 căn, chiếm 46,4%.

Tuy vậy, theo HoREA, nếu lấy chuẩn căn hộ cao cấp là 35 triệu đồng/m2 trở lên thì số lượng căn hộ cao cấp tại TP. HCM trong 5 năm qua sẽ phải tăng thêm ít nhất 33.000 căn, đưa tổng số căn cao cấp vượt ngưỡng 80.700 căn, chiếm 56,8% tổng nguồn cung toàn thành phố.

Cơ cấu sản phẩm như trên được HoREA nhìn nhận là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung-cầu”, có dấu hiệu thừa cung phân khúc cao cấp và rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội.

Cũng tại báo cáo này, HoREA đã thông tin về tình hình thu tiền sử dụng đất tại TP. HCM trong giai đoạn 2016 – 2020.

Theo đó, trong 5 năm qua (2016-2020), số thu tiền sử dụng đất đạt 75.372 tỷ đồng và bình quân chỉ chiếm tỷ lệ 4,15% tổng thu ngân sách của thành phố, giảm 0,11% so với giai đoạn 5 năm trước đó.

Trong giai đoạn này, 2017 là năm phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản trong cả giai đoạn 10 năm (2011-2020), nên số thu tiền sử dụng đất cao nhất (21.706 tỷ đồng), nhưng cũng chỉ chiếm 6,19% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017.

Số thu tiền sử dụng đất tăng chủ yếu nhờ vào số lượng các dự án cũ đã được phê duyệt trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (01/07/2015), nhất là trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực (15/12/2015). Bởi lẽ sau thời điểm này, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại bị ách tắc thủ tục đầu tư, do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư.

Trong 3 năm gần đây (2018-2020) số thu tiền sử dụng đất tiếp tục xu thế bị sụt giảm mạnh do thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng, bằng ½ số thu năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017.

Số thu tiền thuê đất trong 10 năm qua (35.517 tỷ đồng) chiếm tỷ trọng thấp 1,21% trong tổng thu ngân sách thành phố.

Theo HoREA, kết quả số thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như trên, đã không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai.

“Nguồn thu ngân sách từ đất đai có thể đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý”, HoREA nhận xét.