Điều khoản chuyển tiếp thiếu tính công bằng
Tiền sử dụng đất đang là gánh nặng với nhiều cá nhân, hộ gia đình khi muốn chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trong bối cảnh đó, Bộ Tài chính vừa trình thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Đây được coi là động thái kịp thời, nhằm tháo gỡ vướng mắc, đồng thời tạo thêm cơ hội để người dân có thể tiếp cận đất ở với chi phí hợp lý hơn.
Theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác) thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng theo hai trường hợp.
Trường hợp thứ nhất, đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng mà trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hiện nay là Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và đang nghiên cứu sửa đổi).
Trường hợp thứ hai, đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở thì mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dung đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở quá 500m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, lần chuyển mục đích sau sẽ thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Nghị quyết trên là giải pháp tháo gỡ khẩn cấp của Chính phủ trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (một giải pháp được Quốc hội cho phép tại Nghị quyết số 206/2025/QH15). Giải pháp này hợp pháp, đúng thẩm quyền của Chính phủ và cấp thiết.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất nằm ở điều khoản chuyển tiếp của nghị quyết này. Theo dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ tính lại theo quy định tại nghị quyết này và điều chỉnh thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiện chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có).
Ngược lại, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại nghị quyết này.
Chính vì thế, người dân đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có tâm lý chờ đợi, dừng thủ tục. Nếu cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền thì dừng nộp, chờ Chính phủ ra nghị quyết và địa phương ban hành quy định. Khi đó, người dân có thể chỉ phải nộp số tiền bằng 30% so với mức phải nộp ngay lúc này (cộng thêm một khoản chậm nộp không đáng kể).
Vô hình trung, chính sách mới (và thông tin về quá trình xây dựng nó) mặc dù rất nhân văn nhưng sẽ khiến người dân có “động lực” chậm trễ thực hiện nghĩa vụ với nhà nước. Và người nào tuân thủ thông báo nộp tiền, nộp tiền sử dụng đất sớm sẽ là người đầu tiên “chịu thiệt hại”. Ngược lại, những người có tư tưởng “khoan hãy nộp” lại là người được hưởng lợi.
“Điều này sẽ dẫn đến kết quả không công bằng cho người dân và tiềm ẩn nguy cơ đơn thư, khiếu kiện từ những người dân đã sớm nộp tiền sử dụng đất mà phải chịu số tiền lớn, không được hưởng cơ chế ưu đãi từ nghị quyết mới” – luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.
Cần hồi tố để tránh bất công
Từ thực tiễn thi hành, vấn đề công bằng là yếu tố cốt lõi để chính sách có thể nhận được sự đồng thuận xã hội. Nếu cùng một loại đất, cùng một hoàn cảnh pháp lý nhưng người nộp tiền trước lại gánh nghĩa vụ gấp nhiều lần người nộp sau, sự bất bình chắc chắn sẽ nảy sinh. Đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, chỉ cần một sự so sánh nhỏ cũng đủ gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.
Chính vì vậy, luật sư Đỉnh cho rằng để tránh tạo ra sự phân biệt, bất công giữa những người sử dụng đất, cần sửa điều khoản chuyển tiếp của Nghị quyết theo hướng cho phép áp dụng hồi tố với những người sử dụng đất đã nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo chính sách của Nghị định số 103/2024/N Đ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (từ ngày 01/8/2024 cho đến nay). Hồi tố trong trường hợp này không chỉ mang ý nghĩa nhân văn mà còn bảo đảm nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật.
Theo đó, người dân đã nộp 100% tiền sử dụng đất sẽ được ngân sách nhà nước hoàn trả, hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác và phải thực hiện với nhà nước. Quy định này sẽ đảm bảo đồng thuận từ phía người dân.
“Nhìn xa hơn, đây cũng là một kinh nghiệm quý giá về xây dựng chính sách, đặc biệt là những chính sách có ảnh hưởng cực kỳ lớn đến sinh kế, đời sống dân sinh. Chính sách, pháp luật phải được xây dựng với một tầm nhìn dài hạn, một nền tảng tư duy bài bản, có đánh giá, tác động thực chất. Pháp luật ổn định, có tính kế thừa cũng là một thành tố quan trọng cho tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài” – luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.
Nhìn rộng ra, ông Đỉnh cho rằng câu chuyện về hồi tố trong Nghị quyết không chỉ là chuyện của vài nghìn hay vài chục nghìn hộ dân, mà là thước đo cho sự công bằng và tính ổn định của hệ thống pháp luật. Bất kỳ chính sách nào, nếu thiếu cân nhắc kỹ lưỡng, rất dễ rơi vào tình trạng “người làm đúng bị thiệt, người chần chừ lại lợi”. Đây chính là điều đi ngược lại mục tiêu của một nền pháp quyền minh bạch, hiệu quả.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
