Điều khoản chuyển tiếp thiếu tính công bằng
Tiền sử dụng đất đang là gánh nặng với nhiều cá nhân, hộ gia đình khi muốn chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trong bối cảnh đó, Bộ Tài chính vừa trình thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Đây được coi là động thái kịp thời, nhằm tháo gỡ vướng mắc, đồng thời tạo thêm cơ hội để người dân có thể tiếp cận đất ở với chi phí hợp lý hơn.
Theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác) thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng theo hai trường hợp.
Trường hợp thứ nhất, đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng mà trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hiện nay là Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và đang nghiên cứu sửa đổi).
Trường hợp thứ hai, đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở thì mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dung đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở quá 500m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, lần chuyển mục đích sau sẽ thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Nghị quyết trên là giải pháp tháo gỡ khẩn cấp của Chính phủ trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (một giải pháp được Quốc hội cho phép tại Nghị quyết số 206/2025/QH15). Giải pháp này hợp pháp, đúng thẩm quyền của Chính phủ và cấp thiết.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất nằm ở điều khoản chuyển tiếp của nghị quyết này. Theo dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ tính lại theo quy định tại nghị quyết này và điều chỉnh thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiện chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có).
Ngược lại, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại nghị quyết này.
Chính vì thế, người dân đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có tâm lý chờ đợi, dừng thủ tục. Nếu cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền thì dừng nộp, chờ Chính phủ ra nghị quyết và địa phương ban hành quy định. Khi đó, người dân có thể chỉ phải nộp số tiền bằng 30% so với mức phải nộp ngay lúc này (cộng thêm một khoản chậm nộp không đáng kể).
Vô hình trung, chính sách mới (và thông tin về quá trình xây dựng nó) mặc dù rất nhân văn nhưng sẽ khiến người dân có “động lực” chậm trễ thực hiện nghĩa vụ với nhà nước. Và người nào tuân thủ thông báo nộp tiền, nộp tiền sử dụng đất sớm sẽ là người đầu tiên “chịu thiệt hại”. Ngược lại, những người có tư tưởng “khoan hãy nộp” lại là người được hưởng lợi.
“Điều này sẽ dẫn đến kết quả không công bằng cho người dân và tiềm ẩn nguy cơ đơn thư, khiếu kiện từ những người dân đã sớm nộp tiền sử dụng đất mà phải chịu số tiền lớn, không được hưởng cơ chế ưu đãi từ nghị quyết mới” – luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.
Cần hồi tố để tránh bất công
Từ thực tiễn thi hành, vấn đề công bằng là yếu tố cốt lõi để chính sách có thể nhận được sự đồng thuận xã hội. Nếu cùng một loại đất, cùng một hoàn cảnh pháp lý nhưng người nộp tiền trước lại gánh nghĩa vụ gấp nhiều lần người nộp sau, sự bất bình chắc chắn sẽ nảy sinh. Đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, chỉ cần một sự so sánh nhỏ cũng đủ gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.
Chính vì vậy, luật sư Đỉnh cho rằng để tránh tạo ra sự phân biệt, bất công giữa những người sử dụng đất, cần sửa điều khoản chuyển tiếp của Nghị quyết theo hướng cho phép áp dụng hồi tố với những người sử dụng đất đã nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo chính sách của Nghị định số 103/2024/N Đ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (từ ngày 01/8/2024 cho đến nay). Hồi tố trong trường hợp này không chỉ mang ý nghĩa nhân văn mà còn bảo đảm nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật.
Theo đó, người dân đã nộp 100% tiền sử dụng đất sẽ được ngân sách nhà nước hoàn trả, hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác và phải thực hiện với nhà nước. Quy định này sẽ đảm bảo đồng thuận từ phía người dân.
“Nhìn xa hơn, đây cũng là một kinh nghiệm quý giá về xây dựng chính sách, đặc biệt là những chính sách có ảnh hưởng cực kỳ lớn đến sinh kế, đời sống dân sinh. Chính sách, pháp luật phải được xây dựng với một tầm nhìn dài hạn, một nền tảng tư duy bài bản, có đánh giá, tác động thực chất. Pháp luật ổn định, có tính kế thừa cũng là một thành tố quan trọng cho tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài” – luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.
Nhìn rộng ra, ông Đỉnh cho rằng câu chuyện về hồi tố trong Nghị quyết không chỉ là chuyện của vài nghìn hay vài chục nghìn hộ dân, mà là thước đo cho sự công bằng và tính ổn định của hệ thống pháp luật. Bất kỳ chính sách nào, nếu thiếu cân nhắc kỹ lưỡng, rất dễ rơi vào tình trạng “người làm đúng bị thiệt, người chần chừ lại lợi”. Đây chính là điều đi ngược lại mục tiêu của một nền pháp quyền minh bạch, hiệu quả.
Tags:
(VNF) - Thanh khoản chưa phục hồi, tồn kho gia tăng trong khi dư nợ và nghĩa vụ tài chính tiếp tục lớn, buộc các DN bất động sản thay đổi chiến lược. Bán tài sản, thoái vốn dự án, tái cơ cấu trái phiếu, tăng vốn và tìm kiếm đối tác cùng phát triển đang trở thành những phương án phổ biến để duy trì dòng tiền.
(VNF) - Lũy kế 8 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 384.200 tỷ đồng, tăng 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Thanh tra tỉnh An Giang xác định Tổ chức nhà Quốc gia Bình Dương ký 269 hợp đồng với người mua NƠXH tại dự án Nhà ở công nhân Khu công nghiệp Bình Hòa có giá cao hơn giá thẩm định (tạm tính) của Sở Xây dựng với số tiền hơn 16,27 tỷ đồng.
(VNF) - 16 thửa đất tại điểm X5, thôn Bắc, xã Thiên Lộc (Hà Nội) vừa được đấu giá thành công, thu về hơn 108 tỷ đồng. Trong đó, thửa đất có giá trúng cao nhất đạt 106,35 triệu đồng/m2.
(VNF) - Thanh tra tỉnh An Giang chỉ ra loạt tồn tại ở dự án NƠXH Khu đô thị Tây Bắc do Tập đoàn CIC làm chủ đầu tư như bán 121 căn NƠXH với giá cao hơn giá tạm tính số tiền hơn 631,57 triệu đồng, phát hiện 2 đối tượng mua vi phạm, 10 đối tượng mua nhà nhưng không trực tiếp sử dụng.
(VNF) - Bất động sản khu công nghiệp cần vốn lớn trước khi hình thành nguồn thu, trong khi tiến độ thu hồi vốn phụ thuộc vào pháp lý, hạ tầng kết nối và khả năng thu hút khách thuê. Bài viết phân tích thực trạng nguồn vốn đầu tư cho bất động sản khu công nghiệp trên cơ sở số liệu đầu tư giai đoạn 2023–2025, công bố của các tổ chức và doanh nghiệp, kết hợp tiếp cận tài chính theo vòng đời dự án.
(VNF) - Với những đô thị lớn trên thế giới, không gian ven sông thường có sức hấp dẫn nhờ sự cộng hưởng giữa cảnh quan, môi trường sống và giá trị khan hiếm của quỹ đất mặt nước. Tại Phú Quốc, The Infinity tiếp nối lợi thế ấy nhờ vị trí một mặt hướng sông Mey, một mặt tiếp giáp đại lộ ĐT.975, tạo nên sự giao thoa giữa trải nghiệm sống ven sông và nhịp giao thương sôi động của Nam đảo.
(VNF) - Công ty Xây dựng và thương mại Vạn Phát là chủ dự án Khu chung cư Vạn Phát Riverside Cồn Khương có tổng mức đầu tư dự kiến 1.500 tỷ đồng.
(VNF) - Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước yêu cầu nâng chuẩn khi dòng vốn FDI thế hệ mới không chỉ tìm kiếm quỹ đất và giá thuê cạnh tranh. Doanh nghiệp ngày càng chú trọng chất lượng hạ tầng, năng lượng, logistics, tiêu chuẩn xanh và khả năng cung cấp một hệ sinh thái hỗ trợ vận hành, mở rộng sản xuất.
(VNF) - Thanh tra TP. Đà Nẵng chỉ ra hàng loạt sai phạm liên quan đến việc giao đất không qua đấu giá, xác định giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp phép tại dự án Khu du lịch ven biển Hòn Ngọc Á Châu, tổng vốn đầu tư 1.551 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. HCM vừa quyết định cho Công ty cổ phần Vận tải và thương mại Quốc tế (ITC) thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Cảng tổng hợp Quốc tế (SP-ITC).
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Khu kinh tế cửa khẩu Lệ Thanh do Công ty Cổ phần Phú Tài làm nhà đầu tư, với tổng vốn 2.249 tỷ đồng.
(VNF) - Từ ngày 24/9, UBND xã, phường, đặc khu tại TP. HCM được quyết định giá bán nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng, với thời gian thực hiện đến hết năm 2030.
(VNF) - Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng đặt trọng tâm vào tổ chức lại hạ tầng giao thông, tích hợp 3 tuyến Metro số 4, 8, 15, hướng tới hình thành không gian đô thị xanh, thông minh, kết nối đồng bộ tại khu vực trung tâm Hà Nội.
(VNF) - Đường vành đai 2.5 đang dần về đích, kéo theo mặt bằng giá nhà mặt phố khu vực lân cận tăng cao. Tại một số vị trí, giá rao bán đã tiệm cận mốc 700 triệu đồng/m2.
(VNF) - Theo quy định mới của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư phải gửi hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua đến Sở Xây dựng. Cơ quan này có 15 ngày để kiểm tra và trả lời bằng văn bản.
(VNF) - Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, HoSE: TAL) vừa thông qua chủ trương tham gia góp vốn thành lập hai doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp và năng lượng, với tổng số vốn dự kiến góp là 413 tỷ đồng.
(VNF) - Với hơn 40 tiện ích được bố trí theo ba nhóm sáng tạo, cân bằng và kết nối, Imperia Sensa Park hướng tới đáp ứng những nhu cầu thường nhật của cư dân, từ làm việc, vận động, thư giãn đến gặp gỡ, giao lưu. Cách tổ chức tiện ích theo từng nhu cầu sử dụng cũng góp phần tạo nên trải nghiệm sống thuận tiện và phù hợp với nhịp sinh hoạt của cộng đồng cư dân trẻ.
(VNF) - Định hướng áp dụng thuế cao hơn với đất bỏ hoang được kỳ vọng góp phần hạn chế tình trạng sử dụng đất lãng phí. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tế, chuyên gia cho rằng cần phân định rõ đất bị bỏ hoang do đầu cơ với những dự án chậm triển khai vì vướng quy hoạch, pháp lý, giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến bổ sung gần 8.000 ha đất khu công nghiệp (KCN) trong bối cảnh dòng vốn FDI tăng mạnh. Khi quỹ đất mở rộng, các KCN phải cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái sản xuất.
(VNF) - Trong 3 ngày 18-20/9, hơn 10.000 lượt khách, từ gia đình trẻ, gia đình đa thế hệ đến nhà đầu tư, đã đến Nam Long Experience 2026 - Triển lãm bất động sản giá trị thực để trải nghiệm không gian sống, tìm hiểu hệ sinh thái đô thị và chọn sản phẩm phù hợp nhu cầu an cư, đầu tư.
(VNF) -Tập đoàn Mạnh Đức Việt Nam vừa khởi công dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Quế Võ III, phân khu 2.
(VNF) - Theo các chuyên gia và cơ quan quản lý, cần hiểu đúng tinh thần Nghị quyết 21: hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa người dân mất quyền sở hữu căn hộ. Vấn đề quan trọng là quyền tài sản sẽ được xử lý như thế nào khi công trình hết vòng đời hoặc không còn đủ điều kiện sử dụng.
(VNF) - Từ lĩnh vực sản xuất đồ chơi gỗ, Nam Hoa đang mở rộng sang bất động sản với dự án KCN Bạch Đằng II quy mô 421ha tại Quảng Ninh, tổng vốn đầu tư hơn 4.792 tỷ đồng.
(VNF) - TP. HCM có 1.338 dự án vướng mắc, với diện tích hơn 30.691 ha, tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng, được đăng ký trên Hệ thống 751 của Bộ Tài chính.
(VNF) - Thanh khoản chưa phục hồi, tồn kho gia tăng trong khi dư nợ và nghĩa vụ tài chính tiếp tục lớn, buộc các DN bất động sản thay đổi chiến lược. Bán tài sản, thoái vốn dự án, tái cơ cấu trái phiếu, tăng vốn và tìm kiếm đối tác cùng phát triển đang trở thành những phương án phổ biến để duy trì dòng tiền.
(VNF) - Thanh Hà Cienco 5 đang được đẩy mạnh xây dựng, với nhiều dãy liền kề, biệt thự dần hiện hữu. Đây cũng là địa điểm được Hà Nội dự kiến bố trí nhà ở cho cư dân tại các dự án sai phạm của Mường Thanh trong trường hợp phải di dời.
