Chân dung giới chủ kín tiếng của dự án 'khủng' Giant Mall

Huy động 1.500 tỷ đồng trái phiếu

Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Khang đã công bố thông tin về kết quả chào bán trái phiếu riêng lẻ, đối với lô trái phiếu có mã GKCH2124001.

Theo đó, doanh nghiệp đã phát hành thành công lô trái phiếu có số lượng 15 triệu đơn vị, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, tương đương tổng giá trị 1.500 tỷ đồng. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có lãi suất kết hợp giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi với kỳ hạn là ba năm, được phát hành vào ngày 2/2/2021.

Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu là cổ phần thuộc sở hữu của cổ đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ An Khang Land (An Khang Land) cùng với các quyền, quyền lợi, lợi ích và cổ tức và/hoặc các khoản tiền phân chia có liên quan.

Cùng với đó, là toàn bộ quyền và lợi ích phát sinh liên quan đến dự án Giga City, bao gồm nhưng không giới hạn quyền kinh doanh, khai thác, phát triển dự án Giga City, nguồn thu và các quyền tài sản khác phát sinh từ dự án. Tài sản bảo đảm cũng bao gồm quyền sử dụng đất đối với khu đất thực hiện xây dựng dự án Giga City thuộc sở hữu của An Khang Land.

Theo thuyết minh của doanh nghiệp, dự án Giga City (Giant Mall) là dự án khu phức hợp ở kết hợp thương mại - dịch vụ - văn phòng có diện tích 40.291,1 m2 tại phường Linh Tây, quận Thủ Đức, TP. HCM được UBND TP. HCM chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận cho An Khang Land làm chủ đầu tư theo công văn số 7751/UBND-DT ngày 30/12/2016 và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Trái chủ của lô trái phiếu nêu trên là một nhà đầu tư tổ chức trong nước, tuy nhiên thông tin cụ thể không được phía Gia Khang công bố. Tổ chức tham gia thu xếp phát hành là Công ty Cổ phần Chứng khoán Tiên Phong (TPS).

Gia Khang cho biết, toàn bộ số tiền thu được từ phát hành trái phiếu sẽ được dùng để tăng tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp tại An Khang Land.

Theo tìm hiểu của VietnamFinance, Gia Khang được thành lập vào trung tuần tháng 4/2016, tại phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức, TP. HCM. Doanh nghiệp hoạt động dưới mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn với vốn điều lệ 100 tỷ đồng, được góp bởi hai cổ đông cá nhân là ông Nguyễn Khánh Duy, sở hữu 65% vốn và ông Phan Tân Phúc sở hữu 35% vốn còn lại.

Không lâu sau, cuối tháng 9/2016, Gia Khang tăng vốn điều lệ lên mức 350 tỷ đồng, đồng thời xuất hiện cổ đông mới là ông Nguyễn Đức Minh Giao nắm giữ 30% vốn, số cổ phần còn lại được chia đều cho hai cổ đông sáng lập.

Doanh nghiệp bắt đầu hoạt động theo mô hình công ty cổ phần từ năm 2019. Vốn điều lệ khi đó đạt 370 tỷ đồng, trong đó cổ đông lớn nhất là ông Giao (55% vốn), kế đó là ông Nguyễn Trường Giang (30% vốn), ông Duy (12,5% vốn) và ông Phúc chỉ còn 2,5% vốn.

Theo cập nhật cách đây ít lâu, hồi cuối tháng 1/2021, Gia Khang đã tăng vốn lên mức 1.000 tỷ đồng, chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật là bà Lê Thị Mai Loan, nữ doanh nhân sinh năm 1982. Được biết, bà Loan cũng đang là phó chủ tịch thường trực HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Công nghiệp và Vận tải (Tracodi), một công ty con của Tập đoàn Bamboo Capital.

Hai doanh nghiệp này khá thân thiết, khi Gia Khang đang làm chủ đầu tư dự án "đình đám" King Crown Infinity thì Bamboo Capital là đơn vị phát triển. Tháng 9/2017, UBND TP. HCM đồng ý cho phép Gia Khang chuyển mục đích sử dụng đất tại số 218 Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, TP. HCM tại Quyết định số 2809/QĐ-UBND.

Đến tháng 2/2018, UBND TP. HCM chấp thuận Gia Khang làm chủ đầu tư dự án Khu phức hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng với tên thương mại King Crown Infinity tại khu đất trên.

Dự án King Crown Infinity có diện tích 12.652 m2, được thiết kế có hai tòa tháp cao 30 tầng và 5 tầng hầm. Về sản phẩm, dự án này có 27 căn shophouse, 90 căn officetel và 729 căn hộ để ở. Dự kiến đến giữa năm 2023, dự án sẽ được hoàn thành và tiến hành bàn giao đến khách hàng.

Dự án trên được ban lãnh đạo Bamboo Capital xem là trọng điểm của chiến lược phát triển bất động sản trong thời gian tới của doanh nghiệp vốn mạnh về nông nghiệp, hạ tầng và năng lượng tái tạo này.

Tiềm lực của chủ đầu tư dự án Giant Mall

Còn về An Khang Land, doanh nghiệp này có lịch sử hình thành từ năm 1998, tiền thân là Công ty Cổ phần A74, một đơn vị thành viên thuộc Tổng công ty Máy và Thiết bị công nghiệp và được cổ phần hóa từ năm 2004.

Tính đến cuối năm 2015, chủ tịch HĐQT của A74 là ông Giao với tỷ lệ sở hữu 15% vốn, còn cổ đông lớn nhất là ông Giang (65,29% vốn), kế đó là bà Mạc Thị Thịnh, sở hữu 10,86% vốn và 8,84% còn lại thuộc sở hữu của ông Nguyễn Quốc Anh.

Đáng chú ý, dưới sự điều hành của ông Giao, A74 từng vướng vào bê bối nợ bảo hiểm xã hội và trợ cấp thôi việc đối với người lao động. Cụ thể, một lãnh đạo Bảo hiểm Xã hội TP. HCM cho biết, hồi tháng 11/2013, cơ quan này đã khởi kiện A74 ra Tòa án Nhân dân quận Thủ Đức do doanh nghiệp có biểu hiện trốn tránh đóng bảo hiểm xã hội cho người lao động.

Sau một thời gian kháng cáo cho dù sai phạm đã khá rõ ràng, đến chiều 17/3/2015, Tòa án Nhân dân quận Thủ Đức đã buộc A74 phải trả toàn bộ số tiền là 828,6 triệu đồng và lãi chậm đóng cho Bảo hiểm xã hội TP. HCM ngay sau khi bản án có hiệu lực để giải quyết quyền lợi cho người lao động...

Cuối tháng 8/2019, A74 đổi tên thành An Khang Land ngày nay, vốn điều lệ khi đó đạt 1.000 tỷ đồng. Bước sang năm 2020, doanh nghiệp giảm mạnh vốn góp chủ sở hữu xuống còn 330 tỷ đồng, cùng với đó, ông Giao lui khỏi vị trí đại diện pháp luật, nhường lại cho tổng giám đốc - ông Duy.

An Khang Land là chủ đầu tư của dự án Giant Mall, như đã thông tin ở phía trên. Ngoài ra, hệ sinh thái của giới chủ An Khang Land khá rộng mở, phải kể đến Công ty TNHH Du lịch Suối Hồng, Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Quản lý Khang Gia Retail, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ GigaMall Việt Nam, Công ty Cổ phần Nova Richstar...

Nổi bật là Nova Richstar, doanh nghiệp do ông Giang nắm giữ 90% cổ phần và bà Thị nắm giữ 5%, tính đến cuối năm 2020. Với vốn điều lệ 724 tỷ đồng, trong giai đoạn 2016-2019, doanh số của Nova Richstar ghi nhận sự tăng trưởng vô cùng đột biến.

Nếu như 2016-2017, Nova Richstar chỉ thu về 4,6 tỷ đồng và 4,7 tỷ đồng thì đến năm 2018, doanh thu bất ngờ tăng lên mức gần 1.000 tỷ đồng, giảm về 730 tỷ đồng vào 2019. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế được cải thiện rõ rệt. Khác với khoản lỗ lên đến 15 tỷ đồng năm 2016, Nova Richstar đạt đỉnh lãi hơn 160 tỷ đồng (năm 2018) và đứng ở mức 138 tỷ đồng (năm 2019).

Tổng tài sản không biến động nhiều, chủ yếu nở ra là vì hai năm tích lũy lợi nhuận, đến cuối 2019 đạt 1.826 tỷ đồng; trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 876 tỷ đồng, nợ phải trả hơn 940 tỷ đồng.

Trái ngược với đó, GigaMall Việt Nam (tiền thân là Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Khang Gia Land) - chủ đầu tư dự án trung tâm thương mại GigaMall, giai đoạn 2016-2019 lại ghi nhận sự thụt lùi đáng chú ý.

Năm 2017, doanh nghiệp gần như không có doanh số khi chỉ vẻn vẹn 41 triệu đồng, tuy nhiên do các chi phí vận hành cao chót vót cho nên gánh lỗ tới 9 tỷ đồng. Năm 2019, bất chấp doanh số đạt gần 300 tỷ đồng, GigaMall Việt Nam vẫn lỗ gần 12 tỷ đồng, xấp xỉ năm trước đó cho dù nguồn thu đã tăng đến hàng chục lần.

Thêm vào đó, tính đến cuối 2019, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ đạt 276 tỷ đồng và đang lỗ lũy kế hơn 30 tỷ đồng, doanh nghiệp có khoản nợ phải trả lên đến 1.211 tỷ đồng. Như vậy, GigaMall Việt Nam đang sử dụng đòn bẩy tài chính khá cao với tỷ lệ D/E (nợ/vốn chủ sở hữu) gần 4,5 lần.

Tương tự, Du lịch Suối Hồng, Quản lý Khang Gia Retail... cũng có bức tranh tài chính kém sắc trong những năm qua. Không chỉ vậy, nhóm doanh nghiệp này còn lâm vào tình trạng "càng làm càng lỗ", khi doanh thu và lỗ ròng tăng song song.

Quay trở lại với pháp nhân chủ chốt là An Khang Land, giai đoạn 2016-2019 doanh thu đạt được rất mỏng. Năm 2016 chỉ gần 5 tỷ đồng, giảm nhanh còn 2,6 tỷ đồng vào năm kế tiếp, các năm sau đó doanh nghiệp "ngủ đông" và ghi nhận doanh số 0 đồng.

Trong khi đó, chưa khi nào chủ đầu tư dự án Giant Mall có được mức lợi nhuận dương, năm 2016 doanh nghiệp lỗ gần 7 tỷ đồng, lỗ sâu hơn đến 7,4 tỷ đồng năm liền kề và giảm lỗ còn 5,5 tỷ đồng vào năm 2019.

Đáng chú ý, khoảng thời gian này các cổ đông của An Khang Land liên tiếp rót thêm tiền vào doanh nghiệp. Bên kia bảng cân đối kế toán, vốn chủ sở hữu tăng mạnh từ 290 tỷ đồng (năm 2016) lên 996 tỷ đồng (năm 2019), điều này cũng cho thấy khả năng sử dụng vốn của An Khang Land tỏ ra rất kém hiệu quả...