Theo ông Đoàn Văn Bình, quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch hiện nay rất phức tạp. Để cấp phép hoạt động, nhà đầu tư phải qua nhiều bước khác nhau và tổng thời gian cho toàn bộ quy trình thường không xác định được rõ ràng.
Bên cạnh đó, quy trình vận hành dự án bất động sản du lịch theo tiêu chuẩn quốc tế đòi hỏi khắt khe về chất lượng dịch vụ. Điều này đòi hỏi đội ngũ nhân sự có chất lượng cao, nguồn tài chính lớn.
Cùng với sự gia tăng số lượng sản phẩm, giao dịch bất động sản du lịch, nhất là condotel, rất sôi động trong những năm qua, đặc biệt là giai đoạn 2015 – 2017, với gần 40.000 sản phẩm được bán ra thị trường.
Nói về hợp đồng mua bán bất động sản du lịch, ông Bình cho biết hiện nay có 2 mô hình phân chia lợi nhuận giữa khách hàng và chủ đầu tư.
Một là mô hình không cam kết lợi nhuận: khách hàng mua condotel, resort villa rồi giao cho chủ đầu tư quản lý, khai thác cho thuê và chia sẻ lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thực tế của sản phẩm. Mức chia sẻ trên thị trường thường là chủ đầu tư 85%, khách hàng 15% hoặc 80/20.
Hai là mô hình cam kết lợi nhuận: chủ đầu tư cam kết một khoản lợi nhuận nhất định cho khách hàng mua condotel, resort villa trong một khoảng thời gian. Sau thời gian cam kết, giao kết hai bên sẽ trở về mô hình không cam kết lợi nhuận. Khoảng thời gian cam kết thường là 5 - 10 năm với lợi nhuận 8% - 12%/năm tùy từng dự án và chủ đầu tư.
Về thực trạng chính sách, pháp luật liên quan tới bất động sản du lịch, ông Bình đánh giá hiện nay chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch. Pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch còn nhiều khoảng trống, hạn chế lớn, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án.
Bên cạnh đó, pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với loại hình bất động sản này.
Ngoài ra, nhà nước còn chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.
Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai.
Ông Bình cũng nhấn mạnh thêm rằng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ.
