Chủ tịch HoREA nói về giải pháp tăng cung, khơi nguồn vốn, vực dậy thị trường BĐS

- Tại báo cáo mới nhất, HoREA cảnh báo, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn; lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí bị lỗ; một số cổ phiếu bất động sản “nằm sàn”, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản. Xin ông nói rõ hơn về nhận định này, dựa trên tình hình thực tế như thế nào?

Chủ tịch Lê Hoàng Châu: Có thể nhìn thấy rất rõ hiện tượng mất thanh khoản là rất đáng lo ngại, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…, điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Có doanh nghiệp đã phải giảm tối đa lực lượng lao động, điều này tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình.

Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn trái phiếu, “tắc” cả nguồn vốn huy động từ khách hàng”, nên một số doanh nghiệp “đói vốn” nay phải vay vốn tín dụng đen với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro bởi đó là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thâu tóm có thể làm mất đi lợi thế của các doanh nghiệp trong nước.

- Tình thế rất khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng gì so với thời điểm “tiền khủng hoảng” đã dẫn đến thị trường bị “khủng hoảng đóng băng” trong giai đoạn 2008 - 2013, thưa ông?

Có thể nhìn thấy một số điểm tương đồng như năm 2008 và năm 2011, Chính phủ thực hiện “chính sách tiền tệ thắt chặt đột ngột” dẫn đến thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào “khủng hoảng đóng băng”.

Còn năm 2022 thì thực hiện “chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, không siết chặt tín dụng bất động sản bất hợp lý, quyết liệt kiểm soát lạm phát đi đôi với chống suy thoái kinh tế, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế và hỗ trợ nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng”.

Trong khi đó, năm 2007, năm 2009, Chính phủ thực hiện chính sách “tiền tệ nới lỏng” đi đôi với gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỷ USD nhưng do chưa kiểm soát thật chặt chẽ nên đã kích thích thị trường bất động sản quay trở lại bong bóng.

Năm 2013, Chính phủ đã thành công với gói tín dụng “kích cầu tiêu dùng” quy mô 30.000 tỷ đồng (thực chi là 34.826 tỷ đồng) chủ yếu để hỗ trợ người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn (tăng tổng cầu nhà ở) với lãi suất vay ưu đãi 6% trong năm 2013. Từ năm 2014 áp dụng lãi suất 5%/năm, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành các căn hộ nhỏ; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để hoàn thành các dự án nhà ở “dở dang” vừa khắc phục tình trạng dự án nhà ở “trùm mền” giải quyết được hàng tồn kho, vừa có thêm sản phẩm nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thị trường với kết quả là đã có 56.112 cá nhân mua được nhà ở, giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 đến nay.

Còn năm 2022, Quốc hội và Chính phủ có gói 350.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch Covid-19, trong đó có 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi vay và 15.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, người thuê phòng trọ, nhưng phần lớn gói này dành để phát triển kết cấu hạ tầng, đường giao thông, là chính sách rất đúng đắn, tạo điều kiện cho nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển trong trung, dài hạn.

- Từ những phân tích trên, Hiệp hội có kiến nghị giải pháp nào nhằm tăng nguồn cung cho thị trường, mở ra cơ hội mua nhà cho người dân và tăng thanh khoản?

Giải pháp có tính quyết định nhất là thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền… Đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đồng thời xem xét sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Về giải pháp tăng nguồn cung, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ chủ trì phối hợp chặt chẽ với các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương và các địa phương sớm xem xét có kết luận dứt điểm các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay, hoặc do thực hiện công tác rà soát pháp lý, trong đó TP. HCM có 64 dự án.

Cùng với đó, đề nghị UBND TP. HCM tiếp tục chỉ đạo các sở, ngành tập trung tháo gỡ vướng mắc của hơn 116 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, nhất là nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, đề nghị Chính Phủ xem xét tháo gỡ “vướng mắc” thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, theo hướng: Sở Kế hoạch Đầu tư cấp tỉnh thực hiện nhanh, thông thoáng thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất, không yêu cầu phải phù hợp 100% quy hoạch 1/2000.

Đối với đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch để làm dự án nhà ở xã hội, do doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng chứng minh đã có quyền sử dụng đất mà không cần thiết phải trình UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp vì thủ tục này có tính hình thức.

- Ông từng nêu quan điểm, phải tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín là công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp nhằm tháo gỡ nguồn vốn. Hiện giờ, ông còn tiếp tục bảo lưu quan điểm và đề nghị này với Chính phủ hay không?

Hiệp hội vẫn kiên trì đề nghị này với Chính Phủ. Cụ thể trước mắt, để đảm bảo cho các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp có thể tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đề nghị quy định cho phép các nhà đầu tư cá nhân này được ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định. Như vậy thì mới phát huy được hiệu quả nguồn vốn đầu tư trái phiếu, cũng như đảm bảo rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân không đủ điều kiện khi ủy thác đầu tư thông qua các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực theo quy định.

Đồng thời, chúng tôi đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.

Chúng tôi cũng đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank đã được NHNN chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.