'Chưa cần sửa đổi, thay mới Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành'

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh rất rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, đến nay mới triển khai thực hiện được hơn 7 năm

Dự thảo không có nhiều điểm mới, nổi bật

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. 

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, qua nghiên cứu báo cáo tổng kết, đánh giá thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các tồn tại, hạn chế, vướng mắc trong dự thảo tờ trình của Chính phủ và nội dung dự thảo sửa đổi, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi không có nhiều điểm mới nổi bật. Quá trình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa phát sinh nhiều bất cập đến mức phải sửa đổi toàn diện (bản chất là ban hành luật mới). Chưa cần sửa đổi, thay mới Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

Do vậy, không cần thiết phải xây dựng luật để thay thế Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nếu cần thiết, Chính phủ có thể khoanh những nội dung lớn phải sửa để xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (tương tự Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng)”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Theo ông Đỉnh, việc liên tục ban hành các đạo luật mới thay thế luật cũ khi mới triển khai một số năm là nguyên nhân gây ra sự xáo trộn, giảm tính ổn định của hệ thống pháp luật, khiến người dân và doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong thực hiện, tuân thủ pháp luật và khiến các nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài, ngần ngại khi quyết định bỏ vốn đầu tư.

Thực tế, các đạo luật quan trọng có liên quan đến việc sử dụng đất, hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng... có “tuổi thọ” rất ngắn, chỉ 8-10 năm. Cá biệt có Luật Đầu tư năm 2014 chỉ có “tuổi thọ” 6 năm, gây ra sự kém ổn định, kém hấp dẫn trong môi trường đầu tư, kinh doanh.

Xây chuồng trại nuôi heo cũng là dự án BĐS?

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện nay có sự không thống nhất về các thuật ngữ pháp lý, điển hình là các thuật ngữ “dự án bất động sản” (được sử dụng 110 lần rải rác trong toàn bộ các chương), “dự án kinh doanh bất động sản” (được sử dụng 5 lần).

Tại Điều 3 dự thảo luật đã giải thích khái niệm “dự án bất động sản” là “dự án có sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định pháp luật để đầu tư xây dựng các loại nhà ở, công trình xây dựng...”. Như vậy, đã giải thích rất rộng cho khái niệm “dự án bất động sản”: mọi dự án có xây dựng nhà, công trình đều coi là “dự án bất động sản”.

Ví dụ, dự án A là dự án du lịch nghỉ dưỡng, gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ lưu trú, nhà hàng, trung tâm thương mại…; hoặc dự án A1: sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại chăn nuôi; hoặc dự án A2: xây dựng nhà xưởng gia công hàng may mặc; hoặc dự án A3: xây dựng bệnh viện.

Các dự án A, A1, A2, A3 mặc dù đều có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh bất động sản (không mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại nhà, công trình xây), mà việc xây dựng công trình chỉ nhằm tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ hoặc phục vụ sản xuất.

Tuy nhiên, theo cách giải thích thuật ngữ tại dự thảo luật, các dự án này vẫn là dự án bất động sản. Như vậy, theo ông Đỉnh khi chủ đầu tư có nhu cầu mua bán, cho thuê công trình trong dự án hay chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp khác thì hoạt động ấy được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện về kinh doanh bất động sản.

Theo ông Đỉnh, cách giải thích từ ngữ rất rộng của dự thảo dẫn đến việc người nông dân muốn cho thuê chuồng trại chăn nuôi cũng bị coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (!?).

Ông Đỉnh cũng nhấn mạnh các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ phù hợp khi áp dụng với các “dự án kinh doanh bất động sản”, không phù hợp với các dự án mặc dù đều có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh bất động sản (không mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại nhà, công trình), mà chỉ xây dựng công trình để tạo cơ sở vật chất kinh doanh dịch vụ hoặc phục vụ sản xuất.

“Việc “ép” các dự án không có bản chất kinh doanh bất động sản phải tuân theo Luật Kinh doanh bất động sản là khiên cưỡng, càng gây vướng mắc, chồng chéo trong triển khai thực hiện”, ông Đỉnh nói.