Chung cư, đất nền cùng hạ nhiệt

Sức cầu đất nền chững lại

Những tháng đầu năm, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quá trình đi “săn” đất tại vùng ven các thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Những khu vực này có lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, nhất là những lô đã tách thửa. Thị trường miền Bắc ở các tỉnh thành như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh cho thấy tín hiệu khả quan hơn so với miền Trung và miền Nam. Tuy nhiên, diễn biến này không kéo dài khi bước vào tháng 4 và tháng 5.

Theo báo cáo thị trường tháng 4/2024 của batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm bất động sản cả nước trong tháng 4 giảm khoảng 7% so với tháng 3. Mức độ quan tâm tìm kiếm giảm so với tháng 3, ở hầu hết các loại hình. Trong đó giảm mạnh nhất là loại hình chung cư với mức giảm 13% và đất nền với mức giảm 2%.

Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Cao Nguyên Land, cho biết trong 3 tháng đầu năm, công ty ông ghi nhận lượng giao dịch đất nền vùng ven Hà Nội tại các huyện Mỹ Đức, Ứng Hòa, Thanh Oai, Chương Mỹ… tăng mạnh, trung bình khoảng 45-60 giao dịch/tháng. Tuy nhiên, bước sang tháng 4 và 5, giao dịch chỉ còn khoảng 70% so với tháng 3.

Theo ông Tú, đà bùng nổ giao dịch đất nền sau Tết Nguyên đán có tác động chính từ giá chung cư nội đô Hà Nội, nhưng sau cơn “sốt nóng” thì chung cư hiện tại đã hạ nhiệt. Điều này kéo theo lượng giao dịch bất động sản ven đô cũng giảm theo.

Về lâu về dài, Tổng giám đốc Cao Nguyên Land đánh giá đất nền ven đô Hà Nội sẽ có mức tăng trưởng tốt cả giá lẫn giao dịch. Hiện tại, giá bất động sản nội đô đang neo ở mức quá cao, do đó dòng tiền sẽ dịch chuyển dần ra ven đô. Cùng với đó, các chính sách, quy hoạch mới của Hà Nội nhằm thúc đẩy hạ tầng các huyện vùng ven cũng sẽ giúp thúc đẩy bất động sản vùng ven phát triển tốt hơn.

CEO Đất Xanh Miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết, cũng thừa nhận sau khi chung cư tăng giá trong vòng 6 tháng trên 10% - một mức tăng giá khá tốt - đã kéo theo sự tăng giá ở phân khúc đất nền. Thời gian đầu năm, đất nền ven đô và các tỉnh thành quanh TP. Hà Nội được cải thiện rõ ràng về thanh khoản. Giá đất nền có sự tăng lên tốt, nhưng việc tăng này cũng chỉ thoát đáy giảm giá, còn so với biên độ giá cách đây 1 năm vẫn chưa bắt kịp, chỉ mới trong khoảng 70% - 80%.

“Thời gian vừa qua, đất nền ở các tỉnh đều rơi vào tình trạng phải bán cắt lỗ 30% - 40%, hiện nay mới phục hồi được 10% - 15%, nên với sự tăng giá vừa rồi, chúng tôi đánh giá cũng là một mức độ tốt cho thị trường để tạo ra tính thanh khoản. Mức giá trong thời gian vừa qua cũng không phải là quá cao, vẫn thấp hơn so với giá cách đây 1 - 2 năm về trước”, ông Quyết nói.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cũng cho rằng sự tích cực của thị trường đất nền đầu năm chỉ mang tính chất cục bộ, tăng nhẹ, không đáng kể. Thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ từ, những phân khúc có giá trị thực sẽ có thanh khoản tốt lên đầu tiên, rồi mới đến các phân khúc khác. Do vậy, đất nền cần thời gian từ 1-2 năm nữa mới có thể phục hồi hoàn toàn.

Chung cư hạ nhiệt

Là phân khúc giảm sức cầu mạnh nhất trên thị trường bất động sản hiện nay, chung cư được chuyên gia ví von “sự tăng giá vừa rồi như cơn giông mùa hè, tăng giá nhanh và đi nhanh”. Dù vậy, sau “cơn giông”, giá chung cư vẫn đang neo rất cao. Batdongsan.com.vn cho biết mặc dù lượng quan tâm đã giảm 23% so với tháng 3 nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội không có dấu hiệu đi xuống. Theo lịch sử, trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước; căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/2) cũng tăng 5% và căn hộ cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Khảo sát dự án ở Hà Nội cho thấy chung cư M3-M4 Nguyễn Chí Thanh (54 triệu đồng/m2), Sunshine Golden River (75 triệu/m2), Hateco Hoàng Mai (42 triệu/m2), New Horizon City - 87 Lĩnh Nam (48 triệu/m2), khu đô thị mới Dương Nội (39 triệu/m2)… là top những dự án có giá rao bán tăng mạnh nhất tháng 4, cao hơn 30% - 39% so với tháng 1 đầu năm nay. Trong khi đó, tại TP. HCM, một số dự án còn tăng giá rao bán trên 45% như chung cư Q2 Thảo Điền (135 triệu đồng/m2) hay căn hộ Khang Gia Gò Vấp (32 triệu đồng/m2).

Diễn biến từ nửa cuối tháng 4 đến tháng 5 cho thấy thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 đến hiện tại đã giảm mạnh, chỉ bằng khoảng một nửa so với thời kỳ “đỉnh cao” đầu năm.

Trong khi nhu cầu mua chung cư cũ có dấu hiệu đi xuống, ông Đặng Trường Giang, Giám đốc kinh doanh Mai Việt Land, cho biết, các chung cư mở bán mới vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn của khách hàng, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Đơn cử như trong tháng 4 vừa qua, dự án Lumi Hanoi ở phía tây Hà Nội mở bán đã thu hút sự tham dự có 5.000 khách hàng và giao dịch thành công hơn 90% giỏ hàng ngay tại sự kiện. Ngay sau đó, trong tháng 5, dự án The Sola Park đã ra mắt và thu hút 2.000 khách hàng đặt chỗ. Cùng khu vực, tòa TC3 The Canopy cũng đã ra hàng và bán hết 75% giỏ hàng chỉ sau 24 giờ.

Theo ông Giang, tốc độ tăng dân số của Hà Nội rất lớn. Mỗi năm dân số Thủ đô tăng trung bình khoảng 150.000 người, trong khi đó, nguồn cung chung cư 3 năm trở lại đây không năm nào vượt qua 10.000 căn hộ. Nguồn hàng chung cư vẫn đang rất khan hiếm, cung không đủ cầu. Do đó, chung cư sẽ tiếp tục là sản phẩm hấp dẫn với người dẫn và các nhà đầu tư bất động sản.

Bình luận về phân khúc chung cư hiện tại, CEO EZ Property ông Phạm Đức Toản nói rằng: “Phân khúc chung cư đã ổn định và dần quay trở lại diễn biến ảm đạm chung của thị trường bất động sản năm nay. Do tâm lý mua vì sợ bị bỏ lỡ (FOMO) của người dân đã được trấn an sau một giai đoạn phân khúc này liên tục tăng giá, người mua chuyển sang nghe ngóng, chờ thị trường ‘qua đỉnh’. Người bán cũng quan sát, điều chỉnh giá kỳ vọng”.

Trên cương vị phân phối môi giới, CEO Đất Xanh Miền Bắc cũng kỳ vọng giá chung cư sẽ giữ được sự ổn định. Bởi khi giá được đẩy lên quá cao mà các nhà đầu tư đổ xô vào đầu tư tiếp sóng đầu cơ, điều này sẽ dẫn đến hậu quả giá lên quá nhanh, thị trường sẽ hiện hữu rủi ro. Khi giá vượt quá sức mua của người dân, một thời gian sau các nhà đầu tư mua với mục đích đầu cơ phải cắt lỗ, cuối cùng lại thấy bài toán giảm giá. “Chúng tôi cũng mong các nhà đầu tư sẽ đầu tư thật, đầu tư để cho thuê tạo ra dòng tiền. Nếu đầu cơ không đúng chỗ, sau này khi cần tiền thoát hàng lại cắt lỗ sẽ tạo ra rủi ro rất lớn”, vị CEO nói.