Bất động sản nửa cuối năm 2024 sẽ ra sao?

Chủ tịch HoREA: 2 kịch bản bất động sản nửa cuối năm

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, kể từ quý II/2023, mức độ khó khăn đã giảm dần và thị trường bất động sản từng bước phục hồi. Điều này được thể hiện qua con số: khi hết 6 tháng đầu năm 2023, thị trường tăng trưởng âm 11,5% song khi kết thúc năm 2023, mức tăng trưởng âm chỉ còn 6,38%. Do đó, ông Châu cho rằng hoàn toàn có thể nhận định thị trường đã vượt qua khó khăn nhất.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 có thể xảy ra 2 kịch bản. Trường hợp một, thị trường sẽ được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 1/7/2024 cũng như xem xét thông qua 2 dự thảo nghị quyết thí điểm của Quốc hội; đồng thời Chính phủ, các bộ ngành ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan. Điều này sẽ giúp xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Kịch bản thứ hai, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm 3 luật trên kể từ ngày 1/7/2024 thì tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản sẽ bị chậm thêm khoảng 6 tháng.

Thậm chí, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại trên “đất khác” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Như vậy, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại tiếp tục gặp vướng mắc pháp lý. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Nguyên Phó viện trưởng CIEM: 3 kịch bản sáng tối

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM), cũng đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024.

Kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp.

Kịch bản thứ hai, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích.

Kịch bản thứ ba không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường bất động sản thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui.

Nhưng dù kịch bản nào, thì thị trường vẫn tốt hơn 2 năm trước.

“Trong 3 kịch bản này, tôi nghiêng về kịch bản thứ hai khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Văn bản pháp luật cao nhất liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản đã được ban hành. Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, tất cả đã lấy lại niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, là cơ sở quan trọng để tin rằng thị trường sẽ sớm phục hồi”, ông Chung cho biết.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản rơi vào suy thoái kể từ đầu quý II/2022, theo quy luật 10 năm thì thời gian suy thoái của thị trường vào khoảng 1,5-2 năm, đến quý II/2024 là vừa đủ 2 năm, thị trường sẽ đi vào ổn định và phát triển.

CEO EZ Property: Bất động sản vẫn “đen tối”

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) đánh giá, thị trường bất động sản hiện tại chỉ có vài đốm sáng trên bản đồ “tối om”, gần như khắp cả nước đều đình trệ.

Thời gian vừa qua, cơn “sốt” chung cư ở Hà Nội chỉ mang tính chất cục bộ và xảy ra trong một thời gian ngắn.

Trong khi đó, tại các địa phương, hầu hết các dự án bất động sản đều gặp khó, ngay cả dự án đấu giá quy mô lớn không có người nộp hồ sơ, hi hữu một số ít dự án mới có nhu cầu thực.

Theo ông Toản, bản chất thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào kinh tế vĩ mô cùng với các yếu tố khác như: dịch vụ thương mại, sản xuất tiêu dùng, xuất nhập khẩu, FDI… song các lĩnh vực này đang rất khó khăn. Thậm chí động lực tăng trưởng hàng năm là đưa đầu tư công để bù tăng trưởng, nhưng từ năm ngoái đến nay việc giải ngân rất chậm.

Về dòng tiền chảy vào bất động sản, ông Toản cho biết đa phần là dòng tiền cũ rút từ tiết kiệm chứ không có dòng tiền mới thu về từ hiệu quả kinh doanh hoặc nguồn khác. Việc đầu tư thời điểm này là bài toán cần xem xét vì mặt bằng giá chung cư và đất nền nhiều khu vực đang neo cao nên hiệu quả sinh lời sẽ thấp. Hiện nay, phân khúc đất nền gần như bất động, chỉ có một số địa điểm tạo sóng kích thích thị trường nhưng được một thời gian ngắn lại “nằm im”.

Về nguồn cung, CEO EZ Property cho hay nguồn cung mới khan hiếm, chủ yếu là các dự án giai đoạn trước mới xong thủ tục để bán. Các đơn vị triển khai mới lại tạm dừng vì không bán được, chưa kể tiền sử dụng đất tại các địa phương đang tính rất cao.

Từ những lý do trên, ông Toản nhìn nhận từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản vẫn là mảng đen tối. Nếu tình hình kinh tế cuối năm vẫn trì trệ thì thị trường bất động sản sẽ bị kéo theo tình trạng đó. “Nhìn chung năm 2024 và 2025, tôi cho rằng thị trường vẫn còn khó khăn và không nên kỳ vọng nhiều”, ông dự báo.

CEO SGO Homes: Ổn định nhưng không quá sôi động

Trong khi đó theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, sức nóng của thị trường bất động sản Hà Nội bắt đầu từ sau Tết, rơi vào khoảng tháng 2 đến tháng 4 khi tất cả các sản phẩm đều tăng giá đột ngột, 10% - 20%. Tuy nhiên, sau khi tăng đột biến, bước sang tháng 5 thị trường bắt đầu chững lại và chứng kiến một số sản phẩm giảm giá 100 - 300 triệu đồng.

Ông Chung đánh giá việc giảm giá này chỉ diễn ra trong ngắn hạn khoảng 1-2 tháng tới. Khác với giai đoạn trước, thời điểm các nhà đầu tư mua trước Tết nay bán ra hoặc mua vào đều dùng tiền mặt mà không dùng đòn bẩy từ ngân hàng nên giá sẽ không có chiều hướng giảm sâu, giao dịch sẽ sớm trở lại trong quý III.

Cũng theo ông Chung, khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực trong quý III/2024, thị trường sẽ rõ rệt hơn. Đặc biệt, với việc luật sẽ ban hành quy định người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà, đất ở Việt Nam, chắc chắn sẽ có một lượng tiền lớn đổ vào kích thích thị trường trở lại. Tuy nhiên, ông cho rằng thị trường sẽ không quá sôi động hay bùng nổ trở lại mà chỉ bắt đầu có giao dịch ổn định hơn.

Đối với sản phẩm chung cư ở Hà Nội, Tổng giám đốc SGO Homes dự báo giá sẽ có chiều hướng tăng. Điển hình như các dự án mở bán mới gần đây đều ghi nhận tăng 5% - 10% so với giai đoạn trước và đầu năm. Dù mức tăng không nhiều nhưng ông tin rằng xu hướng sẽ tăng trong năm nay và cả năm sau. Bởi vì bản chất trong ngắn hạn, nguồn cung Hà Nội không có gì thay đổi.

“Giá chung cư Hà Nội hiện tại dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 không còn tồn tại. Trong khi đó, giá chung cư nội đô bắt đầu tiệm cận đến mức hơn 100 - 150 triệu đồng/m2. Điều này sẽ dẫn đến câu chuyện giá chung cư Hà Nội sẽ giống TP. HCM cách đây vài năm”, Tổng giám đốc SGO Homes nói.

Cũng theo CEO SGO Homes, khi giá căn hộ Hà Nội tăng cao thì nhu cầu đầu tư sẽ không tăng mạnh trong thời gian tới. Hiện nay, các đối tượng khách hàng có trong tay 5-10 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội. Theo quan sát của ông, từ tháng 5 trở đi xu hướng dòng tiền là “chảy” vào các tỉnh ven đô Hà Nội như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương…

Với thị trường tỉnh, ông Chung nhìn nhận đất nền sẽ hồi phục trở lại vì xét cho cùng đây vẫn thuộc khẩu vị chung của thị trường. Hơn nữa, sau 1/1/2025, những đô thị loại I, II, III không được phân lô bán nền thì những sản phẩm đất này sẽ càng thu hút hơn trong vòng 1-2 năm tới.

Theo ông Chung, những nhà đầu tư bài bản, chuyên nghiệp hơn được cho là sẽ hướng đến đầu tư các sản phẩm có nhà trên đất. Các đô thị được đầu tư bài bản ở các tỉnh hoặc những sản phẩm nghỉ dưỡng biển, đặc biệt căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã có phục hồi trở lại, song sản phẩm thấp tầng chưa có tín hiệu. Với những sản phẩm ven đô ở các tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ… ông Chung nói đang ghi nhận vùng giá dưới 10 tỷ đồng/sản phẩm có dấu hiệu hồi phục, xuất hiện một nhóm đối tượng mua nhà để ở chứ không phải mua để kinh doanh. “Tôi nhận thấy nhu cầu đang dịch chuyển ra ven đô khi số lượng mua ở chiếm tỷ trọng cao hơn số lượng để đầu tư”, ông cho biết.