M&A bất động sản: Doanh nghiệp Việt 'thua' trên sân nhà?

Cá mập ngoại liên tục thâu tóm dự án

Trước những khó khăn về tình hình kinh tế thế giới, đồng thời bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại một số trở ngại liên quan đến nguồn vốn đầu tư, trái phiếu, đặc biệt là vấn đề pháp lý… Thị trường bất động sản đã chứng kiến hàng loạt thương vụ nhà đầu tư nước ngoài bắt tay hợp tác cùng doanh nghiệp trong nước phát triển dự án thông qua hình thức M&A

Cụ thể, cuối năm 2023, CapitaLand Development (CLD) vừa công bố dự án căn hộ cao cấp với tên gọi Lumi Hanoi tại Hà Nội. Tổng giá trị phát triển dự án dự kiến khoảng hơn 1 tỷ đô la Singapore (18 nghìn tỷ đồng). Theo đó, dự án rộng gần 5,6 ha, dự kiến khởi công vào đầu năm 2024 và triển khai theo nhiều giai đoạn, cung cấp khoảng 4.000 căn hộ thuộc 9 tòa tháp từ 29 đến 35 tầng.

Cũng là ở phía Tây Hà Nội, CapitaLand đã công bố mua lại tổ hợp 364 căn hộ Somerset Metropolitan West Hanoi. Ngoài ra, CapitaLand cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện 1 dự án căn hộ cao cấp khác là Heritage West Lake, thông qua hợp tác với Công ty Hiền Đức. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng gần 9.000m2 nằm sát Hồ Tây, cung cấp khoảng 173 căn hộ hạng sang ra thị trường.

Một đại gia bất động sản khác là Gamuda Land - Malaysia, hồi giữa năm 2023, đãthỏa thuận mua lại 100% vốn Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực với giá 315,8 triệu USD (khoảng 7.200 tỷ đồng). Dự án có diện tích khoảng 3,68ha, Gamuda Land dự kiến đầu tư 1,1 tỷ USD (khoảng 26.000 tỷ đồng) để phát triển khoảng 2.000 sản phẩm.

Tương tự, vào tháng 9/2023, SkyWorld Việt Nam một công ty con thuộc sở hữu của SkyWorld Development Berhad cũng đã chi 350 tỷ đồng để mua 100% cổ phần của Sản xuất Thương mại và Kinh doanh Bất động sản Thuận Thành nhằm thực hiện dự án 24 tầng tại quận 8, Tp.HCM.

Trước đó, vào tháng 5/2023, một ông lớn bất động sản của Singapore, tập đoàn Keppel Corporation đã khởi xướng việc mua lại 49% cổ phần trong hai dự án khu dân cư liền kề tại TP.HCM từ nhà phát triển bất động sản Việt Nam Khang Điền với giá 3.200 tỷ đồng (135,42 triệu USD).

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, có nhiều lý do khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm này rất hút vốn ngoại.

Bối cảnh khó khăn hiện nay về nguồn vốn, trái phiếu.. các chủ đầu tư Việt Nam buộc phải cơ cấu lại sản phẩm lẫn danh mục đầu tư, nên có động lực và cởi mở hơn với nhà đầu tư quốc tế.

Bên cạnh đó, lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024. Điều này càng củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại dự án bất động sản ở Việt Nam.

Về dài hạn, thị trường Việt Nam được nhà đầu tư quốc tế đánh giá là địa điểm kinh doanh hấp dẫn, với dân số có độ tuổi lao động lớn, nhiều chính sách thuận lợi, tiềm năng tăng trưởng tích cực, phù hợp cho đầu tư lâu dài với mức rủi ro thấp, tỷ lệ lạm phát ổn định.

Doanh nghiệp Việt liệu có “hụt hơi”?

Theo số liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản (VARS), trong quý I/2024, các thương vụ mua bán và sát nhập (M&A) Bất động sản vẫn đang tiếp tục được thúc đẩy với tần suất và quy mô ngày càng lớn, với sự tham gia của các doanh nghiệp trong và ngoài ngành, nội địa và quốc tế. Dòng vốn đến từ các quốc gia châu Á quen thuộc như Singapore, Hàn Quốc, Malaysia, Nhật Bản và các nhà đầu tư mới đến từ Trung Đông.

Các phân khúc được các nhà đầu tư nước ngoài chú ý nhiều, ngoài nhà ở đó chính là bất động sản Khu công nghiệp, thương mại văn phòng, đặc biệt mảng BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng được các “cá mập” dần để ý trở lại.

Trả lời cho câu hỏi liệu doanh nghiệp Việt có “thua” ngay trên sân nhà, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư Việt Nam vẫn đóng vai trò quan trọng, các nhà đầu tư ngoại chỉ chiếm một phần nhỏ trong nguồn vốn của thị trường BĐS.

Ông Khương ví dụ, BĐS nhà ở đa số là các chủ đầu tư Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng, cũng hầu hết là nhà đầu tư trong nước, các thương hiệu nước ngoài chỉ là quản lý và vận hành. Điều này đôi khi gây hiểu nhầm rằng đây là các dự án có vốn ngoại đầu tư.

Lý do các nhà đầu tư nước ngoài rót tiền vào vốn ngoại trong thời gian vừa qua, một phần là do các dòng vốn FDI đổ vào các ngành sản xuất, nhà máy, dịch vụ, khu công nghiệp tăng lên, kéo theo các nhà đầu tư của các nước đó qua Việt Nam để cung cấp các dịch vụ về BĐS nhà ở, văn phòng phục vụ cho chính nhu cầu “dòng vốn đó”, nhưng chỉ chiếm khá nhỏ.

“Khoảng 2 - 3 tỷ USD thời gian vừa qua đổ vào thị trường BĐS vẫn chưa phải là nhiều, nguồn vốn trong nước vẫn đóng vai trò chủ đạo”, ông Khương khẳng định.

Đồng thời ông Sử Ngọc Khương nêu quan điểm, sẽ khó có chuyện doanh nghiệp Việt “hụt” hơi, việc có thêm nguồn vốn ngoại đầu tư vào thị trường BĐS sẽ mang lại 3 lợi ích.

Thứ nhất, tạo thêm nhiều dòng sản phẩm BĐS cho thị trường, thậm chí có những dòng sản phẩm mới chưa từng xuất hiện tại Việt Nam. Thứ hai, giảm bớt áp lực cho hệ thống ngân hàng trong tình cảnh hiện nay vay vốn phát triển các dự án còn khó khăn, chi phí vốn cao, trong khi ở các nước phát triển chi phí này của họ khá rẻ. Thứ ba, khi những khó khăn về tài chính của đa số chủ đầu tư chưa thể giải quyết sớm thì việc xem xét bán dự án là cần thiết để giúp duy trì hoạt động và phát triển.

Ông Sử Ngọc Khương dự báo, các nhà đầu tư nước ngoài luôn sẵn sàng, với nguồn vốn dồi dào, đặc biệt là các nước ở khu vực châu Á như Singapore, Malaysia, Hàn Quốc, Nhật Bản… Nhưng vấn đề cơ bản khó có dự án, ít có đất sạch, các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết triệt để. Vì thế, các vụ M&A nhưng cũng không thực sự nhiều.

Mới đây, Chính phủ đã trình Quốc hội đã thông qua 3 liên quan BĐS có hiệu lực sớm, và Luật Các tổ chức tín dụng, nhưng vẫn cần phải có thời gian để thị trường thẩm thấu được chính sách.

“Đặc biệt với lĩnh vực Đất đai, sẽ không giống như thị trường chứng khoán hay vàng, nguồn cung BĐS sẽ có thêm, nhưng những tháo gỡ về chính sách, pháp luật thì không phải là “cây đũa thần””, ông Khương nói thêm.

Các chuyên gia BĐS cũng lưu ý thêm, các nhà đầu tư vốn ngoại khi bỏ tiền ra, họ thường quan tâm chủ yếu đến kết quả kinh doanh, sớm tạo ra lợi nhuận. Do đó, các phân khúc sẽ được nhiều nhà đầu tư ngoại rót vốn như thương mại văn phòng, khách sạn, BĐS Khu công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng…những sản phẩm tạo ra được dòng tiền.