Cổ phiếu bất động sản: Sóng đơn lẻ

Cổ phiếu phân hóa vì các doanh nghiệp có sự khác biệt lớn

Cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) vừa ghi nhận chuỗi 13 phiên tăng giá liên tiếp, với tổng mức tăng 35%, tính đến ngày 19/4/2020.

Không ít cổ phiếu bất động sản khác có diễn biến giá tích cực đáng chú ý trong 1 tháng trở lại đây như HQC của CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, CRE của CTCP Bất động sản Thế Kỷ, SJS của Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà…

Lưu ý, có những mã tăng giá mạnh dù hiệu quả kinh doanh năm 2020 sụt giảm. Đơn cử, HQC chỉ đạt lợi nhuận sau thuế 9,5 tỷ đồng, trong khi 2 năm trước đó đạt trên 40 tỷ đồng/năm (năm 2015 từng đạt hơn 640 tỷ đồng lợi nhuận).

Đa số mã bất động sản còn lại có giá giảm, trong đó, cổ phiếu IJC của CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật giảm hơn 20%, cổ phiếu NRC của CTCP Tập đoàn Danh Khôi giảm 16,2%.

Theo số liệu thống kê của Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI), trong số 118 cổ phiếu trên sàn chứng khoán được phân vào nhóm ngành bất động sản, có 58 mã giảm giá trong thời gian 1 tháng trở lại đây, lớn hơn số cổ phiếu tăng giá (50 mã).

Trong thời gian qua, một số nhóm ngành như ngân hàng, thép, dầu khí, dệt may… ghi nhận “sóng ngành” mạnh mẽ, với sự dẫn dắt ở một vài cổ phiếu trụ cột, sau đó dòng tiền trải rộng ra các cổ phiếu vốn hóa vừa và nhỏ, nhưng nhóm cổ phiếu bất động sản có sự phân hóa rõ nét, dù thị trường chung tăng điểm, VN-Index bứt phá qua mức đỉnh cũ 1.200 điểm và thị trường bất động sản lên cơn sốt tại nhiều địa phương.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự phân hóa được nhìn nhận là do quy mô tài sản, nguồn vốn giữa các doanh nghiệp bất động sản có khoảng cách lớn. Sự cách biệt về quy mô dẫn đến các doanh nghiệp trong ngành có sự khác biệt về quỹ đất, phân khúc khách hàng đến các dòng sản phẩm.

Trong khi đó, hiệu quả sinh lời của một dự án bất động sản dù cùng một phân khúc sản phẩm cũng có sự khác biệt, phụ thuộc vào thời điểm phát triển, tiến độ, vị trí địa lý, yếu tố pháp lý của dự án.

Chẳng hạn, CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) có quỹ đất lớn với nhiều dự án tại các vị trí được coi là đắc địa, nhất là dự án Phước Kiểng ở TP.HCM, quy mô hơn 90 ha, từng được kỳ vọng sẽ đem lại cú huých cho doanh nghiệp, nhưng việc vướng thủ tục pháp lý khiến doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khó khăn.

Báo cáo tài chính của QCG cho biết, trong số 10.333 tỷ đồng tổng tài sản đến cuối năm 2020, giá trị hàng tồn kho lên đến 7.372 tỷ đồng, chủ yếu là tài sản dở dang, đáng kể nhất là dự án Phước Kiểng.

Dự án này vướng giải phóng mặt bằng khiến việc chuyển nhượng cho đối tác là CTCP Đầu tư Sunny Island theo thỏa thuận từ tháng 10/2016 đến nay chưa thực hiện được.

Chính vì vậy, nhà đầu tư bất động sản có sự chọn lọc kỹ để tìm được cổ phiếu phù hợp. Một số mã trụ cột bật tăng chưa đủ để tạo hiệu ứng lan tỏa ra cả ngành, bởi phía sau mỗi cổ phiếu là một câu chuyện hoàn toàn khác.

Được biết, nhóm doanh nghiệp bất động sản có đặc thù kế toán chỉ được kết chuyển lợi nhuận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Do vậy, nếu doanh nghiệp chỉ sở hữu dự án đơn lẻ, biến động lợi nhuận giữa các kỳ kế toán thường rất lớn, thậm chí thua lỗ, trong khi các doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án gối đầu với phân khúc sản phẩm đa dạng có cơ sở tạo ra sự tăng trưởng ổn định hơn trong kết quả kinh doanh và dòng tiền.

Nhà đầu tư quan tâm đến doanh nghiệp có quỹ đất lớn

Cổ phiếu DXG của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) từ đầu năm 2021 đến nay tăng giá gần 61%, bất chấp Công ty báo lỗ 495 tỷ đồng trong năm 2020.

Theo thông tin từ DXG, doanh nghiệp có quỹ đất tiềm năng 3.300 ha, đủ để phát triển các dự án gối đầu trong 3 - 5 năm tới, với hàng nghìn đơn vị sản phẩm mỗi năm.

Trong khi đó, CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) - công ty con của DXG phụ trách mảng dịch vụ môi giới bất động sản, đang chào bán cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) với giá 32.000 đồng/cổ phiếu, trong đó, DXS phát hành thêm 35,8 triệu cổ phiếu, cổ đông hiện hữu chào bán hơn 35,8 triệu cổ phiếu. Đợt IPO này được kỳ vọng sẽ làm gia tăng đáng kể giá trị DXG cũng như đem lại cho doanh nghiệp dòng tiền để phát triển quỹ đất và một khoản lợi nhuận đột biến.

Cổ phiếu NLG của CTCP Đầu tư Nam Long liên tiếp lập đỉnh mới trong vòng 1 tháng qua, từ 80.000 đồng/cổ phiếu lên trên 100.000 đồng/cổ phiếu. Nam Long hiện có quỹ đất dự án tích lũy hơn 700 ha, bao gồm nhiều dự án tại các thị trường bất động sản đang được giao dịch sôi động như TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Cần Thơ… Công ty dự kiến sẽ dành khoảng 2.000 tỷ đồng mỗi năm để phát triển quỹ đất mới, nhắm đến các dự án diện tích lớn, đẩy đủ pháp lý.

Vinhomes (VHM), Novaland, Hudland (HLD), DIC Corp (DIG)… cũng là những doanh nghiệp niêm yết được đánh giá cao về quỹ đất, nằm tại các khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế, thu hút lực lượng lao động và nhu cầu an cư lớn, nên giá các cổ phiếu này có diễn biến tăng trong thời gian qua.

Trong xu hướng chuyển dịch từ phát triển các dự án đơn lẻ sang triển khai các khu đô thị quy mô lớn, đa tiện ích, đa dạng dòng sản phẩm của cả các chủ đầu tư và ưu tiên lựa chọn của người tiêu dùng, các doanh nghiệp sở hữu dự án quy mô từ vài chục đến vài trăm héc-ta được thị trường đánh giá tích cực hơn về triển vọng lợi nhuận so với các doanh nghiệp chỉ sở hữu các dự án đơn lẻ.

Quỹ đất sạch đủ lớn để các doanh nghiệp liên tục có các dự án gối đầu là điều kiện cần, nhưng chưa đủ, quan trọng là doanh nghiệp phải có nền tảng tài chính để triển khai dự án.

Các dự án bất động sản có đặc thù là thời gian triển khai dài, đòi hỏi quy mô vốn lớn nên doanh nghiệp phải có tình hình tài chính lành mạnh nhằm chống lại rủi ro từ sự thắt chặt của tín dụng bất động sản, đồng thời dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn mới như phát hành trái phiếu hoặc cổ phiếu.

Năm 2021, thị trường bất động sản có triển vọng sáng khi Nhà nước đẩy mạnh đầu tư công, tập trung vào các dự án hạ tầng như cao tốc, sân bay, giúp tăng giá trị cho các dự án bất động sản liền kề, bên cạnh đó là nỗ lực “cởi trói” các vướng mắc về pháp lý dự án liên quan đến tiền sử dụng đất, thủ tục đầu tư.

Ở góc độ thị trường, sức mua được ủng hộ nhờ Chính phủ kiểm soát tốt dịch bệnh Covid-19 và kinh tế vĩ mô phục hồi giúp tăng thu nhập của người dân. Thêm vào đó, mặt bằng lãi suất giảm, lãi suất vay mua nhà hợp lý nên nhu cầu mua nhà tăng.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường bất động sản cả nước trong quý I/2021 là 74.144, tăng 39,2%; giao dịch đạt 31.733 sản phẩm, tăng 315,3% so với cùng kỳ năm 2020.

Triển vọng chung của thị trường bất động sản là sáng, nhưng có sự phân hóa rõ nét, khiến cơ hội đầu tư không trải rộng. Vì thế, khuyến nghị đầu tư vào cổ phiếu thuộc nhóm ngành này của các công ty chứng khoán thời gian qua chủ yếu hướng đến những doanh nghiệp đầu ngành, có quỹ đất lớn và sạch, nguồn lực tài chính mạnh, đã và đang triển khai các dự án.

Xem thêm: Thép Nam Kim (NKG): Cổ phiếu tăng 3,1 lần, Phó tổng giám đốc đăng ký bán 1 triệu cổ phiếu