Cục diện mới của thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội
(VNF) - Là phân khúc khá sôi động trong năm 2024, biệt thự - liền kề được dự báo sẽ tiếp tục “chiếm sóng” thị trường bất động sản năm 2025. Nhưng cuộc chơi ở phân khúc này đã chuyển đổi sang một trạng thái rất khác so với trước đó.
Thấp tầng “nổi sóng”
2024 vẫn thường được xem là năm của chung cư, nhưng bên cạnh đó, phân khúc thấp tầng (biệt thự - liền kề) cũng khá sôi động. Thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết trong năm 2024, giao dịch thấp tầng cải thiện rất mạnh, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với 9.000 giao dịch.
Với riêng thị trường Hà Nội, CBRE cho hay, nguồn cung mở bán mới cả năm 2024 đạt hơn 6.300 căn, tăng gấp đôi so với năm trước. Tổng số căn bán được đã đạt hơn 6.100 căn, tăng hơn 43%.
Giá bán tăng ở mức hai chữ số trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, giá sơ cấp đạt xấp xỉ 8.684 USD/m2 đất (chưa bao gồm VAT & phí bảo trì), tăng 20% so với năm ngoái. Giá thứ cấp đạt 6.915 USD/m2 đất, tăng hơn 11%.
CBRE dự báo trong năm 2025, nguồn cung thấp tầng trên thị trường Hà Nội sẽ vượt mốc 7.000 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới ở Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ.

Cuộc chơi không cân sức
Sự sôi động của thị trường thấp tầng cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở lại mạnh mẽ trên thị trường Hà Nội. Điều này mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư trong việc triển khai dự án và/hoặc tung hàng ra bán trong năm 2025.
Tuy nhiên, cuộc chơi của năm 2025 được nhìn nhận là khác trước rất nhiều. Một chủ tịch tập đoàn địa ốc có trụ sở tại quận Hà Đông (Hà Nội) nói với VietnamFinance rằng, với các thay đổi của chính sách và pháp luật đất đai – bất động sản, lợi thế gần như đang nằm hoàn toàn trong tay “ông lớn”.
Theo đó, các “ông lớn” là đơn vị có khả năng thực hiện các dự án quy mô lớn, nằm trong diện được nhà nước thu hồi đất, còn các chủ đầu tư vừa và nhỏ, nếu chỉ làm các dự án cỡ nhỏ, sẽ phải tự thoả thuận đền bù giải phóng mặt bằng, trong khi đây là việc hết sức khó khăn.
Đặc biệt, các “ông lớn” với tiềm lực tài chính hùng hậu, có ưu thế lớn trong việc hỗ trợ cho khách mua cũng như đủ sức đẩy mặt bằng giá tăng trưởng theo thời gian, mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư.
Hình dung một cách đơn giản, một căn thấp tầng trị giá 1 triệu USD (khoảng 25 tỷ đồng), khách hàng chỉ cần vào tiền 30% (tương đương 7 - 8 tỷ đồng). 70% còn lại sẽ được ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư cho vay, ân hạn gốc và lãi trong 2 – 3 năm. Trong thời gian đó, chủ đầu tư cam kết tiền thuê cho chủ sở hữu, tương đương lợi suất 5% – 6%/năm. Với khả năng tác động, thậm chí mang tính quyết định, tới giá bán của thị trường, giá sản phẩm sẽ được chủ đầu tư “đẩy” tăng 10%/năm, đi kèm là khả năng “tạo sóng” thanh khoản. Như vậy, khách mua sản phẩm thấp tầng sau 3 năm sẽ có lợi nhuận rất lớn.
Với bài toán lợi ích rõ ràng như vậy, sản phẩm của chủ đầu tư lớn rõ ràng hấp dẫn hơn rất nhiều so với sản phẩm của các chủ đầu tư vừa và nhỏ. Hệ quả tất yếu là dòng tiền sẽ chảy vào dự án của các chủ đầu tư lớn, tiếp tục củng cố cho quyền lực của các đơn vị này.
Với các chủ đầu tư vừa và nhỏ, cục diện nêu trên sẽ khiến họ hết sức “đau đầu”, trừ khi dự án nằm ở vị trí cực kì đắc địa. Với những chủ đầu tư còn chưa ra được giấy phép xây dựng, độ khó của “game” còn được tăng lên gấp bội, bởi giá vốn dự án tính theo quy định mới của pháp luật đất đai sẽ cao hơn rất nhiều so với những dự án được hình thành trước đó. Khi không có lợi thế so sánh về chính sách bán hàng, lại gặp rào cản giá vốn cao, các chủ đầu tư nhỏ sẽ khó bề xoay xở.
Thực tế cho thấy, nhóm đối tượng có thể chi 7 – 10 tỷ đồng/suất đầu tư (tương đương 30% giá trị sản phẩm thấp tầng) đang gần như là tệp khách hàng tốt nhất trên thị trường hiện tại. Tệp khách này đã bị các “ông lớn” hút về, do đó việc tính toán phương án kinh doanh, khách hàng mục tiêu là điều các chủ đầu tư vừa và nhỏ phải tính càng sớm càng tốt. Tính xa thì đỡ phải lo gần, còn “ngồi yên đợi giặc” không khéo sẽ rơi vào cảnh tiến không được, thoái không xong, trở đi mắc núi, trở về mắc sông, khó càng thêm khó.
Xây trung tâm tài chính: Mấu chốt là mở khoá cổng giao dịch quốc tế
- Đầu tư đất nền Hà Nội 2025: ‘Không phải cứ có đất là sẽ thắng’ 02/02/2025 03:36
- Tài sản số trước thời cơ 'có một không hai' 02/02/2025 01:00
- Giải pháp nào duy trì đà tăng trưởng? 02/02/2025 10:00
Đề xuất loạt quy định mới về bảng giá đất cho năm 2026
(VNF) - Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
Sở Xây dựng TP. HCM: '924 căn hộ A&K Tower đủ điều kiện mở bán'
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa có văn bản thông báo dự án cao ốc An Khang với tên thương mại là A&K Tower tại phường An Phú đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai.
Chương Dương Corp rót 1.000 tỷ làm dự án NƠXH tại Đà Nẵng
(VNF) - Ngày 19/12, Công ty cổ phần Chương Dương (CDC) cùng liên danh các đối tác đã chính thức khởi động dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ với tổng vốn đầu tư 1.015 tỷ đồng.
Vingroup đồng loạt khởi động, khai trương 11 dự án lớn trên toàn quốc
(VNF) - Sáng 19/12, Tập đoàn Vingroup đồng loạt xúc tiến 11 dự án lớn trên toàn quốc. Đây là các dự án nền tảng trong lĩnh vực phát triển đô thị, hạ tầng, năng lượng xanh và công nghiệp nặng, góp phần tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.
SGO Group khởi công dự án NƠXH SGO We City tại Quảng Ninh
(VNF) - Ngày 19/12, hệ sinh thái đầu tư SGO Group chính thức khởi công dự án nhà ở xã hội SGO We City Hạ Long tại phường Hà Tu, tỉnh Quảng Ninh. Dự án đánh dấu bước đi đầu tiên của SGO Group trong chiến lược phát triển chuỗi nhà ở xã hội mang thương hiệu “SGO We City” trên phạm vi cả nước.
Vingroup khởi động dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh 85.000 tỷ đồng
(VNF) - Dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh được triển khai tại phường Bắc Cam Ranh có diện tích trên 1.254ha, tổng mức đầu tư hơn 85.293 tỷ đồng.
Rời nội đô, nhà đầu tư tìm đến đất tách thửa vùng ven Hà Nội
(VNF) - Trong bối cảnh giá nhà nội đô Hà Nội neo cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm, đất nền tách thửa, có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng tại khu vực vùng ven đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực. Hạ tầng mở rộng, vốn đầu tư vừa phải và thanh khoản tốt đang trở thành lực đỡ khiến phân khúc này “nóng” trở lại.
Nhận diện chủ đầu tư dự án NƠXH 673 tỷ đồng tại Quảng Trị
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 673 tỷ đồng dự kiến khởi công tại trung tâm phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị đang thu hút sự quan tâm của người dân địa phương trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực đô thị vẫn ở mức cao.
Nhật ký bất động sản 19/12: Sun Group khởi công loạt dự án 150.000 tỷ, Gia Lai gọi vốn KĐT Cát Hải Center 3.400 tỷ
(VNF) - Sun Group khởi công loạt dự án gần 150.000 tỷ, Gia Lai gọi vốn khu đô thị Cát Hải Center 3.400 tỷ, Phú Thọ chấp thuận chủ trương dự án khu đô thị 1.400 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 19/12.
TP. HCM gỡ vướng cho 5 dự án nhà ở, tiến tới cấp sổ hồng cho hàng nghìn căn
(VNF) - Ngày 18/12, Tổ công tác 1645 đã có buổi làm việc gỡ vướng mắc tại 5 dự án nhà ở nhằm tiến đến cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
TP. HCM: 8 khu đất dự kiến xây 28.000 căn nhà ở xã hội năm 2026
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa công bố 8 khu đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, dự kiến xây nhà ở xã hội (NƠXH).
Hết thời tranh suất, nhà đầu tư chung cư đồng loạt hạ giá thoát hàng
(VNF) - Giảm kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận cắt “tiền chênh”, nhiều nhà đầu tư chung cư tại Hà Nội đang tìm cách thoát hàng khi thị trường chững lại, lãi suất tăng và nguồn cung mới ồ ạt ra thị trường.
Xuân Lộc Thọ đầu tư Tổ hợp Hoàng Gia Sông Hàn 3.200 tỷ đồng
(VNF) - Tổ hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ Hoàng Gia Sông Hàn (VIHA ROYAL) do Công ty TNHH Xuân Lộc Thọ làm chủ đầu tư, có vốn hơn 3.223 tỷ đồng.
Gia Lai tìm đầu tư dự án Khu đô thị Cát Hải Center 3.400 tỷ đồng
(VNF) - Dự án Khu đô thị Cát Hải Center được triển khai tại xã Cát Tiến với quy mô gần 68ha, tổng mức đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng.
Cập nhật tiến độ xây dựng 1 triệu căn NƠXH tại các tỉnh thành
(VNF) - Theo kế hoạch năm 2025, cả nước khởi công mới 90 dự án với quy mô trên 96.600 căn, dự kiến có 18 địa phương đạt hoặc vượt chỉ tiêu được giao; 13 địa phương không có khả năng hoàn thành chỉ tiêu.
Đà Nẵng gọi vốn 15.000 tỷ đồng đầu tư dự án Khu đô thị Chu Lai
(VNF) - Dự án Khu đô thị Chu Lai được triển khai tại xã Núi Thành có diện tích hơn 188ha, tổng vốn đầu tư của dự án hơn 15.267 tỷ đồng.
Nhật ký bất động sản 18/12: Thu hồi đất dự án Sài Gòn Đại Ninh, Nam Long ra hàng biệt thự đảo Đại Phước
(VNF) - Vingroup khởi công dự án nghỉ dưỡng suối khoáng 650ha tại Tuyên Quang, Nam Long ra hàng biệt thự đảo Đại Phước... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 18/12.
Pearl Residence: Chuẩn sống quốc tế giữa trung tâm biển Cửa Lò
(VNF) - Giữa làn sóng phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Pearl Residence khẳng định vị thế tiên phong với dấu ấn khác biệt từ dịch vụ quản lý vận hành bởi Savills Việt Nam, cùng hệ thống tiện ích toàn diện, mang lại trải nghiệm sống trọn vẹn, tiện nghi và bền vững.
Vingroup khởi công khu đô thị nghỉ dưỡng và tổ hợp thể dục thể thao 650ha tại Tuyên Quang
(VNF) - Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công Khu đô thị nghỉ dưỡng và tổ hợp khu thể dục thể thao - sân golf tại phường Mỹ Lâm, tỉnh Tuyên Quang.
Thủ tướng: 'Cắt giảm 50% thủ tục hành chính liên quan nhà ở xã hội'
(VNF) - Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương chủ động bố trí đất đai, nguyên vật liệu, thiết lập luồng xanh giải quyết thủ tục hành chính, giải quyết ngay các vướng mắc để phát triển nhà ở xã hội.
TP.HCM quy hoạch Khu đô thị Đại học quốc tế Berjaya 135.000 người
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đối với Khu đô thị đại học quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn.
Lâm Đồng thu hồi 1.400ha đất đại dự án Sài Gòn Đại Ninh
(VNF) - UBND tỉnh Lâm Đồng vừa có thông báo thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê và cho phép Công ty Sài Gòn Đại Ninh chuyển mục đích sử dụng đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
DN liên quan bà Trương Mỹ Lan muốn làm tiếp Khu phức hợp Nhà Rồng - Khánh Hội 11.000 tỷ
(VNF) - Dự án khu phức hợp Cảng Nhà Rồng - Khánh Hội sở hữu vị trí trải dài ven sông Sài Gòn và mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành, Quận 4, từng được định hướng là một khu phức hợp đa chức năng bao gồm nhà ở, thương mại và tiện ích công cộng.
Hơn 1,15 tỷ đồng chắp cánh sinh viên tài năng từ chương trình học bổng Swing For Dreams
(VNF) - Tập đoàn Nam Long đã tổ chức thành công giải “Nam Long Friendship Golf Tournament” gắn liền với chương trình học bổng Swing for Dreams lần thứ 16.
Nới lỏng điều kiện tách thửa từ năm 2026: Có lo phân lô bán nền tràn lan?
(VNF) - Với Nghị quyết mới được Quốc hội ban hành, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đã dễ dàng hơn so với trước đây.
Đề xuất loạt quy định mới về bảng giá đất cho năm 2026
(VNF) - Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
Diện mạo mới của Sân bay Vinh sau gần nửa năm đóng cửa để nâng cấp
(VNF) - Sau 5 tháng tạm ngưng hoạt động để nâng cấp, sửa chữa, sân bay Vinh sẽ khai thác trở lại vào ngày 19/12 với diện mạo mới và "điểm nhấn" công nghệ hiện đại giúp hành khách có trải nghiệm tốt hơn.


































































