Đánh thuế người có nhiều nhà đất: Chặn đầu cơ hay tận thu?

Chưa có cơ chế kiểm soát đầu cơ, đẩy giá

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà, đất. Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng; nghiên cứu có chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Liên quan tới vấn đề này, tại cuộc họp báo thường kỳ quý III/2024, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi bày tỏ sự đồng tình cao.

Thứ trưởng Bộ Tài chính cho rằng: “Đây là đề xuất rất đáng tiếp thu và nghiên cứu. Chúng ta phải xử lý một cách tổng thể và toàn diện, làm sao xây dựng thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững. Dù vậy, riêng chính sách thuế thì không thể đáp ứng toàn diện mà cần đồng bộ các chính sách khác về đất đai, quy hoạch, cùng với các chính sách về tài chính”.

“Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu các chính sách tài chính nói chung về đất đai, về thị trường bất động sản, qua đó góp phần phát triển thị trường minh bạch, ổn định, bền vững”, Thứ trưởng Bộ Tài chính khẳng định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá; trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến "sốt đất" tại nhiều địa phương.

“Nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra khá phổ biến, mục đích đều là đẩy giá kiếm lời. Vì vậy, việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này", ông Đính cho hay.

Chia sẻ với VietnamFinance, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà, đất cần phải nghiên cứu kỹ và làm sao phải đánh đúng và trúng.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của chúng ta chưa hình thành một cách đầy đủ và liên thông với nhau. Do đó, đây cũng là một bất cập lớn trong việc đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất. Vị chuyên gia này lấy ví dụ, một người sinh sống tại Hà Nội nhưng có hàng trăm bất động sản tại nhiều tỉnh thành, địa phương khác trên cả nước thì việc tính thuế này ra sao bởi chưa có cơ sở dữ liệu bất động sản cả nước.

Bên cạnh đó, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng cần phải nghiên cứu sắc thuế phù hợp với Việt Nam, bởi thu nhập người dân đang còn thấp. Do đó, có thể thu thuế dựa trên giá trị nhà, đất hoặc diện tích sở hữu, đảm bảo mục tiêu vừa chống đầu cơ bất động sản vừa đảm bảo an sinh xã hội.

Nếu áp dụng theo mức thu thuế từ 1 – 1,5% giá trị với tất cả trường hợp sở hữu nhà, đất như ở nước ngoài áp cho Việt Nam thì người dân không chịu nổi.

Đánh thuế để chặn đầu cơ hay tận thu

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội), cho rằng: “Việc đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà, đất ở đây nhằm mục đích gì. Nhà nước tận thu thuế hay là ngăn chặn đầu cơ đất”.

“Theo quan điểm của tôi, mục đích thứ nhất đó là Nhà nước thất thu thuế trong lĩnh vực này nên cần đặt ra đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà, đất; và mục đích thứ 2 đó là để ngăn chặn việc đầu cơ. Nếu ngăn chặn đầu cơ thì cần phải đưa ra cái sắc thuế phải tập trung vào đối tượng đầu cơ, còn nếu tập trung vào người dân nói chung thì sẽ vấp phải sự không đồng thuận, thậm chí còn gây bất lợi cho người dân”, luật sư Bùi Đình Ứng nói.

Luật sư Bùi Đình Ứng phân tích: “Nếu nói Nhà nước thất thu thuế trong lĩnh vực này thì tôi cho rằng Nhà nước cũng không mong mỏi để tận thu thuế và ở đây cũng không phải là thất thu thuế. Lý do là hôm nay họ mua miếng đất, ngôi nhà này nhưng ngày mai, tháng sau họ bán đi thì họ phải nộp thuế. Tại chính miếng đất đó, ngôi nhà đó bán đi bán lại nhiều lần thì Nhà nước sẽ được hưởng lợi vì thu thuế được nhiều lần”.

“Do đó, việc đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà, đất nhằm ngăn chặn đầu cơ có nên không thì quan điểm của tôi là ủng hộ. Tuy nhiên, cần phải có các quy định về luật thật cụ thể, chi tiết trong luật thuế này, đặc biệt là phải tập trung vào các hành vi đầu cơ, chứ không phải tập trung dàn trải vào người sở hữu nhà, đất từ thứ 2 trở lên”, luật sư Ứng cho hay.

Cũng theo luật sư Bùi Đình Ứng, khi xây dựng thuế đánh về vấn đề người sở hữu nhiều nhà, đất thì nên phân biệt rõ hai khái niệm người đầu cơ và người đầu tư. Trong đó, cần phải đánh vào đối tượng đầu cơ nhà, đất vì chính những đối tượng này mới gây nên sự nhiễu loạn và bất bình đẳng của thị trường bất động sản nói chung.

Ví dụ, trường hợp nhiều gia đình bố mẹ mua nhà cho con, họ có điều kiện mua nhà, đất cho con cái nhưng họ chưa muốn chuyển nhượng sang tên (chưa đủ tuổi hoặc đến tuổi nhưng chưa đủ độ tin cậy để chuyển nhượng,…) thì trường hợp này không phải là đầu cơ. Mục đích của họ là để ở lâu dài nhưng bị áp thuế này vào thì như vậy là đánh không trúng đối tượng.

Để đánh đúng và trúng, luật sư Ứng cho rằng cần có quy định chặt chẽ trong việc đánh thuế. Trong đó, đối với những người mua nhà, đất dưới 1 năm thì áp thuế cao lên (trước đây là 2% thì bây giờ tăng lên 3% đến 5%). Từ 1 năm đến dưới 5 năm thì áp dụng mức thuế thấp hơn.

Luật sư Bùi Đình Ứng cảnh báo việc đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà, đất có nguy cơ tác động xấu đến thị trường đó là giá bất động sản sẽ tăng lên và điều này là hết sức bình thường. Hiện nay có 2 yếu tố tác động đến giá bất động sản là tâm lý và giá thị trường. Theo Luật Đất đai mới, các địa phương sẽ định giá đất mới và đa số sẽ định giá đất tăng chứ không giảm hoặc không thấp hơn mức hiện có. Do đó, giá đất sẽ tăng ít nhất 10% hoặc 20% so với hiện hành, điều này ảnh hưởng rất lớn tới tâm lý của người mua.