Đánh thuế theo thời gian sở hữu BĐS: 'Làm trầm trọng thêm khó khăn cho thị trường'

- Ông đánh giá như thế nào về đề xuất đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu mới được đề xuất?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Đề xuất đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu đòi hỏi sự cân nhắc cẩn trọng vì bối cảnh kinh tế và thị trường bất động sản tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức.

Trước hết, thị trường bất động sản hiện nay đang chịu áp lực từ việc suy giảm thanh khoản, giá cả tăng cao vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, và tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến. Việc áp dụng chính sách thuế này trong ngắn hạn có thể hỗ trợ giảm đầu cơ, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ làm trầm trọng thêm khó khăn cho thị trường vốn đã nhạy cảm.

Điểm lợi đầu tiên và tiên quyết mà chính sách này là nó tạo động lực ngăn chặn việc "lướt sóng" bất động sản trong thời gian ngắn, vốn là một nguyên nhân chính gây ra tình trạng bong bóng giá nhà đất. Điều này đặc biệt cần thiết khi giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng quá cao trong nhiều năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân của người dân.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nếu mức thuế không được thiết kế phù hợp, nó có thể gây phản tác dụng bằng cách làm giảm sức hấp dẫn của đầu tư bất động sản, nhất là trong bối cảnh thị trường đang đối mặt với tình trạng thanh khoản thấp.

Ngoài ra, việc thực hiện chính sách này cần một hệ thống quản lý và giám sát minh bạch để tránh tình trạng lách luật hoặc khai báo không trung thực về thời gian sở hữu. Với hệ thống quản lý đất đai hiện tại, việc áp dụng chính sách này trong thời gian ngắn có thể gặp nhiều rào cản kỹ thuật và pháp lý.

Nhìn chung, đề xuất này là hợp lý trên lý thuyết vì nó hướng đến mục tiêu bình ổn giá bất động sản và điều tiết thị trường theo hướng bền vững.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, khi nền kinh tế còn đang phục hồi sau đại dịch và thị trường bất động sản đang gặp khó khăn về thanh khoản, việc triển khai cần được cân nhắc kỹ để tránh gây thêm áp lực không cần thiết lên thị trường.

Chính sách này chỉ thực sự hiệu quả nếu được thiết kế linh hoạt, có lộ trình phù hợp và kết hợp đồng bộ với các biện pháp hỗ trợ khác như tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ và cải thiện quy hoạch đô thị.

- Theo ông việc đánh thuế như thế nào sẽ tác động như thế nào tới thị trường?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Đề xuất đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu có thể tạo ra những tác động sâu sắc đến thị trường, với cả lợi ích và thách thức đan xen.

Trước hết, chính sách này có khả năng hạn chế tình trạng "lướt sóng" đầu cơ, vốn là nguyên nhân chính gây ra các đợt tăng giá bất động sản đột biến, qua đó giúp bình ổn giá cả và tạo điều kiện cho người mua nhà có nhu cầu thực sự tiếp cận tài sản dễ dàng hơn.

Ngoài ra, việc áp thuế cao vào giao dịch ngắn hạn có thể thúc đẩy các nhà đầu tư hướng đến các chiến lược dài hạn hơn, chẳng hạn như cho thuê hoặc cải thiện chất lượng bất động sản, từ đó nâng cao giá trị tổng thể của thị trường.

Tuy nhiên, việc triển khai chính sách này không tránh khỏi những hệ lụy tiêu cực. Chi phí giao dịch tăng cao có thể làm giảm thanh khoản, khiến các giao dịch bất động sản, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, trở nên kém sôi động.

Điều này có nguy cơ khiến thị trường mất cân bằng, với một số khu vực hoặc phân khúc bị đình trệ phát triển. Hơn nữa, nếu mức thuế không được thiết kế hợp lý, chính sách này có thể làm suy giảm sự hấp dẫn của bất động sản như một kênh đầu tư, khiến các nhà đầu tư nhỏ gặp khó khăn và làm giảm động lực phát triển.

Kinh nghiệm từ các nước như Singapore và Hàn Quốc cho thấy rằng hiệu quả của chính sách phụ thuộc lớn vào cách xây dựng lộ trình thuế phù hợp và minh bạch. Ví dụ, áp dụng thuế suất giảm dần theo thời gian sở hữu hoặc miễn thuế sau 3-5 năm có thể giúp giảm bớt áp lực cho nhà đầu tư, đồng thời vẫn đạt được mục tiêu kiểm soát đầu cơ.

Ngoài ra, để thị trường vận hành hiệu quả, Việt Nam cần xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại và triển khai các biện pháp bổ trợ như tăng cung nhà ở hoặc cải thiện quy hoạch đô thị.

Tóm lại, đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu sẽ định hình lại hành vi của nhà đầu tư và làm thay đổi động lực của thị trường, nhưng cũng đòi hỏi chính sách được thiết kế khéo léo để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo sự phát triển bền vững.

- Chúng ta có hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất khi đánh thuế hay không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Như đã đề cập qua phía trên, việc đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, nhưng hiệu quả thực sự phụ thuộc vào thiết kế và triển khai chính sách. Đánh thuế cao với các giao dịch ngắn hạn sẽ làm giảm sức hấp dẫn của việc "lướt sóng" bất động sản, một hình thức đầu cơ phổ biến gây bất ổn giá cả trên thị trường. Khi chi phí đầu tư tăng do thuế, nhiều nhà đầu cơ sẽ rút lui, nhường chỗ cho những người mua nhà với nhu cầu ở thực sự hoặc nhà đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, nếu thuế suất được thiết kế không hợp lý, người đầu cơ vẫn có thể tìm cách né tránh nghĩa vụ thuế thông qua các hình thức giao dịch không chính thức như: sử dụng trung gian, thông qua các công ty hoặc tổ chức đứng tên trong hợp đồng, thực hiện hợp đồng viết tay, hoặc thỏa thuận ngầm không công khai.

Thêm vào đó, các yếu tố như nguồn cung hạn chế hoặc các yếu tố kinh tế vĩ mô vẫn có thể khiến đầu cơ chuyển hướng sang các phân khúc chưa được giám sát hiệu quả.

Tóm lại, thu thuế có thể làm giảm tình trạng đầu cơ nếu thiết kế và triển khai đúng đắn. Tuy nhiên, thuế một mình không thể giải quyết hoàn toàn vấn đề này, vì các lỗ hổng pháp lý và các hình thức lách luật vẫn có thể xuất hiện nếu không có các biện pháp bổ trợ đồng bộ.

- Vậy về lâu dài, làm thế nào để hạn chế đầu cơ nhà đất?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất trong dài hạn, cần thực hiện một loạt biện pháp đồng bộ và toàn diện. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, chính sách thuế cần được thiết kế linh hoạt và có lộ trình giảm dần nhằm tránh làm tăng quá mức chi phí giao dịch và gây bất ổn thị trường, kết hợp với việc tăng cường giám sát và cải thiện minh bạch trong giao dịch để ngăn chặn lách luật.

Thứ hai, việc tăng cung nhà ở và cải thiện quy hoạch đô thị là điều cần thiết thông qua việc đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân, cũng như thực hiện quy hoạch thông minh để tối ưu hóa sử dụng đất và phát triển bền vững.

Cuối cùng, cần khuyến khích các hoạt động kinh tế bền vững bằng cách sử dụng bất động sản vào các mục đích đầu tư lâu dài như cho thuê thay vì đầu cơ lướt sóng. Kết hợp các biện pháp này sẽ không chỉ làm giảm đầu cơ nhà đất mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững và hiệu quả trong tương lai.

- Trân trọng cảm ơn ông!