Đấu thầu đất công trả tiền hàng năm: Rõ ràng hơn hay thêm phức tạp?

Lo ngại khi danh mục đấu thầu mở rộng quá mức

Tại dự thảo Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung điểm c, khoản 1 Điều 126 theo hướng, các dự án sử dụng đất do nhà nước quản lý (gọi tắt là đất công) mà cho thuê trả tiền hàng năm thì nhà đầu tư sẽ được lựa chọn thông qua đấu thầu.

Đề xuất này được cho là sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn, tránh tình trạng mỗi nơi vận dụng một kiểu. Ở góc độ quản lý, cơ chế này cũng góp phần nâng cao kỷ luật trong khai thác nguồn lực đất đai, đồng thời hạn chế các khoảng trống có thể phát sinh tiêu cực.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng LS Chính Pháp, cho rằng chính sách đề xuất là một bước tiến cần thiết để khắc phục khoảng trống trong quy định hiện hành. Trong Luật Đất đai 2024, các quy định về đấu giá đất chỉ áp dụng cho trường hợp giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần và một số trường hợp khác, còn đất thuê trả tiền hàng năm lại chưa được nêu rõ phải đấu giá hay đấu thầu.

“Bổ sung quy định bắt buộc đấu thầu đối với các dự án sử dụng quỹ đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý để cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sẽ tạo ra tính công khai, minh bạch hơn, giúp việc lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực sự để phát huy hiệu quả dự án. Đương nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, phải có hướng dẫn chi tiết và giám sát chặt chẽ, nhưng về bản chất, đây là đề xuất tích cực, phù hợp với nguyên tắc đất đai là tài nguyên đặc biệt, cần được phân bổ cạnh tranh và hiệu quả”, luật sư Đặng Văn Cường nói.

Ở góc nhìn khác, nhiều ý kiến lo ngại rằng nếu tất cả trường hợp thuê đất công trả tiền hàng năm đều buộc phải đưa vào diện đấu thầu thì phạm vi áp dụng sẽ quá rộng, dẫn đến nguy cơ làm “phình to” danh mục dự án thuộc diện phải tổ chức đấu thầu.

Thực tế, quy trình đấu thầu dự án có sử dụng đất vốn phức tạp và kéo dài: phê duyệt chủ trương, lập và thẩm định hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu, đánh giá năng lực nhà đầu tư, rồi mới đến khâu lựa chọn và phê duyệt. Với năng lực xử lý thủ tục hành chính hiện nay, việc mở rộng diện áp dụng dễ khiến thời gian triển khai dự án bị kéo dài, phát sinh chi phí và đi ngược mục tiêu cải cách thủ tục, thúc đẩy nguồn cung.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), hiện nay nhà đầu tư được sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Trong đó, hai trường hợp “giao đất có thu tiền” và “thuê đất trả tiền một lần” nếu sử dụng quỹ đất công thì phải lựa chọn thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, còn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm lại chưa được quy định cụ thể.

Để khắc phục khoảng trống này, dự thảo luật bổ sung quy định: quỹ đất công nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm sẽ được đưa vào diện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Cách tiếp cận này nhằm bao quát toàn bộ trường hợp sử dụng quỹ đất công, bảo đảm minh bạch trong quá trình phân bổ đất đai, tránh bỏ sót trường hợp.

Theo đó, quy định này tạo ra một “vòng tròn khép kín” trong quản lý quỹ đất công: đất giao có thu tiền và đất thuê trả tiền một lần thì tổ chức đấu giá, còn đất thuê trả tiền hằng năm sẽ thực hiện đấu thầu. Cách thiết kế như vậy sẽ giúp minh bạch hóa quá trình lựa chọn nhà đầu tư.

Song, ông Tuấn cũng chỉ ra, chính sách này đồng nghĩa với việc mở rộng “mạnh mẽ” danh mục dự án phải đấu thầu. Trong khi đó, theo quy định hiện hành tại Điều 126 chỉ có hai nhóm thuộc trường hợp đấu thầu. Một là những dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn (theo khoản 27 Điều 79). Hai là những dự án theo danh mục ngành, lĩnh vực có quy định phải đấu thầu (Nghị định 115/2024/ NĐ-CP sửa đổi bởi nghị định 225/2025/NĐ).

Nếu bổ sung thêm nhóm dự án sử dụng toàn bộ quỹ đất công thuê trả tiền hằng năm, số lượng dự án phải đấu thầu sẽ tăng lên rất nhiều. Điều này có thể tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý, đồng thời làm kéo dài thời gian tiếp cận đất đai của nhà đầu tư.Trong bối cảnh đó, việc mở rộng diện áp dụng cần tiếp tục được nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động toàn diện, để vừa đảm bảo minh bạch vừa tránh nguy cơ ách tắc thủ tục.

Cân bằng giữa kỳ vọng và thực thi

Việc mở rộng đấu thầu trong khai thác, sử dụng quỹ đất công vốn được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở việc mở rộng phạm vi mà thiếu đi sự rà soát, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư rõ ràng, quy trình hành chính tinh gọn và công cụ kiểm soát hiệu quả thì nguy cơ chồng chéo, kéo dài thủ tục và thậm chí tạo thêm rào cản cho doanh nghiệp là điều khó tránh khỏi.

Luật sư Đặng Văn Cường cho rằng, để việc mở rộng đấu thầu phát huy hiệu quả cần tập trung điều chỉnh các khía cạnh quan trọng. Thứ nhất, phải rà soát và làm rõ khái niệm “đất công” trong luật, bảo đảm không bỏ sót các loại đất do cơ quan nhà nước quản lý, đồng thời công bố minh bạch kế hoạch quỹ đất phải đấu thầu, đi kèm tiêu chí rõ ràng về năng lực tài chính, kinh nghiệm, tiến độ cam kết của nhà đầu tư.

Thứ hai, song song với việc mở rộng phạm vi đấu thầu, cần kiên quyết cắt giảm thủ tục hành chính, thậm chí số hóa nhiều bước rườm rà như khâu xin chủ trương đầu tư hay cấp phép - vốn không liên quan trực tiếp đến bản chất của quy trình đấu thầu.

Thứ ba, để hạn chế tình trạng nhà đầu tư “giành đất rồi bỏ đó”, nên nâng mức bảo lãnh hoặc tạm ứng tài chính sau khi trúng thầu, đồng thời thiết kế chế tài đủ mạnh để xử lý vi phạm. Theo ông Cường, chỉ khi đi kèm minh bạch, đơn giản thủ tục và cơ chế giám sát chặt chẽ, chính sách đấu thầu mở rộng mới thực sự thúc đẩy dự án triển khai đúng cam kết, tránh rơi vào hình thức.

Trong khi đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng cách tiếp cận hợp lý là không nên ấn định cứng trong Luật Đất đai toàn bộ các trường hợp quỹ đất công cho thuê đất trả tiền hàng năm đều phải đấu thầu. Thay vào đó, việc lựa chọn dự án nào cần áp dụng cơ chế đấu thầu nên được quy định trong pháp luật chuyên ngành (Luật Đấu thầu và các nghị định hướng dẫn).

“Luật Đất đai chỉ nên giữ vai trò dẫn chiếu, không cần liệt kê cụ thể. Thực tế, các nghị định như Nghị định 115/2024/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 225/2025/NĐ-CP đã có quy định rõ ràng về những trường hợp phải đấu thầu theo pháp luật chuyên ngành. Cách làm này sẽ bảo đảm tính đồng bộ, logic và phù hợp hơn trong hệ thống pháp luật” - luật sư Tuấn nhấn mạnh.

Mở rộng cơ chế đấu thầu quỹ đất công có thể trở thành bước tiến quan trọng để gia tăng minh bạch và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Nhưng để chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, điều cần thiết không chỉ là mở rộng phạm vi, mà còn phải đi kèm tiêu chí lựa chọn rõ ràng, quy trình hành chính tinh gọn và công cụ giám sát chặt chẽ. Chỉ khi dung hòa được yêu cầu minh bạch với tính khả thi, cơ chế đấu thầu mới trở thành công cụ hữu hiệu, góp phần phân bổ quỹ đất công công bằng và và tránh nguy cơ biến minh bạch thành rào cản.