Đô thị

Đầu tư condotel đang ngày càng trở nên rủi ro

(VNF) – Đa phần chủ đầu tư dự án condotel hiện nay chưa chú trọng phát triển phần "tel" (khách sạn), chưa được hoạch định kĩ cho yếu tố vận hành, trong khi cam kết lợi nhuận lại quá cao. Đấy là những yếu tố khiến đầu tư condotel đang trở nên ngày càng rủi ro.

Đầu tư condotel đang ngày càng trở nên rủi ro

Theo đánh giá của Savills, đầu tư condotel đang ngày càng trở nên rủi ro

Công suất thuê và giá phòng sẽ chịu áp lực lớn

Theo Savills, nguồn cầu du lịch Việt Nam trong năm 2016 phát triển mạnh mẽ tại 3 địa phương Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Cụ thể, Nha Trang đã đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tự, lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đã đạt gần 1,7 triệu, tăng 33% so với 2015.

Hạ tầng phát triển (có 9 sân bay quốc tế trên cả nước), chính sách visa dành cho khách du lịch cải thiện (quy trình ngày càng dễ dàng hơn và mức phí thấp hơn so với trước đó) được xem là những yếu tố mang lại sự tăng trưởng của lượng khách du lịch.

Savills cho biết các tín hiệu tích cực này đã thúc đẩy sức hút và niềm tin từ các chủ đầu tư vào các thị trường Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc dẫn đến nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng gia tăng ở hiện tại và trong 2 – 3 năm tiếp theo.

Thống kê của bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills cho biết tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc midscale đến luxury được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hằng năm 29% trong 3 năm tiếp theo.

Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.

Tuy vậy, theo đánh giá của ông Rudolf Hever – Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương, thị trường bất động sản mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố.

Điển hình vào thời điểm 2014 - 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Trung Quốc và Nga giảm sâu (do ảnh hưởng từ việc tranh chấp biển Đông và đồng Rúp mất giá). Điều này đã tác động mạnh đến thị trường du lịch, đặc biệt là đối với các thị trường phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn khách từ thị trường này như Nha Trang.

tư condotel đang ngày càng trở nên rủi ro ảnh 1

Khách du lịch - yếu tố quan trọng hàng đầu cho thị trường nghỉ dưỡng - có sự biến động khá lớn

"Do vậy, nếu như nguồn cầu không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung, công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực và chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới", ông Rudolf Hever nói.

Người mua chịu nhiều rủi ro với condotel

Cũng theo ông Rudolf Hever, trong vòng 3 năm tới một nguồn cung "Ngôi nhà thứ 2" lên tới 17.000 căn sẽ được tung ra tại 6 tỉnh thành ven biển gồm: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long & Quảng Nam.

Trong đó, condotel là loại hình chiếm phần lớn. Theo ước tính, đến năm 2019, condotel sẽ chiếm tới 65% tổng nguồn cung "Ngôi nhà thứ 2".

tư condotel đang ngày càng trở nên rủi ro ảnh 2

Nguồn cung căn nhà thứ 2 trong các năm tới - nguồn Savills

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là phần "tel" (khách sạn) trong mô hình condotel hiện nay lại chưa được coi trọng. Trong hầu hết các trường hợp, có rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này được đánh giá là "đặc biệt đáng lo ngại" vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.

"Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành", ông Rudolf Hever cho biết.

tư condotel đang ngày càng trở nên rủi ro ảnh 3

Biểu đồ thể hiện biến động lợi nhuận của chủ đầu tư dự án condotel

Việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc đã vàng đang khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua. Nhưng chính việc cam kết lợi nhuận lại mang đến rủi ro rất lớn cho khách hàng. Nguyên do là một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng lại phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.

Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

"Do vậy khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai", ông Rudolf Hever nói.

Tin mới lên