Đầu tư condotel trong bối cảnh mới: Lợi nhuận cao, rủi ro lớn

Condotel là mô hình kết hợp căn hộ và khách sạn trong cùng một dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, mỗi căn hộ condotel có nhà đầu tư, chủ sở hữu riêng. Điểm đặc biệt là mô hình condotel cho phép người mua có thể dùng để ở cho gia đình trong kỳ nghỉ dưỡng, nhưng cũng có thể hợp tác với chủ đầu tư dự án để cho thuê lại nhằm kiếm lời như phòng khách sạn. Tuy nhiên loại hình này cũng có không ít rủi ro cho người mua.

Theo các chuyên gia địa ốc, khách hàng khi quyết định đầu tư condotel cần có thời gian xem xét tất cả khía cạnh như: vị trí, bản thân sản phẩm có điểm gì mới mẻ, hay quan trọng nhất chính là uy tín chủ đầu tư và đơn vị vận hành.

Nhiều rủi ro cho nhà đầu tư "condotel"

Condotel là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới du nhập vào Việt Nam trong thời gian gần đây. Chi phí đầu tư thấp, cam kết lợi nhuận cao đã giúp cho loại hình này thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư cá nhân. Trong vài năm trở lại đây, đã có tới hàng chục ngàn căn condotel được tung ra thị trường với tỷ lệ hấp thụ khá cao.

Đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính. (Ảnh minh họa)

Theo dữ liệu từ Công ty nghiên cứu Savills, đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính. Đầu tư condotel đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm của bất động sản nghỉ dưỡng nhưng phân khúc này được các chuyên gia đánh giá sẽ đối mặt với nhiều rủi ro.

Thứ nhất, nếu dự án do các nhà đầu tư tay ngang tham gia, không có kinh nghiệm trên thị trường nghỉ dưỡng triển khai sẽ có nhiều rủi ro.

Thứ hai, mô hình condotel có phần tel (khách sạn), nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong quản lý vận hành như khách sạn.

Thứ ba, các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

Ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills châu Á – Thái Bình Dương, từng khuyến nghị: "Khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín".

Mập mờ giấy chứng nhận condotel

Bên cạnh đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình bất động sản này còn gặp nhiều khó khăn. Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở được giao đất (đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, các dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ - đất phi nông nghiệp – PV) thực hiện kinh doanh theo dự án du lịch, nên chỉ được cho thuê các biệt thự, căn hộ.

Chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách bán biệt thự, căn hộ du lịch, thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu và như vậy, dự án này phải được giao đất (đất ở) hoặc phải chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở (kèm hình thức thuê sang giao). Tuy nhiên, thực tế cho thấy, do cơ chế chưa rõ ràng, nên phần lớn các dự án condotel rao bán trên thị trường hiện tại chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất nên cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc cấp sổ đỏ cho condotel giúp tạo niềm tin đầu tư, phát triển loại hình này đồng thời thúc đẩy du lịch phát triển nhanh chóng.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, hiện nay tại một số địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong thời gian vừa qua như Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc, Hạ Long, đã có chủ trương cho việc chuyển đổi sang đất ở.

Trao đổi với Tạp chí Nhà Đầu tư, giáo sư Đặng Hùng Võ cho hay: "Pháp luật chưa có thay đổi, nên việc cấp sổ cho condotel hay bất kỳ loại hình bất động sản khác đều được cấp như đã quy định của pháp luật tại thông tư 24 ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường".

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ: "Condotel về nguyên tắc thì cũng là đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. Trong đó, đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK".

Cam kết lợi nhuận: liệu có "dễ ăn"?

Mức lợi nhuận tối thiểu 10%/năm cho thấy sự mập mờ chưa rõ bản chất thực sự của việc cam kết này. Liệu nhà đầu tư có nhận được 10%/năm hay đó chỉ là hình thức quảng cáo của chủ đầu tư?

Căn hộ khách sạn hay còn gọi condotel là một sản phẩm trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang bùng nổ hiện nay. Các chủ đầu tư quảng cáo đây là sản phẩm đem lại lợi nhuận cao, có dự án quảng cáo lợi nhuận lên đến 10-12% mỗi năm trong vòng 8-10 năm có thể hoàn vốn. Nếu nhà đầu tư bỏ ra 3 tỷ để đầu tư mua một căn hộ condotel, mỗi năm sẽ lãi khoảng 300 triệu từ việc để chủ đầu tư khai thác cho thuê. Ước tính sau 10 năm nhà đầu tư sẽ thu hồi vốn 3 tỷ, được sở hữu một căn hộ ở dự án ven biển, lại vẫn có thể tiếp tục ủy quyền chủ đầu tư khai thác cho thuê.

Bài toán tài chính là thế, song condotel không còn là sản phẩm quá mới mẻ, quá thu hút đủ để khiến khách hàng "ào ào" xuống tiền mà không phải đắn đo, suy nghĩ. Khách hàng hiện nay đủ tỉnh táo, đủ khó tính để tìm được cho mình một dự án vững chắc về tiềm năng để đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường đang bùng nổ nguồn cung condotel như hiện nay thì nhà đầu tư lại càng kĩ lưỡng hơn gấp bội.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của Công ty nghiên cứu Savills Việt Nam so sánh tỷ lệ cam kết giữa Việt Nam với một số nước trong khu vực Đông Nam Á cho thấy chủ đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang có cam kết lợi nhuận cao nhất với tỷ lệ 10% trong vòng 5-10 năm, Phuket (Thái Lan) cam kết lợi nhuận 7% trong 3-5 năm và Bali (Indonesia) cũng cam kết lợi nhuận 7% trong 2-3 năm.

Tuy nhiên việc đảm bảo lợi nhuận có đúng như cam kết hay không phụ thuộc vào lượng khách du lịch có "full" phòng trong tương lai hay không, việc quản lý vận hành cho thuê là yếu tố ảnh hưởng nhiều.