Năm 2025 đã chứng kiến 2 “kỷ lục”: sự bùng nổ của nguồn cung dự án bất động sản và sự thăng hoa của tăng trưởng tín dụng (bao gồm tín dụng bất động sản), cả 2 đều đạt mức lớn nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Riêng về tín dụng bất động sản, thống kê của Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đối với 50 doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu đang niêm yết trên HoSE, HNX và UPCoM cho thấy rõ nét tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ nợ vay - biểu hiện cụ thể của tăng trưởng tín dụng bất động sản ở cấp độ doanh nghiệp.
Theo đó, có không ít doanh nghiệp tăng trưởng nợ vay bằng lần như: Tập đoàn Sunshine – HNX: KSF (25 lần), Nam Mê Kông – HNX: VC3 (4,2 lần), BGI Group – HNX: VC7 (2,3 lần), BV Land – UPCoM: BVL (2,1 lần)… Nhiều doanh nghiệp tăng trưởng nợ vay hai con số như: Vinhomes – HoSE: VHM (80%), Vingroup – HoSE: VIC (49%), Khang Điền – HoSE: KDH (43%), Văn Phú Invest – HoSE: VPI (38%), Hodeco – HoSE: HDC (38%), TTC Land – HoSE: SCR (14%)…
Nhìn sâu hơn vào quy mô dòng tiền thu từ đi vay trong năm 2025, có thể hình dung mức độ vay mượn rất “khủng” của các doanh nghiệp này. Chẳng hạn như Vingroup thu về từ đi vay tới 288.407 tỷ đồng, tăng 83% so với năm trước. Theo sau là Vinhomes với 124.053 tỷ đồng, tăng 54%; Novaland với 21.248 tỷ đồng, tăng gấp 3,4 lần; Tập đoàn Sunshine với 8.105 tỷ đồng, tăng gấp 13 lần; Khang Điền với 5.459 tỷ đồng, tăng 25%; Đất Xanh với 4.827 tỷ đồng, tăng 19%; TTC Land với 4.379 tỷ đồng, tăng 28%; Văn Phú Invest với 4.291 tỷ đồng, tăng 35%; Hodeco với 2.034 tỷ đồng, tăng 90%...
Một số doanh nghiệp vừa và nhỏ, tuy quy mô dòng tiền thu từ đi vay không lớn, chỉ vài trăm tỷ đồng, nhưng so với năm trước cũng tăng rất mạnh, có thể kể đến là: Nam Mê Kông (tăng 8,5 lần), BecamexTDC – HoSE: TDC (tăng 3,7 lần), BGI Group (tăng 2,9 lần)…
Tất cả cùng cho thấy một năm “tưng bừng” vay mượn của cộng đồng doanh nghiệp phát triển nhà ở, tương ứng với sự bùng nổ nguồn cung dự án.
Xét theo giá trị tuyệt đối, Vingroup có dư nợ vay cao nhất, đạt 335.389 tỷ đồng, theo sau là Vinhomes (146.256 tỷ đồng), Novaland – HoSE: NVL (67.191 tỷ đồng), Khang Điền (10.150 tỷ đồng), Văn Phú Invest (6.289 tỷ đồng), Nam Long – HoSE: NLG (5.522 tỷ đồng), Đất Xanh – HoSE: DXG (4.796 tỷ đồng), TTC Land (4.186 tỷ đồng), DIC Group – HoSE: DIG (2.237 tỷ đồng)…
Việc quy mô vay nợ “phình to” tất yếu dẫn đến sự gia tăng của chi phí tài chính. Trong năm 2025, nhiều doanh nghiệp nói trên ghi nhận chi phí tài chính tăng rất mạnh, tiêu biểu là: DIC Group (tăng 3,6 lần), Tập đoàn Sunshine (tăng 2,4 lần), Nam Long (tăng 95%), Vinhomes (tăng 58%), Vingroup (tăng 53%)…
Xét giá trị tuyệt đối, các doanh nghiệp có chi phí tài chính lớn nhất là: Vingroup (47.826 tỷ đồng), Vinhomes (16.588 tỷ đồng), Tập đoàn Sunshine (1.524 tỷ đồng), Nam Long (647 tỷ đồng)…
Việc một số doanh nghiệp ghi nhận chi phí tài chính thấp, dù quy mô nợ vay rất lớn, là do sử dụng phương pháp vốn hoá chi phí lãi vay. Tiêu biểu như Khang Điền chỉ ghi nhận chi phí tài chính 180 tỷ đồng do đã vốn hoá chi phí lãi vay 805 tỷ đồng. Còn trên thực tế, trong năm, Khang Điền đã chi trả lãi vay lên tới 838 tỷ đồng.
Sự gia tăng mạnh mẽ của quy mô nợ vay trong năm 2025 gắn liền với sự mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, trong năm 2026, nhiều khả năng nợ vay sẽ tiếp tục gia tăng bởi số lượng dự án ra mắt được dự báo còn lớn hơn năm trước đó.
Ngáng trở đáng kể của việc doanh nghiệp bất động sản mở rộng vay mượn là quan điểm thận trọng hơn trong cấp tín dụng cho bất động sản, ví như chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về việc kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực bất động sản năm 2026 không quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Chỉ đạo này đã dẫn đến một động thái “gây sốc” cho thị trường là BIDV hồi trung tuần tháng 2/2026 đã “lệnh” cho các chi nhánh tạm dừng trình hội sở tiếp cận mới các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp.
Ghi nhận cho thấy ở thời điểm hiện tại, một số ngân hàng cũng đang “siết mềm” việc cho vay bất động sản, kể cả đó là khách hàng doanh nghiệp.
Bên cạnh yếu tố nói trên là tác động của đà tăng lãi suất. Từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên rất đáng kể. Tại các ngân hàng có vốn nhà nước như BIDV, VietinBank… lãi suất cho vay vọt lên rất cao (tới 14% - 15%). Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng tư nhân cũng đã tiến lên trên 10%. Điều này khiến tâm lý lo ngại lan rộng trong cộng đồng doanh nghiệp và giới đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên, nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về những lo ngại này, ông Nguyễn Thế Minh – Giám đốc khối Nghiên cứu và phát triển khách hàng cá nhân - Chứng khoán Yuanta Việt Nam, cho rằng tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản năm 2026 vẫn sẽ được bảo đảm. “Không phải lo ngại quá mức, vì dòng tiền đã hỗ trợ cho chủ đầu tư lấy và triển khai dự án rồi”, ông nhấn mạnh.
Đối với nhà đầu tư bất động sản cá nhân, ông Thế Minh cho rằng tác động của đà tăng lãi suất chưa hẳn đã đến mức tạo ra một cú “quay xe” về hành vi vay mượn, vì ít nhất 2 lý do. Một là giá nhà vẫn có triển vọng gia tăng trong năm tới và mức tăng đó đủ sức bù đắp đà tăng của lãi suất. Hai là cầu và sức mua của người mua ở thực vẫn khá tốt. “Người mua ở thực đang thay đổi khẩu vị, thay vì mua nhà nội thành thì chuyển sang vùng ven, vì thế thanh khoản thị trường vẫn được duy trì. Đó là chưa nói triển vọng tăng trưởng kinh tế cao, thu nhập của người dân được nâng lên nữa”, ông Minh nói.
Theo các chuyên gia, đà tăng lãi suất hiện nay có thể tiếp tục được duy trì trong năm 2026, nhưng mức tăng sẽ không quá mạnh và thời gian tăng cũng sẽ không kéo dài quá lâu. Nguyên do không chỉ bởi chủ trương tăng trưởng cao cần phải được hỗ trợ bởi một nền lãi suất phù hợp mà còn vì dư địa điều hành tiền tệ vẫn còn nhờ xu hướng giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) giúp giảm áp lực tỷ giá.
Ngoài ra, cũng cần thấy thêm rằng các chủ đầu tư sẽ có động thái thích ứng với bối cảnh mới. Việc kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất 0% cho khách vay mua nhà, có thể lên tới 24 – 36 tháng hoặc hơn, kết hợp với các chính sách giãn thanh toán, cam kết tiền thuê… được nhìn nhận sẽ tạo ra một “lớp đệm chống sốc” trước diễn biến lãi suất, kích thích cầu mua nhà.
Tất cả những điều đó củng cố cho kỳ vọng thị trường bất động sản vẫn giữ được nhiệt sau một năm 2025 đầy hứng khởi, khi phần nhiều tin rằng thị trường đã bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới. Tất nhiên, với kịch bản rất xấu, cú sốc thanh khoản sẽ diễn ra, nhưng xác suất cho một kịch bản rất xấu đó cũng là rất thấp.
Tags:
(VNF) - Khu căn hộ The Sentosa (Vinhomes Star City, Thanh Hóa) đem đến cho cư dân tương lai một bước chuyển rõ rệt về chất lượng sống. Với không gian xanh khoáng đạt, trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa đại lộ trung tâm, và tổ hợp thương mại ngay dưới chân nhà, mỗi ngày tại The Sentosa trở thành hành trình tận hưởng đúng nghĩa.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển ARMO là đơn vị trúng thầu triển khai dự án Khu dân cư, dịch vụ du lịch Chánh Oai quy mô hơn 33ha, vốn đầu tư trên 1.218 tỷ đồng.
(VNF) - Thị trường nhà ở xã hội Bắc Ninh sôi động khi hai dự án tại Yên Phong và phường Nếnh đồng loạt mở bán với giá chỉ từ 223 triệu đồng/căn mà đi kèm nhiều tiện ích.
(VNF) - Tại ĐHĐCĐ thường niên của Công ty Cổ phần Cao su Sao Vàng (HoSE: SRC), Chủ tịch HĐQT Phạm Hoành Sơn đã cập nhật về việc đầu tư dự án trọng điểm tại khu “đất vàng” 231 Nguyễn Trãi, cũng như tiến độ di dời nhà máy tại đây.
Rao bán nhà từ trước Tết nhưng không có khách mua, một số chủ nhà trong ngõ buộc phải hạ giá sâu, lên tới cả tỷ đồng.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ nêu rõ chủ đầu tư dự án Tháp D25* Cầu Giấy thi công xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch, dự án nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; chưa được nghiệm thu về PCCC.
(VNF) - Ông Lê Tiến Công, Giám đốc Tài chính của Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) cho biết trong năm 2026, công ty này sẽ ghi nhận doanh số rất lớn từ một loạt dự án lớn đang triển khai.
(VNF) - Tại sự kiện giới thiệu dự án Artisan Park vào ngày 11/4, những chuyển động tăng trưởng của khu vực Bình Dương và tiềm năng của phân khúc nhà phố thương mại đã trở thành tâm điểm, mở ra góc nhìn rõ nét về cơ hội đầu tư.
Không chỉ tại khu chung cư vạn dân HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội), cơ quan chức năng cũng đang khảo sát, lấy ý kiến cư dân chưa được cấp sổ hồng tại nhiều dự án khác có sai phạm liên quan đến Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên, Công ty Bemes…
(VNF) - Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các vi phạm đất đai trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đang đưa ra phương án tháo gỡ cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản du lịch. Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý, các quy định hiện tại cần được mở rộng để giải quyết đầy đủ những vướng mắc tồn đọng trên thị trường.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ kiến nghị chuyển hồ sơ vụ việc liên quan đến dự án Usilk City do CTCP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư để Bộ Công an xem xét điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
(VNF) - Chính sách lãi suất chưa từng có của Vinhomes đang tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường, khi chi phí vay mua nhà thậm chí thấp hơn cả nhà ở xã hội.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở đối với Khu chức năng đô thị tại số 233, 233B và 235 đường Nguyễn Trãi, phường Khương Đình.
(VNF) - Khi thị trường căn hộ cao cấp không còn dừng ở câu chuyện từng dự án riêng lẻ, mà chuyển sang cạnh tranh về khả năng duy trì chất lượng sống một cách nhất quán, cách phát triển sản phẩm cũng buộc phải thay đổi. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ cao tầng Imperia của MIK Group cho thấy một hướng đi rõ nét hơn khi được phát triển theo một hệ tiêu chuẩn xuyên suốt.
(VNF) - Mặt bằng giá còn thấp, quỹ đất rộng và sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn đang mở ra cơ hội mới cho phía tây TP.HCM. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững, khu vực này vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện hệ thống kết nối và thu hút dòng dân cư thực.
(VNF) - Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12% – 14%/năm, một số trường hợp lên đến 15% – 16%/năm theo cơ chế thả nổi. Chi phí tài chính tăng nhanh khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
(VNF) - Sau cơn sốt 2020-2022, đất nền vùng ven TP.HCM rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ suốt 4 năm vẫn không có giao dịch.
(VNF) - Theo TS Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, người mua nhà không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Newlife HUD Vân Canh dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027, cung cấp thêm nguồn cung nhà ở cho các đối tượng người dân có thu nhập thấp và thuộc diện chính sách.
Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm đi vào hoạt động từ năm 2015, hiện có khoảng 10.000 căn hộ với hơn 40.000 cư dân sinh sống. Tuy nhiên, đến nay, toàn bộ các căn hộ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ).
(VNF) - Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã ký báo cáo tiếp thu, giải trình bước đầu ý kiến của các đại biểu Quốc hội thảo luận về dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.
(VNF) - Theo các DN, việc đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn...
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội ở Khu công nghiệp Yên Mỹ 2 có tổng vốn đầu tư hơn 4.960 tỷ đồng, phục vụ dân số khoảng 11.500 người.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội Hòa Phước quy mô hơn 2.000 tỷ đồng do Công ty cổ phần Xây lắp thương mại Trường Hải làm chủ đầu tư.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ phát triển, bất động sản Việt Nam đã hình thành nhiều doanh nghiệp quy mô lớn, song phần lớn vẫn dừng lại ở mô hình phát triển và bán sản phẩm. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn đòi hỏi tính bền vững cao hơn, Đất Xanh lựa chọn tái cấu trúc theo hướng trở thành tập đoàn đầu tư – quản lý tài sản và phát triển bất động sản toàn cầu, với mục tiêu chuyển từ tăng trưởng theo chu kỳ sang tạo lập giá trị dài hạn.
(VNF) - Khu căn hộ The Sentosa (Vinhomes Star City, Thanh Hóa) đem đến cho cư dân tương lai một bước chuyển rõ rệt về chất lượng sống. Với không gian xanh khoáng đạt, trải nghiệm nghỉ dưỡng giữa đại lộ trung tâm, và tổ hợp thương mại ngay dưới chân nhà, mỗi ngày tại The Sentosa trở thành hành trình tận hưởng đúng nghĩa.
(VNF) - Công ty Cổ phần Giầy Thượng Đình đang lên kế hoạch chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 277 đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) thành tổ hợp căn hộ, văn phòng và trường học với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 10.000 tỷ đồng.
