Doanh nghiệp 'đỏ mắt' chờ chứng thư, thẩm định viên 'sống trong sợ hãi'

Chủ đầu tư “ngóng” được định giá

Tại hội thảo góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây tại TP. HCM, đại diện của Sở Tài nguyên Môi trường (TNMT) TP. HCM cho hay vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án hiện nay là việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao nên có e ngại. Thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó, có dự án cả năm làm không ra chứng thư thẩm định.

Ví dụ, Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Tập đoàn Novaland) hiện có nhiều dự án chưa tính được tiền sử dụng đất. Trong số đó, có một số dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên Novaland chưa làm được thủ tục cấp sổ cho cư dân.

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP. Cần Thơ (CaREA) cũng đã có tờ trình gửi chủ tịch HĐND, chủ tịch UBND TP. Cần Thơ về việc sớm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, bức xúc tại các dự án BĐS. Nổi bật là kiến nghị TP sớm ban hành quyết định thẩm định về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá nền tái định cư, giá bồi thường các dự án BĐS trên địa bàn.

“Dự án của công ty tôi đã được giao đất 8 năm trước, đến nay đã san lấp mặt bằng đạt 100% diện tích dự án, đầu tư hầu như hoàn thiện các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, đã xây dựng xong sản phẩm nhà ở trong khu dự án. Chúng tôi rất tha thiết được nộp thuế sử dụng đất để tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm đủ cơ sở pháp lý đưa sản phẩm ra giao dịch trên thị trường nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được do TP chưa phê duyệt giá tiền nộp thuế sử dụng đất và tiền thuê đất”, bà Thùy Minh, phụ trách pháp chế cho một doanh nghiệp BĐS tại Cần Thơ, cho hay.

Tại Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng đang rơi vào tình cảnh trên. Một số vị trí ở các dự án bất động sản lớn của Donacoop chưa xác định được giá đất để tính tiền thuê đất vì chưa tìm ra công ty thẩm định giá.

“Sống” trong sợ hãi

“Sau hàng loạt vụ án sai phạm đất đai, nhiều giám đốc công ty tham gia tư vấn, thẩm định giá đất vướng vào vòng lao lý, tiền thù lao lại chưa tương xứng nên hiện nay doanh nghiệp chúng tôi rất e ngại khi nhận công việc thẩm định giá”, ông Trần Hồng Minh, phó giám đốc một công ty thẩm định giá độc lập tại TP. HCM, tâm sự.

Theo đại diện của Sở TNMT tỉnh Đồng Nai, mỗi năm ở Đồng Nai có rất nhiều dự án, công trình cần phải thuê đơn vị tư vấn, thẩm định giá để xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, hiện nay chính quyền "mỏi mắt" tìm đơn vị thẩm định giá.

Năm 2023, Sở TNMT tỉnh Đồng Nai cũng đã gửi văn bản cho 115 đơn vị thẩm định và đã có 15 đơn vị đủ điều kiện được đưa vào kế hoạch của tỉnh để tham gia dự thầu. Tuy nhiên, đưa vào là một chuyện, còn các đơn vị này có tìm được thông số, thông tin ở dự án để thẩm định giá đất như các phương pháp tính giá đất của Luật Đất đai 2013 hay không, có dám tiếp tục thẩm định hay không thì hiện nay Sở này... cũng đành chịu.

Lý giải việc đơn vị thẩm định giá "sợ hãi", ông Minh cho hay, trong quy định về 5 phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, chiết trừ, thặng dư, hệ số), mỗi phương pháp có quy định về điều kiện để áp dụng nên cơ quan thẩm định gặp khó khăn thu thập thông tin về giao dịch, chuyển nhượng thực tế. Bởi quy định pháp luật đất đai hiện nay không bắt buộc giao dịch chuyển nhượng BĐS qua sàn giao dịch, không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và hợp đồng giao dịch mua bán đất hầu như không đúng giá thực tế.

"Chính vì chưa minh bạch nên cơ quan chức năng không xác định được giá bình quân của thị trường trong điều kiện bình thường nên thường căn cứ trên các hợp đồng chuyển nhượng qua bảng giá để tính giá. Anh em nói rằng làm định giá rồi mà cũng chẳng biết mình đúng hay sai bởi cơ quan thanh tra, kiểm tra vào cho rằng mức giá thẩm định thấp, gây thất thoát là bị quy trách nhiệm. Vì vậy nên cả đơn vị trúng thầu thẩm định và cơ quan nhà nước đều thấy rủi ro", ông Minh chia sẻ.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp thẩm định giá cho biết họ tìm cách rút lui vì các cơ quan có thẩm quyền "ngại" trách nhiệm nên thường yêu cầu giải trình, bổ sung nhiều lần dẫn đến chi phí thực hiện, đi lại vượt quá mức phí dịch vụ đã ký kết...

Luật Đất đai (sửa đổi) cần “cởi trói” cho các thẩm định viên

Ông Phạm Văn Bình, Trưởng phòng Quản lý thẩm định giá - Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho biết, năm 2021 có 333 doanh nghiệp với 1.722 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề, nhưng đến năm 2022 số thẩm định viên giảm khoảng 15%.

Liên quan đến điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, ông Bình cho rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần “cởi trói” cho các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cũng như điều kiện hoạt động của định giá viên.

“Cần quy định rõ tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá được thực hiện việc tư vấn xác định giá đất mà không phải trang bị thêm bất kỳ điều kiện, văn bằng, chứng chỉ gì khác nhằm tránh việc chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật về giá và pháp luật về đất đai về điều kiện thực hiện tư vấn xác định giá đất”, ông Bình kiến nghị.

Đại diện Sở TNMT tỉnh Bình Dương cũng cho hay, trước khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành, hoạt động tư vấn xác định giá đất được thực hiện thống nhất theo Luật Giá năm 2012. Theo đó, tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn xác định giá đất là các doanh nghiệp thẩm định giá được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận, các cá nhân thực hiện là các thẩm định viên về giá hành nghề được Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá.

“Thẻ thẩm định viên về giá khó khăn hơn do phải thi đỗ kỳ thi thẩm định viên về giá. Đồng thời cùng một nội dung công việc tư vấn xác định giá đất có tính chất tương đồng như việc thẩm định giá tài sản, nhưng thẩm định viên muốn thực hiện tư vấn xác định giá đất thì phải có thêm giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành”, vị đại diện này cho hay.

“Thực trạng thẩm định giá đất được áp dụng cho các trường hợp khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đang gây khó khăn cho nhiều địa phương vì quy định pháp luật chưa sát với thực tiễn. Bởi những thông số để áp dụng định giá đất còn mang tính chủ quan. Thanh tra, kiểm toán vào truy thu và quy trách nhiệm làm thất thoát tài chính nên nhiều đơn vị thẩm định giá thấy không an toàn. Không nên làm khó thêm cho các doanh nghiệp thẩm định giá”, ông Hồng Minh chia sẻ.

“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất, đây là một nội dung có ý nghĩa then chốt quyết định đến việc xác định được giá đất sát với giá trị thị trường và hạn chế rủi ro cho đơn vị tư vấn thẩm định giá đất”, bà Huyền My, Phó giám đốc Công ty thẩm định giá Phát Đạt, cho hay.