Bình luận về những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng vướng mắc pháp lý và vốn là chủ yếu.
Theo ông Châu, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh; phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; nhiều doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.
Về vướng mắc pháp lý, ông Châu cho hay có một số quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay.
Cụ thể, hiện nay, các ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng thì dự án bất động sản phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư” và “tài sản bảo đảm cho khoản vay” là đúng quy định pháp luật. Nhưng đồng thời, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép xây dựng mà yêu cầu phải có giấy phép xây dựng là “giấy phép con” làm khó cho doanh nghiệp bất động sản và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.
Do đó, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng không được yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép xây dựng thì mới được vay vốn tín dụng.
Tuy nhiên, ở góc độ ngân hàng, một số lãnh đạo ngân hàng thương mại lại cho rằng quy định giấy phép xây dựng là cần thiết.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng ở góc độ luật pháp, giấy phép xây dựng không phải điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư dự án bất động sản được vay vốn tín dụng trong mọi trường hợp.
Theo ông Đỉnh, hiện có nhiều hình thức thế chấp tài sản để chủ đầu tư vay vốn tín dụng như thế chấp dự án nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền sử dụng đất…
Với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai cũng quy định tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê mới được thế chấp; tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được thực hiện quyền này, trong khi tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất.
Luật Nhà ở quy định về thế chấp dự án nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở thì hồ sơ về đất đai gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất; hồ sơ về xây dựng gồm hồ sơ dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt.
“Như vậy trường hợp này không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng mà chỉ cần có thiết kế kỹ thuật được thẩm định, phê duyệt”, ông Đỉnh nói.
Còn đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì ngoài điều kiện như thế chấp một phần/toàn bộ dự án, chủ đầu tư phải xây dựng xong phần móng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng.
“Do vậy, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở (đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án/một phần dự án đó) thì không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng. Chỉ trường hợp chủ đầu tư thế chấp bằng một số căn nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì giấy phép xây dựng mới là điều kiện tiên quyết để giải ngân”, ông Đỉnh nói.
Ông Đỉnh cũng lưu ý rằng, để được thế chấp quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai để được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, chủ đầu tư đã phải huy động nguồn vốn tự có rất lớn để nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất, nghĩa là chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ rất lớn và nặng nề.
“Trong tình huống xấu nhất khi khoản vay trở thành 'nợ xấu', phải xử lý nợ thì Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cũng có quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản mà trong đó không có điều kiện phải có giấy phép xây dựng”, ông Đỉnh nói.
Theo đó, trường hợp nhận tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì ngân hàng đã có thể yên tâm khi nắm giữ tài sản bảo đảm có tính pháp lý cao, không cần phải “đòi hỏi” thêm phải có giấy phép xây dựng và trong tình huống phải xử lý nợ xấu thì ngân hàng vẫn có thể tìm đối tác để chuyển nhượng dự án. Việc dự án chưa có giấy phép xây dựng không ngăn cản ngân hàng thực hiện chuyển nhượng dự án cho đối tác được lựa chọn.
Ngoài ra, cần phải xuất phát từ bản chất giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ có tính chất “tổng duyệt lần cuối”, qua đó xác nhận dự án phù hợp về pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đầu tư, quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xây dựng... để cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cho phép chủ đầu tư khởi công xây dựng. Chủ đầu tư không cần thiết phải có giấy phép xây dựng thì mới chứng minh được dự án của mình là tài sản hợp pháp, có giá trị để đem thế chấp.
Tags:
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH MTV Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Kim Long Huế và Công ty CP Kim Long Motor Huế đang rộng cửa trở thành nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) số 02 tại Khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô, TP. Huế, với tổng vốn đầu tư hơn 1.840 tỷ đồng.
(VNF) - Kết thúc năm 2024, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) ghi nhận doanh thu thuần giảm 53%, tuy nhiên công ty lại báo lãi sau thuế tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Bộ Xây dựng dự kiến sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong 2026; Hà Nội có 9 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn ưu đãi; Hà Tĩnh mời gọi đầu tư 2 khu dân cư nông thôn, tổng vốn hơn 310 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật của thị trường bất động sản ngày 23/12.
(VNF) - Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được chính thức khởi công. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước khởi động cho một dự án hạ tầng – đô thị có ý nghĩa đặc biệt, mà còn cho thấy tầm nhìn phát triển dài hạn của Thủ đô Hà Nội trong việc tái cấu trúc không gian ven sông Hồng với sự đồng hành của các nhà đầu tư chiến lược, điển hình như T&T Group.
(VNF) - Trong kiến nghị lần 3 gửi tới lãnh đạo TP.HCM, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên mức bằng 40% giá đất ở cùng thửa đất.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng xác định danh mục 9 dự án đầu tư nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn ưu đãi.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đang mở ra khả năng hợp thức hóa nhiều trường hợp sử dụng đất vi phạm trước đây, nếu đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định, qua đó tháo gỡ vướng mắc kéo dài trong cấp “sổ đỏ” và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Đà Nẵng mời các đơn vị tham gia gói thầu tư vấn xác định giá đất đối với 4 tòa tháp thuộc dự án Đà Nẵng Times Square (phường An Hải).
(VNF) - Trong tự nhiên, dòng thác không khởi sinh từ độ cao mà từ dòng chảy. Nó bắt đầu lặng lẽ từ suối nguồn, tích tụ năng lượng qua từng tầng địa hình, để rồi đổ xuống mạnh mẽ, liên tục và không ngừng tái sinh. Triết lý ấy về chuyển động, về sự sống và về nhịp điệu tự nhiên chính là hình ảnh ẩn dụ, dẫn dắt toàn bộ tư duy cảnh quan tại Rivea Residences.
(VNF) - Tổng Công ty Xây dựng số 1 – CTCP (UPCoM: CC1) đã công bố định hướng chiến lược tăng vốn thông qua phát hành thêm cổ phần, nhằm chủ động tham gia vào các dự án hạ tầng theo phương thức đối tác công tư (PPP).
(VNF) - Khi kết thúc năm 2024, điều đọng lại trong cảm nhận của giới quan sát là thị trường bất động sản đã phục hồi tích cực, mang đến kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Song, điều bất ngờ là thị trường bất động sản năm 2025 đã vượt qua cả kỳ vọng, khi không những tăng trưởng mạnh mà còn đạt đến cấp độ “bùng nổ”.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Đặc khu Vân Đồn, Công ty cổ phần Everland Vân Đồn (thành viên Everland Group) Khánh thành và gắn biển “Công trình chào mừng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng” cho Giai đoạn 1 Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Tòa tháp A-B).
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tổ dân phố Nam Ngạn, Phường Nếnh tại tỉnh Bắc Ninh do Công ty cổ phần Phát triển nhà và đô thị New Star có quy mô hơn 3,3ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Khu dân cư Trung tâm Sài Gòn - Saigon Downtown Residence chính thức được khởi công vào ngày 19/12 vừa qua. Đây là dự án chung cư duy nhất được TP. HCM lựa chọn khởi công trong dịp này.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ sẽ tiến hành thanh tra Tổng công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) trong quý III/2026. Nội dung thanh tra về phòng chống lãng phí trong quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất,....
(VNF) - Đề xuất xem xét cấp sổ đỏ với đất vi phạm trước 1/7/2014; chính thức vận hành các nền tảng số quốc gia ngành xây dựng từ 2026; Đà Nẵng lấy ý kiến quy định giao đất ở không qua đấu giá cho cá nhân... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/12.
(VNF) - Từ 2026, chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.
(VNF) - Giữa áp lực nợ vay và thanh khoản chưa được cải thiện, Novaland tiếp tục trình cổ đông phương án vay thêm tối đa 10.000 tỷ đồng để bổ sung vốn và tái cơ cấu tài chính.
(VNF) - Đề xuất loạt quy định mới về bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, Cloud Gate triển khai ba dự án nhà ở tại phía đông Đăk Lăk, TP. HCM thí điểm 6 dự án nhà ở thương mại tại xã Long Điền... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 21/12.
(VNF) - Các phương án xây dựng bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung do cơ quan soạn thảo đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
(VNF) - Hà Tĩnh chính thức gọi vốn hơn 310 tỷ đồng cho hai dự án khu dân cư tại TP Hà Tĩnh và huyện Hương Sơn, lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, mở thêm quỹ đất phát triển đô thị ngay đầu năm 2026.
(VNF) - BIM Group khởi công 3 dự án gần 10.500 tỷ đồng tại Quảng Ninh, Sun Group khởi công dự án casino hơn 2 tỷ USD tại Vân Đồn, TP. HCM chuẩn bị chọn chủ đầu tư 8 khu đất nhà ở xã hội đầu năm 2026... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Công ty cổ phần Hạ tầng GELEX làm chủ đầu tư dự án khu đô thị nhà ở thấp tầng ANmaison tại Hải Phòng thông qua công ty thành viên là Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu vật liệu Kim Trang.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, UBND TP. HCM phối hợp với Tập đoàn Sun Group tổ chức Lễ khởi động Tổ hợp dự án tại phường Tây Nam và Phú An quy mô 724 ha, tổng mức đầu tư 51.160 tỷ đồng, gồm ba khu đô thị hiện đại (Đông An Tây, Bắc An Tây, Tây An Tây) và Cảng Tổng hợp An Tây.
(VNF) - Ngày 19/12/2025, tại Quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Mường Hoa, lễ cất nóc dự án Sofitel Sapa Hotel & Residences đã chính thức diễn ra, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình hiện thực hóa tổ hợp nghỉ dưỡng hạng sang tại thung lũng Mường Hoa.
(VNF) - Liên danh Công ty TNHH MTV Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Kim Long Huế và Công ty CP Kim Long Motor Huế đang rộng cửa trở thành nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) số 02 tại Khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô, TP. Huế, với tổng vốn đầu tư hơn 1.840 tỷ đồng.
(VNF) - Cầu Tứ Liên không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn được xác định là mắt xích quan trọng trong quy hoạch mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.
