Bình luận về những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng vướng mắc pháp lý và vốn là chủ yếu.
Theo ông Châu, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh; phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; nhiều doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.
Về vướng mắc pháp lý, ông Châu cho hay có một số quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay.
Cụ thể, hiện nay, các ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng thì dự án bất động sản phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư” và “tài sản bảo đảm cho khoản vay” là đúng quy định pháp luật. Nhưng đồng thời, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép xây dựng mà yêu cầu phải có giấy phép xây dựng là “giấy phép con” làm khó cho doanh nghiệp bất động sản và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.
Do đó, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng không được yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép xây dựng thì mới được vay vốn tín dụng.
Tuy nhiên, ở góc độ ngân hàng, một số lãnh đạo ngân hàng thương mại lại cho rằng quy định giấy phép xây dựng là cần thiết.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng ở góc độ luật pháp, giấy phép xây dựng không phải điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư dự án bất động sản được vay vốn tín dụng trong mọi trường hợp.
Theo ông Đỉnh, hiện có nhiều hình thức thế chấp tài sản để chủ đầu tư vay vốn tín dụng như thế chấp dự án nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền sử dụng đất…
Với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai cũng quy định tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê mới được thế chấp; tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được thực hiện quyền này, trong khi tổ chức thuê đất trả tiền hằng năm chỉ được thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất.
Luật Nhà ở quy định về thế chấp dự án nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở thì hồ sơ về đất đai gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất; hồ sơ về xây dựng gồm hồ sơ dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt.
“Như vậy trường hợp này không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng mà chỉ cần có thiết kế kỹ thuật được thẩm định, phê duyệt”, ông Đỉnh nói.
Còn đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì ngoài điều kiện như thế chấp một phần/toàn bộ dự án, chủ đầu tư phải xây dựng xong phần móng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng.
“Do vậy, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở (đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án/một phần dự án đó) thì không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng. Chỉ trường hợp chủ đầu tư thế chấp bằng một số căn nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì giấy phép xây dựng mới là điều kiện tiên quyết để giải ngân”, ông Đỉnh nói.
Ông Đỉnh cũng lưu ý rằng, để được thế chấp quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai để được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, chủ đầu tư đã phải huy động nguồn vốn tự có rất lớn để nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất, nghĩa là chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ rất lớn và nặng nề.
“Trong tình huống xấu nhất khi khoản vay trở thành 'nợ xấu', phải xử lý nợ thì Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cũng có quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản mà trong đó không có điều kiện phải có giấy phép xây dựng”, ông Đỉnh nói.
Theo đó, trường hợp nhận tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì ngân hàng đã có thể yên tâm khi nắm giữ tài sản bảo đảm có tính pháp lý cao, không cần phải “đòi hỏi” thêm phải có giấy phép xây dựng và trong tình huống phải xử lý nợ xấu thì ngân hàng vẫn có thể tìm đối tác để chuyển nhượng dự án. Việc dự án chưa có giấy phép xây dựng không ngăn cản ngân hàng thực hiện chuyển nhượng dự án cho đối tác được lựa chọn.
Ngoài ra, cần phải xuất phát từ bản chất giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ có tính chất “tổng duyệt lần cuối”, qua đó xác nhận dự án phù hợp về pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đầu tư, quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xây dựng... để cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cho phép chủ đầu tư khởi công xây dựng. Chủ đầu tư không cần thiết phải có giấy phép xây dựng thì mới chứng minh được dự án của mình là tài sản hợp pháp, có giá trị để đem thế chấp.
Tags:
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
