Gỡ vướng xác định giá đất: Vẫn chuyện 'biết rồi, khổ lắm, nói mãi'

Hệ lụy nhãn tiền

Nói với Đầu tư Tài chính, đại diện của Novaland cho hay: “Hiện chúng tôi đang rất khó khăn, dự án sẽ đứng trước nguy cơ đổ vỡ, để lại nhiều hệ lụy nếu khách hàng tiếp tục khiếu kiện vì không ký được hợp đồng mua bán, do không xác định được giá đất của các dự án: NovaWorld Phan Thiết của Công ty TNHH Delta – Valley Bình Thuận, Centara của Công ty Cổ phần Huỳnh Gia Huy và khu biệt thự Hòn Giồ của Công ty Cổ phần Hoàng Khang”.

Mặc dù khá bình tĩnh, nhưng anh Hoàng Minh, một nhà đầu tư thứ cấp tại TP. HCM cũng chia sẻ: “Tôi rất mong được chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng để thanh khoản bớt. Nếu tình trạng này kéo dài thì vô cùng gay go vì chuyển nhượng rất khó khăn. Trong khi dư luận cứ ồn ã lên rằng, dự án bị vướng mắc pháp lý, càng làm mất niềm tin cho thị trường”.

Novaland cho hay tập đoàn đang trong tình trạng nguy cấp vì dòng tiền bán hàng bị đứt gãy, tiền vay dự án bị các ngân hàng khóa chặt với lý do pháp lý dự án chưa hoàn thiện. “Chúng tôi không có tiền hoạt động, không có tiền trả lương, nợ nhà thầu. Khách hàng phản ứng rất tiêu cực và đòi trả lại sản phẩm. Đặc biệt, áp lực trả lãi mỗi ngày lên tới 50 tỷ đồng đã quá sức chịu đựng của chúng tôi”, đại diện tập đoàn cho hay.

Theo bà Nguyễn Tuyết Ngân, giám đốc pháp chế của Công ty tư vấn và đầu tư bất động sản Đông Dương, không riêng gì Novaland mà rất nhiều chủ đầu tư khác cũng đang trong tình trạng nóng như ngồi trên đống lửa, nếu dự án không sớm xác định được giá đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ra được hợp đồng mua bán cho khách hàng.

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng đã tổng hợp các kiến nghị của 57 doanh nghiệp. Các doanh nghiệp này đồng loạt cầu cứu tháo gỡ cho 64 dự án bất động sản gặp vướng mắc, trong đó có tới hàng chục dự án mà cơ quan chức năng chưa tính xong tiền sử dụng đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung của dự án.

Vướng đủ đường

Từng làm công tác xác định giá đất để hoàn thành tài chính, bà Tuyết Ngân cho hay, lúng túng nhất là việc xác định thời điểm định giá đất. Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của dự án được phê duyệt tại thời điểm nhất định, việc định giá tại nhiều thời điểm khác nhau dẫn tới một số thời điểm định giá và thời điểm phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 có sự chênh lệch. “Áp dụng cơ sở pháp lý và xử lý thông tin đầu vào không cẩn thận sẽ bị thanh kiểm tra và vướng sai sót”, bà Ngân chia sẻ.

Một cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cũng than thở, việc xác định chi phí phát triển để áp cho đúng khi tính toán rất lúng túng. “Theo quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện trên cơ sở các chi phí quy định tại điểm a khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Hiện nay, có một số dự án bất động sản, đơn vị tư vấn đang đề xuất áp dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành hàng năm để xác định chi phí phát triển của dự án. Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng định mức, đơn giá trên lại không phải là suất vốn đầu tư”, vị cán bộ này than vãn.

Tại hội nghị mới đây, cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường cũng mong muốn Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn cụ thể về nội dung, suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành và “định mức, đơn giá” do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nêu tại điểm b, khoản 3, Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/6/2014 có khác nhau không? Việc áp dụng suất vốn của Bộ Xây dựng ban hành để tính chi phí phát triển của dự án có phù hợp không?

Trong trường hợp được áp dụng suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng thì tỉnh phải thực hiện những thủ tục gì để xác định chi phí phát triển đối với các hạng mục chưa được Bộ Xây dựng ban hành suất vốn đầu tư. Trường hợp dự án đã được đơn vị có chức năng thẩm tra dự toán đầu tư thì có sử dụng dự toán đầu tư trên để xác định chi phí phát triển cho các hạng mục chưa được Bộ Xây dựng ban hành suất vốn đầu tư hay không?

Tại TP. HCM, cựu cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường bộc bạch, khó nhất là xác định doanh thu phát triển khi tính tiền sử dụng đất. Ví dụ dự án có quy mô lớn với nhiều hạng mục đầu tư, kinh doanh phức tạp, trong đó có những hạng mục kinh doanh đặc thù chưa có trên địa bàn ví dụ như NovaWorld Phan Thiet thì xác định mức độ tương đồng để lựa chọn thông tin tài sản so sánh sẽ gặp nhiều khó khăn. “Không cẩn thận là khi thanh tra kiểm tra sẽ bị quy kết là sai, nên cán bộ xác định giá đất cứ đùn đẩy nhau là vậy”, vị này cho hay.

Theo TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính, công tác xác định giá đất hiện nay có tính phức tạp vì liên quan nhiều ngành, nhiều lĩnh vực quy định các thông số về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, tài chính, ngân hàng, thị trường... đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức tổng quát và kinh nghiệm. Trong khi đó, nhân sự ngành tài nguyên và môi trường của địa phương chưa có nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực chuyên ngành về giá, tài chính, xây dựng.. để hoàn thành nhanh, thấu đáo nhiệm vụ.

Quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương sợ sai. Cùng với đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng, việc xác định các yếu tố đưa vào tính toán còn mang tính chủ quan, dẫn tới tâm lý ngưng trệ, gây nhiều hệ lụy cho doanh nghiệp và người mua nhà.

TS Hoàng Văn Cường (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội), ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, phân tích dự thảo Luật Đất đai sẽ tạo cơ chế cho tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá, sau đó UBND quyết định công bố giá đó. Để có thông tin đầu vào làm cơ sở khuyến cáo định giá đất sát thực tế nhất, dự thảo luật sẽ cân nhắc bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn xác định giá đất được tiếp cận với thông tin định giá đất từ các cơ quan quản lý nhà nước. Tổ chức này có trách nhiệm bảo đảm kết quả tư vấn độc lập, khách quan, trung thực theo phương pháp được tổ chức này lựa chọn. Trên cơ sở đó, hội đồng thẩm định đánh giá, kiểm tra, thẩm định các kết quả xác định giá đất từ tổ chức khác nhau và lựa chọn đơn vị tư vấn phù hợp nhất.

Tuy nhiên, trong khi chờ Luật Đất đai sửa đổi, nhiều địa phương khẩn thiết được hỗ trợ trong công tác định giá đất. Chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận Đoàn Anh Dũng mới đây đã đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo thành lập tổ công tác gồm các thành viên từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính... hỗ trợ, hướng dẫn tỉnh trong công tác xác định giá đất nói chung và tại dự án NovaWorld Phan Thiet nói riêng.

Theo các chuyên gia, kiến nghị này là rất xác đáng, nên có tổ công tác đặc biệt để hỗ trợ các địa phương nhằm các dự án bất động sản sớm tiếp tục được triển khai, đi vào hoạt động, đóng góp cho kinh tế - xã hội địa phương, tạo công ăn việc làm cho lao động, thay vì để dự án hoang hóa, dẫn tới nguy cơ phá sản như hiện nay.