Học cách thế giới dập 'cơn sốt' giá nhà

Singapore dùng thuế “chặn đứng” dòng vốn đầu cơ

Bất chấp hàng loạt biện pháp kiểm soát được triển khai, giá nhà tại Singapore vẫn leo thang do dòng vốn ngoại dồi dào và nhu cầu trong nước quá lớn. Trước sức nóng đó, chính phủ đã coi thuế là “vũ khí” chủ lực, đặc biệt thông qua thuế trước bạ bổ sung (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD) – một trong những công cụ điều tiết thị trường bất động sản mạnh tay nhất thế giới.

Bắt đầu từ năm 2011, Singapore áp dụng ABSD bên cạnh thuế trước bạ tiêu chuẩn (1 - 3%). Người dân Singapore phải nộp 3% cho căn nhà thứ 3 trở đi, còn người nước ngoài chịu 10% cho mọi giao dịch. Khi giá nhà tiếp tục leo thang, chính phủ liên tục nâng thuế.

Hiện nay, người nước ngoài phải trả tới 60% ABSD cho mọi thương vụ, người Singapore chịu 20% cho căn thứ hai và 30% cho những căn tiếp theo. Biện pháp này ngay lập tức thay đổi hành vi thị trường: lượng mua của người nước ngoài sụt mạnh, trong khi nhu cầu đầu cơ trong nước giảm rõ rệt.

Tuy nhiên, Singapore vẫn duy trì sự linh hoạt thông qua các hiệp định thương mại tự do (FTA). Công dân Mỹ, Na Uy, Iceland, Liechtenstein và Thụy Sĩ (các quốc gia có FTA ký trước khi áp thuế) được miễn khoản bổ sung này. Điều đó khiến người Mỹ trở thành nhóm mua bất động sản nước ngoài lớn nhất tại Singapore trong 2 năm qua, chiếm tới 40–50% giao dịch.

Song song với chính sách thuế, chính phủ cũng tăng cường kiểm soát hoạt động “lướt sóng”. Người sở hữu bán nhà trong vòng 1 năm sẽ phải chịu thuế tới 16%, mức thuế này giảm dần theo thời gian nắm giữ và được miễn hoàn toàn nếu bán sau 4 năm. Quy định này góp phần hạn chế đầu cơ ngắn hạn và giúp thị trường duy trì ổn định.

Ngoài ra, cơ chế tín dụng cũng được quản lý chặt. Ngân hàng chỉ được cho vay tối đa 75% giá trị tài sản với người mua đầu tiên, thấp hơn với nhà đầu tư, nhằm tránh bùng nổ nợ hộ gia đình.

Kết quả, dù giá nhà vẫn ở mức cao do nguồn cung đất hạn chế, nhưng thị trường đã bớt “nóng”, lượng đầu cơ giảm mạnh và giao dịch tập trung hơn vào nhu cầu ở thật. Theo giới phân tích, chính sách thuế của Singapore đã trở thành hình mẫu điều tiết thị trường hiệu quả, giúp cân bằng giữa tăng trưởng, kiểm soát rủi ro và đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân trong nước.

Hong Kong áp “cơ chế thuế 3 tầng”

Hong Kong từng được xem là hình mẫu của châu Á trong việc kiểm soát thị trường bất động sản bằng thuế và hạn chế tín dụng. Trong bối cảnh giá nhà leo thang gấp hơn 20 lần thu nhập trung bình của người dân, chính quyền đặc khu đã buộc phải tung ra hàng loạt biện pháp quyết liệt nhằm hạ nhiệt cơn sốt giá nhà.

Trụ cột của hệ thống này là cơ chế thuế 3 tầng, được áp dụng từ năm 2010 và trở thành “vũ khí” chủ lực chống đầu cơ. Theo đó, người dân địa phương mua căn nhà đầu tiên chỉ phải chịu thuế trước bạ tiêu chuẩn (Ad Valorem Stamp Duty - AVD) dao động từ 1,5% đến 4,25% tùy giá trị căn nhà. Trong khi đó, người nước ngoài hoặc các công ty mua bất động sản phải nộp thuế người mua bổ sung (Buyer’s Stamp Duty - BSD) ở mức 15%.

Bên cạnh đó, thuế trước bạ đặc biệt (Special Stamp Duty - SSD) được áp dụng với mức lên tới 20% cho những trường hợp bán lại trong vòng 6 tháng, giảm dần nếu thời gian nắm giữ lâu hơn. Những sắc thuế này được thiết kế để triệt tiêu động cơ “lướt sóng” và làm chậm dòng vốn đầu cơ ngắn hạn.

Cơ chế thuế chặt chẽ đã giúp thị trường bất động sản Hong Kong “hạ nhiệt” rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng 2010 – 2013. Theo Hội đồng Lập pháp (LegCo), khối lượng giao dịch nhà ở giảm mạnh kể từ khi chính phủ áp dụng thuế người mua bổ sung và thuế trước bạ đặc biệt, trong đó giao dịch từ người nước ngoài chỉ còn khoảng một nửa so với trước. Các hoạt động “lướt sóng” gần như biến mất.

Tuy nhiên, sau giai đoạn siết chặt kéo dài hơn 1 thập niên, thị trường bất động sản Hong Kong rơi vào tình trạng gần như “đóng băng”.

Theo số liệu của Cục Định giá và Thống kê Hong Kong, khối lượng giao dịch nhà ở năm 2023 – 2024 xuống mức thấp nhất kể từ đầu những năm 2000. Giá nhà giảm liên tiếp trong 2 năm, riêng năm 2024 sụt khoảng 7,1%, đánh dấu giai đoạn điều chỉnh mạnh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008.

Trước sức ép phục hồi kinh tế, chính quyền Hong Kong đã “xả van” chính sách vào đầu năm 2024, khi bãi bỏ hoàn toàn thuế lên người mua không phải thường trú nhân tại Hong Kong, thuế trước bạ với người mua căn nhà thứ hai và 10 - 20% thuế trước bạ với người bán nhà trong vòng 2 năm sau khi mua.

Việc đảo chiều chính sách thể hiện bước ngoặt lớn của Hong Kong: từ “siết chặt” chống đầu cơ sang “kích cầu” phục hồi. Dẫu vậy, giới chuyên gia cảnh báo nếu vấn đề cốt lõi là thiếu đất và chi phí sinh hoạt cao không được giải quyết, việc nới thuế chỉ có thể mang lại hiệu ứng tạm thời và “bóng ma bong bóng bất động sản” vẫn có thể quay trở lại bất kỳ lúc nào.

Đan Mạch và mô hình “hạ nhiệt” giá nhà bền vững

Không giống như Singapore hay Hong Kong, nơi chính phủ dùng thuế giao dịch để hạ nhiệt cơn sốt nhà đất, Đan Mạch lựa chọn một hướng đi khác: điều tiết dài hạn bằng minh bạch hóa định giá, thu thuế tài sản định kỳ và kiểm soát chặt tín dụng. Cách tiếp cận này giúp thị trường nhà ở nước này tránh được biến động mạnh và hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng.

Trung tâm của chính sách điều tiết là cải cách thuế nhà ở, có hiệu lực từ ngày 1/1/2024, được thiết kế để phản ánh sát giá trị thực của bất động sản nhưng vẫn đảm bảo công bằng cho người dân. Theo đó, mọi chủ sở hữu phải nộp 2 loại thuế là thuế giá trị bất động sản (property value tax) và thuế đất (land tax).

Thuế giá trị bất động sản do nhà nước thu, tính theo tỷ lệ 0,51% với phần giá trị tài sản đến 9,2 triệu krone Đan Mạch (khoảng 1,29 triệu USD) và 1,4% cho phần vượt quá. Thuế đất do chính quyền địa phương thu, nhưng bị giới hạn trong một khung nhất định và có cơ chế giảm trừ nhằm tránh việc thuế tăng đột biến khi giá đất được định giá lại theo thị trường.

Chính phủ cũng áp dụng chính sách chiết khấu tạm thời để bảo vệ những chủ nhà đã sở hữu trước thời điểm cải cách, giúp tránh “sốc thuế” trong giai đoạn chuyển tiếp.

Cải cách này hướng tới mục tiêu minh bạch hóa thị trường, đảm bảo chi phí nắm giữ nhà ở trở nên rõ ràng và thường xuyên, qua đó giảm động cơ đầu cơ và giúp thị trường phản ánh đúng cung - cầu thực tế.

Song song với chính sách thuế, Đan Mạch còn áp dụng khung giám sát tín dụng chặt chẽ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008. Danmarks Nationalbank và Finanstilsynet (Cơ quan Giám sát Tài chính Đan Mạch) đã thiết lập bộ “lending rules” nhằm hạn chế đòn bẩy tài chính quá mức.

Theo quy định, các tổ chức cho vay phải giới hạn tỷ lệ vay trên thu nhập (Loan-to-Income) và tỷ lệ vay trên giá trị nhà (Loan-to-Value), đồng thời hạn chế các khoản vay chỉ trả lãi (interest-only loans) đối với nhóm hộ gia đình có rủi ro cao.

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) ghi nhận rằng các biện pháp thuế và kiểm soát tín dụng của Đan Mạch đã làm giảm tính dễ tổn thương của nền kinh tế trước biến động giá nhà, dù vẫn cần theo dõi sát các “điểm nóng” đô thị nơi giá tăng nhanh hơn mức trung bình quốc gia.