Mặt bằng lãi suất huy động tăng liên tục trong nửa đầu năm 2026 đã kéo lãi suất cho vay mua nhà tăng theo, khiến chi phí sử dụng vốn trở thành áp lực lớn nhất đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư bất động sản.
Theo MBS Research, trong quý II/2026, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Điều này đã kéo lãi suất cho vay lên phổ biến 13%-14%/năm. Dù nhiều chủ đầu tư áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất 7%-8% trong hai năm đầu để kích cầu, thanh khoản vẫn chưa cải thiện đáng kể khi nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất cao sẽ còn kéo dài đến hết năm.
Cùng quan điểm, One Mount Group cho biết lãi suất vay mua nhà liên tục tăng trong sáu tháng đầu năm và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Với các khoản vay thả nổi ở mức 11%-14%/năm, người mua ngày càng thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo khảo sát của đơn vị này, có tới 40% khách hàng không còn nhu cầu vay mua nhà do lo ngại chi phí lãi vay quá lớn.
Theo Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12%-14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã tăng lên 15%-16%/năm.
Đây được xem là ngưỡng đủ lớn để làm thay đổi đáng kể hiệu quả đầu tư. Nếu trước đây, lợi nhuận từ việc tăng giá bất động sản có thể bù đắp chi phí lãi vay thì hiện nay, dư địa tăng giá không còn lớn như giai đoạn 2022-2025. Khi chi phí vốn tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá tài sản, lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể, thậm chí nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái âm dòng tiền.
Áp lực này nhanh chóng phản ánh lên thanh khoản toàn thị trường. Theo DXS-FERI, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm trước. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ dao động quanh 20%-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm 2025.
Đằng sau những con số này là sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý thị trường. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, người mua bắt đầu đặt câu hỏi về khả năng trả nợ, dòng tiền và hiệu quả đầu tư thực tế. Trong khi đó, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao buộc phải đưa tài sản ra thị trường để giảm áp lực tài chính.
Trao đổi với VietnamFinance, TS Châu Đình Linh, Đại học Ngân hàng TP. HCM, cho rằng lãi suất đầu ra cao bởi có yếu tố tác động lãi suất bình quân đầu vào cao lên.
Theo ông, nhóm chịu tác động mạnh nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, đặc biệt là những người sở hữu nhiều bất động sản cùng lúc.
"Chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, chi phí tài chính hàng tháng sẽ tăng rất mạnh, kéo theo áp lực trả nợ và ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường", ông nhận định.
Theo vị chuyên gia, khi chi phí vay vốn ngày càng cao, nhu cầu vay mua nhà sẽ giảm dần, đặc biệt ở nhóm đầu cơ. Điều này khiến thanh khoản suy yếu, kỳ vọng tăng giá giảm theo, buộc nhiều người phải lựa chọn giữa tiếp tục "gồng" lãi hoặc chấp nhận bán ra với mức giá thấp hơn để giảm áp lực nợ.
Thực tế thị trường đã ghi nhận nhiều trường hợp chủ nhà chấp nhận cắt lỗ 100-300 triệu đồng mỗi căn sau khi hết thời gian ân hạn nợ gốc và bước vào giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi.
Nếu giai đoạn 2022-2025 là thời kỳ dòng tiền ưu tiên những tài sản có khả năng tăng giá nhanh thì bối cảnh hiện nay đang buộc nhà đầu tư thay đổi chiến lược.
Theo TS Châu Đình Linh, mặt bằng lãi suất cao sẽ khiến thị trường diễn ra quá trình sàng lọc tự nhiên. Những nhà đầu tư có tỷ lệ vay thấp, năng lực tài chính tốt vẫn có khả năng nắm giữ tài sản. Trong khi đó, nhóm sử dụng đòn bẩy lớn sẽ phải cơ cấu danh mục, giảm bớt tài sản hoặc rút khỏi thị trường.
Ông cho rằng việc lãi suất cao cũng có mặt tích cực khi hạn chế tình trạng đầu cơ dựa trên vốn vay ngân hàng. Dòng tiền sẽ có xu hướng tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Ở góc nhìn đầu tư, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, nhận định giai đoạn tới sẽ là thời kỳ dòng tiền hướng nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thay vì lướt sóng.
Theo ông, nhà đầu tư nên cân nhắc phân bổ danh mục sang các phân khúc còn dư địa tăng trưởng như bất động sản công nghiệp, kho vận - logistics, nhà ở cho thuê dài hạn hoặc bất động sản vùng ven có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
“Đây đều là những phân khúc có khả năng tạo dòng tiền ổn định hoặc được hưởng lợi từ xu hướng phát triển hạ tầng trong trung và dài hạn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá tài sản”, ông Khánh nói với VietnamFinance.
Trong khi đó, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh giữa các nhóm nhà đầu tư.
Theo ông, những người đang sở hữu các tài sản tốt và sử dụng ít đòn bẩy chưa nhất thiết phải bán ra, bởi phần lớn đã tích lũy được mức lợi nhuận đáng kể trong chu kỳ tăng giá trước đó.
Ngược lại, nhóm sử dụng vốn vay lớn cần chủ động tái cơ cấu danh mục đầu tư, ưu tiên bán các tài sản có thanh khoản tốt để giảm áp lực nợ và duy trì dòng tiền.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư hiện không bán vì bi quan về thị trường mà vì áp lực tài chính. Khi lãi suất thả nổi tăng lên trong bối cảnh thời gian ân hạn kết thúc, việc giảm bớt tài sản trở thành lựa chọn để cân bằng dòng tiền thay vì tiếp tục gánh chi phí lãi vay ngày càng lớn.
Các chuyên gia cũng lưu ý rằng thị trường không rơi vào trạng thái "đóng băng" hoàn toàn. Giao dịch vẫn diễn ra nhưng chủ yếu thuộc về nhóm nhà đầu tư có sẵn tiền mặt hoặc người mua để ở thực.
Đối với nhóm này, giai đoạn hiện nay lại mở ra cơ hội tiếp cận những tài sản có mức giá hợp lý hơn sau khi thị trường điều chỉnh. Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy cần được kiểm soát chặt chẽ. Theo TS Châu Đình Linh, người mua nên chuẩn bị tối thiểu 40%-50% vốn tự có và tổng số tiền trả gốc, lãi hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập của gia đình để đảm bảo an toàn tài chính.
Mặt bằng lãi suất cao đang khiến thị trường bất động sản chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào đòn bẩy sang giai đoạn đề cao chất lượng dòng tiền và năng lực tài chính. Trong bối cảnh lợi nhuận từ tăng giá không còn dễ dàng như trước, dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến những tài sản tạo ra giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định và các nhà đầu tư có sức chống chịu tốt hơn trước biến động của chu kỳ tín dụng.
Tags:
(VNF) - Tập đoàn Alphanam vừa chính thức giới thiệu ra thị trường quần thể nghỉ dưỡng quốc tế đa thương hiệu lớn bậc nhất châu Á với tên gọi Alphora Muong Hoa. Dự án tọa lạc tại trung tâm thung lũng Mường Hoa - khu vực được mệnh danh trái tim du lịch của Sa Pa.
(VNF) - Hải Phòng vừa công bố danh mục đợt 2 gồm 24 dự án, khu đất kêu gọi nhà đầu tư quan tâm nghiên cứu, thực hiện trong giai đoạn 2026 - 2030.
(VNF) - Sunshine Group chính thức được Hà Nội cấp phép xây dựng dự án Khu vườn sinh thái Cẩm Đình - Hiệp Thuận (tên thương mại Noble Rivera) có quy mô gần 2 tỷ USD.
Sau khi xảy ra tình trạng bỏ cọc hàng loạt, phiên đấu giá khu đất tại xã Kim Sơn (tỉnh Ninh Bình) ghi nhận diễn biến trái ngược so với cơn sốt cuối năm 2025. Giá trúng giảm mạnh so với phiên trước đó từ 500-600 triệu đồng/m2, lượng hồ sơ tham gia cũng hạ nhiệt...
(VNF) - Sau 3 năm triển khai chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội, tổng số vốn giải ngân mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng, tương đương 8,5% quy mô.
(VNF) - Theo các chuyên gia, các dự án mở bán trong giai đoạn tới sẽ phải chịu cùng lúc nhiều áp lực khi lãi suất vay neo cao, nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh, trong khi tâm lý người mua đang ngày càng thận trọng.
(VNF) - Trước khi được đề xuất thực hiện dự án cải tạo toàn diện sông Nhuệ với tổng mức đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng theo hình thức BT, Geleximco đã xây dựng hệ sinh thái bất động sản trải dài từ Hà Nội đến Hải Phòng, Quảng Ninh với hàng loạt khu đô thị, tổ hợp nhà ở và dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp khách sạn, trung tâm thương mại tại xã Tiên Trang (Thanh Hóa) với tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng đang rơi vào tình trạng đình trệ, hết hiệu lực chủ trương đầu tư sau nhiều năm không thể triển khai. Kết luận thanh tra cho thấy hàng loạt sai phạm trong công tác quy hoạch, đất đai và xử lý tài sản công là nguyên nhân khiến dự án lâm vào bế tắc.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị Hoàng Tín vừa được Hà Nội cho thuê hơn 268.000m2 đất tại xã Phú Xuyên để xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp làng nghề Nam Tiến.
(VNF) - TS Cấn Văn Lực cho rằng mặt bằng lãi suất thời gian tới nhiều khả năng sẽ được giữ ổn định, song rất khó quay lại vùng thấp như trước đây. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm dần lên vào những tháng cuối năm khi các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng và nguồn cung mới trở nên rõ ràng hơn.
(VNF) - Coteccons (HoSE: CTD) được HR Asia Awards 2026 vinh danh với 4 giải thưởng gồm một giải thưởng chính “Nơi làm việc tốt nhất châu Á” (The Best Companies to Work for in Asia) và 3 hạng mục: Doanh nghiệp chuyển đổi năng lực nhân sự xuất sắc (HR Asia People Transformation Awards), Doanh nghiệp dẫn đầu về công nghệ (HR AsiaTech Empowerment Awards) và Doanh nghiệp có môi trường làm việc bền vững (HR Asia Sustainable Workplace Awards).
(VNF) - UBND tỉnh Gia Lai vừa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Đak Đoa.
(VNF) - Dự án Nhà ở xã hội tại khu đất A2-4, đường Ngũ Hành Sơn và đường dẫn lên cầu Tiên Sơn, phường Ngũ Hành Sơn có tổng vốn đầu tư 1.225 tỷ đồng, cung cấp cho thị trường khoảng 831 căn hộ.
(VNF) - CTCP Xavinco, chủ đầu tư dự án khu chức năng đô thị tại số 233, 233B, 235 Nguyễn Trãi (khu Cao Xà Lá) đã nộp 9.043 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 2.138 tỷ đồng tiền thuê đất vào ngân sách TP Hà Nội trong 6 tháng đầu năm.
(VNF) - Không chỉ là câu chuyện về trật tự xây dựng, nhà siêu mỏng, siêu méo còn bắt nguồn từ việc quản lý các thửa đất còn lại sau thu hồi. Pháp luật hiện hành đã có quy định khá rõ về tách thửa, hợp thửa và thu hồi phần đất không đủ điều kiện tồn tại để hạn chế tình trạng này.
“Cánh cò” có thể cõng sổ đỏ về đến tay người dân nhanh hơn nhưng dịch vụ này phải minh bạch, công khai, có đăng ký và đóng thuế cho nhà nước.
(VNF) - Nguồn cung căn hộ mở bán dưới 50 triệu đồng/m² tại TP.HCM và khu vực lân cận đang ngày càng khan hiếm, trong bối cảnh mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở những ngưỡng cao hơn.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội cao tầng Nông Trang Vĩnh Phú có tổng mức đầu tư hơn 1.053 tỷ đồng, được xây dựng trên khu đất rộng 13.459m2. Đây là dự án thứ 20 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ được khởi công xây dựng theo chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ.
(VNF) - Sở Tài chính tỉnh Thái Nguyên vừa ban hành quyết định chấm dứt hoạt động đối với dự án Khu tâm linh Hồ Núi Cốc do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng Xuân Trường làm chủ đầu tư.
(VNF) - Sau khi điều chỉnh quy hoạch khu vực bùng binh Hải quan, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Nghệ An tiếp tục triển khai các thủ tục đấu giá quyền sử dụng khu đất HH-01 rộng hơn 3,7ha, với giá khởi điểm hơn 824 tỷ đồng để thực hiện dự án Tổ hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ Trường Vinh.
(VNF) - Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. Đà Nẵng vừa thông báo tổ chức đấu giá lần thứ ba quyền sử dụng đất tại khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng (phường Hải Châu) với giá khởi điểm hơn 9.300 tỷ đồng, giảm hơn 230 tỷ đồng so với lần đấu giá trước.
(VNF) - Dù Hà Nội đã ban hành quy định nhằm ngăn chặn tình trạng nhà "siêu mỏng, siêu méo" sau giải phóng mặt bằng, song tại nhiều dự án giao thông, những công trình có hình dạng bất thường vẫn còn xuất hiện. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, vấn đề không nằm ở việc thiếu quy định mà ở khâu tổ chức thực hiện và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý.
(VNF) - Nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội dồi dào song thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt. Giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội duy trì ở mức cao nhưng giá trên thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu ở thực trở thành những yếu tố dẫn dắt thay cho tâm lý đầu cơ. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy niềm tin của người mua đang dần cải thiện, trong khi xu hướng lựa chọn bất động sản ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng, chất lượng sản phẩm và tính minh bạch của thị trường.
(VNF) - Tập đoàn Alphanam vừa chính thức giới thiệu ra thị trường quần thể nghỉ dưỡng quốc tế đa thương hiệu lớn bậc nhất châu Á với tên gọi Alphora Muong Hoa. Dự án tọa lạc tại trung tâm thung lũng Mường Hoa - khu vực được mệnh danh trái tim du lịch của Sa Pa.
(VNF) - Dự án mở rộng cao tốc TP. HCM - Long Thành có tổng mức đầu tư gần 15.000 tỷ đồng, chiều dài khoảng 22km, đi qua TP. HCM và tỉnh Đồng Nai.
