Mặt bằng lãi suất huy động tăng liên tục trong nửa đầu năm 2026 đã kéo lãi suất cho vay mua nhà tăng theo, khiến chi phí sử dụng vốn trở thành áp lực lớn nhất đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư bất động sản.
Theo MBS Research, trong quý II/2026, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Điều này đã kéo lãi suất cho vay lên phổ biến 13%-14%/năm. Dù nhiều chủ đầu tư áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất 7%-8% trong hai năm đầu để kích cầu, thanh khoản vẫn chưa cải thiện đáng kể khi nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất cao sẽ còn kéo dài đến hết năm.
Cùng quan điểm, One Mount Group cho biết lãi suất vay mua nhà liên tục tăng trong sáu tháng đầu năm và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Với các khoản vay thả nổi ở mức 11%-14%/năm, người mua ngày càng thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo khảo sát của đơn vị này, có tới 40% khách hàng không còn nhu cầu vay mua nhà do lo ngại chi phí lãi vay quá lớn.
Theo Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12%-14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã tăng lên 15%-16%/năm.
Đây được xem là ngưỡng đủ lớn để làm thay đổi đáng kể hiệu quả đầu tư. Nếu trước đây, lợi nhuận từ việc tăng giá bất động sản có thể bù đắp chi phí lãi vay thì hiện nay, dư địa tăng giá không còn lớn như giai đoạn 2022-2025. Khi chi phí vốn tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá tài sản, lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể, thậm chí nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái âm dòng tiền.
Áp lực này nhanh chóng phản ánh lên thanh khoản toàn thị trường. Theo DXS-FERI, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm trước. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ dao động quanh 20%-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm 2025.
Đằng sau những con số này là sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý thị trường. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, người mua bắt đầu đặt câu hỏi về khả năng trả nợ, dòng tiền và hiệu quả đầu tư thực tế. Trong khi đó, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao buộc phải đưa tài sản ra thị trường để giảm áp lực tài chính.
Trao đổi với VietnamFinance, TS Châu Đình Linh, Đại học Ngân hàng TP. HCM, cho rằng lãi suất đầu ra cao bởi có yếu tố tác động lãi suất bình quân đầu vào cao lên.
Theo ông, nhóm chịu tác động mạnh nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, đặc biệt là những người sở hữu nhiều bất động sản cùng lúc.
"Chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, chi phí tài chính hàng tháng sẽ tăng rất mạnh, kéo theo áp lực trả nợ và ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường", ông nhận định.
Theo vị chuyên gia, khi chi phí vay vốn ngày càng cao, nhu cầu vay mua nhà sẽ giảm dần, đặc biệt ở nhóm đầu cơ. Điều này khiến thanh khoản suy yếu, kỳ vọng tăng giá giảm theo, buộc nhiều người phải lựa chọn giữa tiếp tục "gồng" lãi hoặc chấp nhận bán ra với mức giá thấp hơn để giảm áp lực nợ.
Thực tế thị trường đã ghi nhận nhiều trường hợp chủ nhà chấp nhận cắt lỗ 100-300 triệu đồng mỗi căn sau khi hết thời gian ân hạn nợ gốc và bước vào giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi.
Nếu giai đoạn 2022-2025 là thời kỳ dòng tiền ưu tiên những tài sản có khả năng tăng giá nhanh thì bối cảnh hiện nay đang buộc nhà đầu tư thay đổi chiến lược.
Theo TS Châu Đình Linh, mặt bằng lãi suất cao sẽ khiến thị trường diễn ra quá trình sàng lọc tự nhiên. Những nhà đầu tư có tỷ lệ vay thấp, năng lực tài chính tốt vẫn có khả năng nắm giữ tài sản. Trong khi đó, nhóm sử dụng đòn bẩy lớn sẽ phải cơ cấu danh mục, giảm bớt tài sản hoặc rút khỏi thị trường.
Ông cho rằng việc lãi suất cao cũng có mặt tích cực khi hạn chế tình trạng đầu cơ dựa trên vốn vay ngân hàng. Dòng tiền sẽ có xu hướng tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Ở góc nhìn đầu tư, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, nhận định giai đoạn tới sẽ là thời kỳ dòng tiền hướng nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thay vì lướt sóng.
Theo ông, nhà đầu tư nên cân nhắc phân bổ danh mục sang các phân khúc còn dư địa tăng trưởng như bất động sản công nghiệp, kho vận - logistics, nhà ở cho thuê dài hạn hoặc bất động sản vùng ven có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
“Đây đều là những phân khúc có khả năng tạo dòng tiền ổn định hoặc được hưởng lợi từ xu hướng phát triển hạ tầng trong trung và dài hạn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá tài sản”, ông Khánh nói với VietnamFinance.
Trong khi đó, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh giữa các nhóm nhà đầu tư.
Theo ông, những người đang sở hữu các tài sản tốt và sử dụng ít đòn bẩy chưa nhất thiết phải bán ra, bởi phần lớn đã tích lũy được mức lợi nhuận đáng kể trong chu kỳ tăng giá trước đó.
Ngược lại, nhóm sử dụng vốn vay lớn cần chủ động tái cơ cấu danh mục đầu tư, ưu tiên bán các tài sản có thanh khoản tốt để giảm áp lực nợ và duy trì dòng tiền.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư hiện không bán vì bi quan về thị trường mà vì áp lực tài chính. Khi lãi suất thả nổi tăng lên trong bối cảnh thời gian ân hạn kết thúc, việc giảm bớt tài sản trở thành lựa chọn để cân bằng dòng tiền thay vì tiếp tục gánh chi phí lãi vay ngày càng lớn.
Các chuyên gia cũng lưu ý rằng thị trường không rơi vào trạng thái "đóng băng" hoàn toàn. Giao dịch vẫn diễn ra nhưng chủ yếu thuộc về nhóm nhà đầu tư có sẵn tiền mặt hoặc người mua để ở thực.
Đối với nhóm này, giai đoạn hiện nay lại mở ra cơ hội tiếp cận những tài sản có mức giá hợp lý hơn sau khi thị trường điều chỉnh. Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy cần được kiểm soát chặt chẽ. Theo TS Châu Đình Linh, người mua nên chuẩn bị tối thiểu 40%-50% vốn tự có và tổng số tiền trả gốc, lãi hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập của gia đình để đảm bảo an toàn tài chính.
Mặt bằng lãi suất cao đang khiến thị trường bất động sản chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào đòn bẩy sang giai đoạn đề cao chất lượng dòng tiền và năng lực tài chính. Trong bối cảnh lợi nhuận từ tăng giá không còn dễ dàng như trước, dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến những tài sản tạo ra giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định và các nhà đầu tư có sức chống chịu tốt hơn trước biến động của chu kỳ tín dụng.
Tags:
(VNF) - Đối với cả người mua để ở và người mua tích sản dài hạn, quyết định xuống tiền ngày càng dựa trên ba yếu tố, gồm: giá trị thực của tài sản, khả năng kiểm soát dòng tiền và mức độ hiện hữu của những động lực gia tăng giá trị trong tương lai.
(VNF) - Dự án Khu công nghiệp Ninh Sơn được đề xuất đầu tư tại xã Bắc Ninh Hòa, quy mô khoảng 470ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 6.738 tỷ đồng.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, giá trị của một dự án ngày càng được nhìn nhận từ những yếu tố thực chất: vị trí, quy hoạch, chất lượng sản phẩm, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo định hướng đó, MIK Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển dài hạn tại phía Nam, tập trung vào những dự án được đầu tư bài bản, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở chất lượng và đồng hành cùng quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.
(VNF) - Liên danh gồm CII, CII PPP và IMIC vừa được TP.HCM lựa chọn làm nhà đầu tư dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 theo phương thức PPP, hợp đồng BOT. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 6.276 tỷ đồng, trong đó nhóm CII tham gia với tỷ lệ 51%.
(VNF) - Áp lực từ lãi suất cao, trong khi thời gian ưu đãi vay mua nhà sắp hết, khiến hàng loạt chủ nhà “ngộp thở”, phải rao bán cắt lỗ với mức cắt lên tới hàng chục % giá trị sản phẩm. Điều này mở ra mùa đi săn hàng giá thấp tốt nhất trong hơn 2 năm qua.
(VNF) - VSIP vừa khởi công KCN VSIP Quảng Ninh quy mô 448,16ha tại KKT ven biển Quảng Yên, hướng tới thu hút các dự án công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, sản xuất hiện đại.
(VNF) - Người mua nhà TP.HCM đang có thêm lựa chọn khi nguồn cung nhà ở, đã hoàn thiện pháp lý tăng mạnh. Nhưng nếu phần lớn sản phẩm vẫn vượt sức chi trả, câu hỏi quan trọng không phải thành phố có thêm bao nhiêu căn mà là bao nhiêu người dân thực sự mua được.
(VNF) - Thanh tra TP Đồng Nai công bố kết luận thanh tra về dự án Khu dân cư và tái định cư Hiệp Hòa do Công ty Hiệp Hòa làm chủ đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội tái khởi động khi hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý mới chỉ là bước đầu; thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển, bán sản phẩm sang vận hành hiệu quả, tạo dòng tiền và đóng góp thực chất cho kinh tế du lịch.
(VNF) - Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu Bộ Xây dựng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, hướng mạnh tới phát triển loại hình nhà ở cho thuê song cũng cần xem xét kỹ lưỡng căn cứ, cơ sở, tỷ lệ giảm chỉ tiêu nhà ở xã hội.
(VNF) - Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026, một diễn biến được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh dự án mới mọc lên như nấm sau mưa.
(VNF) - Hơn 3,4ha đất tại xã Đông Anh được Hà Nội giao cho liên danh Thái Nam Land - Mai Lâm để triển khai dự án nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ công an.
(VNF) - Trong một căn hộ, hầu hết mọi thứ đều có thể thay đổi theo thời gian, vật liệu được nâng cấp, nội thất làm mới, công nghệ rồi sẽ được thay thế. Nhưng tầm nhìn thì không. Vì lẽ đó, ở phân khúc hạng sang, một mặt bằng đắt giá không được đo bằng số mét vuông, mà bằng việc kiến trúc “chia” cho mỗi căn hộ bao nhiêu mặt thoáng, bao nhiêu góc trời và để nắng đi vào không gian sống.
(VNF) - Nam A Bank thông báo thu giữ hơn 66.000 m2 đất tại dự án Khu biệt thự cao cấp Hill Villas ở Lâm Đồng để xử lý khoản nợ của Công ty Techland. Việc thu giữ dự kiến bắt đầu từ ngày 16/9.
(VNF) - Liên danh do Vingroup đại diện vừa được giao hơn 112ha đất để triển khai khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh, thuộc dự án có tổng vốn đầu tư hơn 41.270 tỷ đồng.
(VNF) - Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở Hòa Lạc – Hoa Lac Metro City chính thức được khởi công tại xã Yên Xuân, TP. Hà Nội. Sự kiện đánh dấu bước chuyển quan trọng của dự án, mở ra kỳ vọng về một không gian đô thị mới đồng hành cùng tiến trình phát triển của Hòa Lạc.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp phản ánh đang gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai, nghĩa vụ tài chính và đầu tư.
(VNF) - Siêu đô thị TP.HCM mở ra không gian đầu tư quy mô lớn, với nhiều cơ hội từ hạ tầng liên vùng, các cực tăng trưởng, TOD, logistics và dịch vụ. Tuy nhiên, lợi thế chỉ được phát huy khi dòng vốn gắn với nhu cầu thực và giá trị dài hạn.
(VNF) - Sau hơn hai năm đi từ quy hoạch đến chấp thuận đầu tư, Khu công nghiệp Vĩnh Lập - dự án được hệ thống VSIP gọi là VSIP Bình Dương IV - đang bước sang giai đoạn triển khai.
(VNF) - Sở Tài chính Lâm Đồng cho biết hiện, có hai nhà đầu tư quan tâm dự án đường bộ cao tốc Phan Thiết – Bảo Lộc – Gia Nghĩa là Liên danh Trung Nam – INDEL CORP – Trung Nam E&C và Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng Tô Thương.
(VNF) - Thanh tra Thành phố Hà Nội yêu cầu thu hồi số tiền hơn 4,4 tỷ đồng liên quan Công ty TNHH MTV Hồ Tây, gồm 3,6 tỷ đồng lỗ tại Công ty TNHH MTV Hồ Tây phát sinh do nguyên nhân chủ quan, đồng thời yêu cầu thu hồi hơn 856 triệu đồng từ một DN khác.
(VNF) - Vướng mắc pháp lý và tiến độ triển khai kéo dài tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, khiến phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông” kéo dài.
(VNF) - Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã lên khoảng 95 triệu đồng/m² và có nguy cơ vượt mốc 100 triệu đồng/m². Nghịch lý là dù hàng loạt dự án mới và ít nhất 120.000 căn nhà ở xã hội dự kiến được bổ sung giai đoạn 2026-2030, giá nhà vẫn khó hạ nhiệt.
(VNF) - Sau khách hàng là các nhà đầu tư thứ cấp tại Cụm Công nghiệp (CCN) Đại Thắng ký hợp đồng thuê đất có thời hạn bàn giao từ năm 2024 - 2025, nhưng đến nay vẫn chưa được bàn giao và chưa hẹn ngày cụ thể giao đất.
(VNF) - Theo kết luận của Thanh tra TP.HCM, đến nay dự án Khu chung cư cao tầng Hồng Tân chưa triển khai xây dựng, Công ty Địa ốc Hồng Quang là chủ đầu tư dự án không đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án...
(VNF) - Đối với cả người mua để ở và người mua tích sản dài hạn, quyết định xuống tiền ngày càng dựa trên ba yếu tố, gồm: giá trị thực của tài sản, khả năng kiểm soát dòng tiền và mức độ hiện hữu của những động lực gia tăng giá trị trong tương lai.
(VNF) - Khoảng 80m² đất thuộc quyền quản lý, sử dụng của Bảo tàng Lịch sử quốc gia tại số 23 Tông Đản (Hà Nội) được Thanh tra Chính phủ xác định là đất lấn chiếm nhưng vẫn được cấp sổ đỏ.
