Sau thời gian dài vướng mắc pháp lý và nguồn cung khan hiếm, nhiều dự án bất động sản đang đồng loạt “gia nhập” thị trường.
Diễn biến này không chỉ đánh dấu sự trở lại của nguồn cung mà còn mở ra một cuộc cạnh tranh mới giữa các chủ đầu tư. Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, lợi thế sẽ không còn thuộc về doanh nghiệp "có hàng để bán", mà thuộc về những dự án có pháp lý rõ ràng, mức giá hợp lý và chính sách bán hàng đủ sức thuyết phục.
Theo One Mount Group, việc tháo gỡ pháp lý và thực thi các luật sửa đổi giúp nguồn cung căn hộ sơ cấp quý II/2026 duy trì tại mức cao tại cả Hà Nội và TP. HCM.
Tại thị trường Hà Nội (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên), tổng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 9.300 căn, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp (69%). Đáng chú ý, nguồn cung hạng sang ghi nhận mức tăng mạnh, đạt 2.900 căn.
Thị trường TP. HCM ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mới, chủ yếu tập trung tại phân khúc trung cấp (54%) và cao cấp (38%). Nguồn cung trung – cao cấp chủ yếu đến từ Bình Dương cũ, trong khi đó phân khúc hạng sang chỉ chiếm 8% và tập trung chủ yếu tại quận 2 cũ.
Đơn vị này dự báo trong giai đoạn 2026-2027, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ tiếp tục gia tăng, đạt khoảng 35.000 – 40.000 căn/năm. Trong khi đó, thị trường TP. HCM được dự báo bước vào giai đoạn ổn định và tích cực hơn, tổng nguồn cung mở bán khoảng 30.000 – 35.000 căn/năm.
Việc nguồn cung gia tăng được kỳ vọng sẽ mang lại diện mạo mới cho thị trường. Người mua nhà có thêm nhiều lựa chọn về vị trí, quy mô, phân khúc và mức giá thay vì phải cạnh tranh để sở hữu những sản phẩm khan hiếm như giai đoạn trước.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng mạnh cũng đồng nghĩa cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng bước sang một giai đoạn mới.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng lợi thế lớn nhất của thị trường hiện nay chính là sự dồi dào về nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm. Nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và đủ điều kiện mở bán giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn.
Song theo ông Toản, chính sự gia tăng nguồn cung lại trở thành thách thức đối với các doanh nghiệp phát triển dự án.
“Bên cạnh áp lực cạnh tranh, doanh nghiệp còn phải đối mặt với chi phí đầu vào tăng cao khi giá vật liệu xây dựng, chi phí vốn và lãi suất đều duy trì ở mức cao. Trong bối cảnh đó, dư địa giảm giá bán không còn nhiều bởi nếu hạ giá quá sâu, chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính”, ông Toản nói.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định giai đoạn cuối năm vốn là thời điểm nước rút của thị trường nên nhiều doanh nghiệp sẽ tập trung đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này giúp nguồn cung trở nên phong phú hơn và tạo không khí sôi động sau thời gian dài giao dịch trầm lắng.
“Tuy nhiên, khi số lượng dự án cùng mở bán tăng nhanh, sức ép cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng lớn hơn trong bối cảnh sức cầu vẫn chưa hồi phục”, ông Thắng chia sẻ với VietnamFinance.
Đáng chú ý, mặt bằng lãi suất cho vay mua bất động sản vẫn đang ở mức cao, khoảng 13-14%/năm đối với nhiều khoản vay thương mại. Đây được xem là một trong những yếu tố khiến người mua nhà có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền.
Theo báo cáo mới đây của MBS Research, trong quý II/2026, lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay mua bất động sản lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Để giảm áp lực tài chính cho khách hàng, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội, Quảng Ninh và TP. HCM đã áp dụng chính sách cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu.
Tuy nhiên, theo đơn vị nghiên cứu này, các chương trình hỗ trợ vẫn chưa đủ tạo cú hích khi phần lớn người mua lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ còn duy trì ở mức cao trong thời gian tới.
Theo các chuyên gia, khi thị trường không còn thiếu nguồn cung, lợi thế của một dự án sẽ không còn nằm ở việc "có hàng để bán" mà chuyển sang năng lực cạnh tranh thực sự của từng chủ đầu tư.
Theo ông Toản, trong bối cảnh hiện nay, việc định vị sản phẩm sẽ quyết định khả năng bán hàng của doanh nghiệp. Nếu tất cả các dự án đều hướng tới phân khúc cao cấp với mức giá trên 100 triệu đồng/m2 thì khả năng hấp thụ sẽ gặp nhiều khó khăn. Ngược lại, những dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ có nhiều lợi thế hơn.
Thực tế, nhiều chủ đầu tư đang lựa chọn giải pháp thận trọng, tạm giãn tiến độ mở bán để thăm dò diễn biến thị trường thay vì ồ ạt đưa sản phẩm ra ngay khi hoàn tất pháp lý.
Ông Phạm Đức Toản cho rằng để tăng thanh khoản, các doanh nghiệp sẽ phải sử dụng nhiều giải pháp bán hàng linh hoạt hơn như chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hay kéo dài tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, các chính sách này chỉ mang tính hỗ trợ.
"Yếu tố cốt lõi vẫn là định vị đúng phân khúc khách hàng, xây dựng mức giá phù hợp với mặt bằng thị trường và đảm bảo sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực", ông Toản nhìn nhận.
Theo vị doanh nhân, trong điều kiện lãi suất còn cao và tín dụng đang thắt chặt, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ khó có sự bứt phá nếu không xuất hiện những thay đổi lớn về chính sách tài chính. Những sản phẩm có giá bán hợp lý, phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, trong khi phân khúc cao cấp sẽ chịu nhiều áp lực hơn.
Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng cho rằng nguyên nhân quan trọng nhất khiến thanh khoản chưa cải thiện là mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, trong khi việc tiếp cận tín dụng chưa thực sự thuận lợi. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Ông Thắng nhìn nhận, có bốn yếu tố quyết định khả năng thành công của một dự án trong giai đoạn hiện nay.
"Đầu tiên là pháp lý đầy đủ và minh bạch, giúp người mua yên tâm xuống tiền. Tiếp theo là uy tín và năng lực của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng. Thứ ba là mức giá phù hợp với khả năng chi trả của thị trường. Cuối cùng là chính sách bán hàng đủ sức tạo lợi thế cạnh tranh", ông Thắng nhấn mạnh.
Ông cũng dự báo trong ngắn hạn, sức cầu của thị trường nhiều khả năng vẫn tiếp tục suy giảm nếu mặt bằng lãi suất chưa hạ nhiệt.
Theo ông, đây sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ của thị trường. Những nhà đầu tư sở hữu nguồn tiền mặt dồi dào có thể tận dụng cơ hội để mua được các sản phẩm có vị trí tốt với mức chiết khấu hấp dẫn. Trong khi đó, với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, tỷ lệ vay cần được kiểm soát ở mức an toàn, tốt nhất dưới 50% giá trị tài sản và phải đảm bảo dòng tiền hàng tháng đủ khả năng trả nợ.
Tags:
(VNF) - Trước khi được đề xuất thực hiện dự án cải tạo toàn diện sông Nhuệ với tổng mức đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng theo hình thức BT, Geleximco đã xây dựng hệ sinh thái bất động sản trải dài từ Hà Nội đến Hải Phòng, Quảng Ninh với hàng loạt khu đô thị, tổ hợp nhà ở và dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn.
(VNF) - Dự án Nhà ở xã hội tại khu đất A2-4, đường Ngũ Hành Sơn và đường dẫn lên cầu Tiên Sơn, phường Ngũ Hành Sơn có tổng vốn đầu tư 1.225 tỷ đồng, cung cấp cho thị trường khoảng 831 căn hộ.
(VNF) - CTCP Xavinco, chủ đầu tư dự án khu chức năng đô thị tại số 233, 233B, 235 Nguyễn Trãi (khu Cao Xà Lá) đã nộp 9.043 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 2.138 tỷ đồng tiền thuê đất vào ngân sách TP Hà Nội trong 6 tháng đầu năm.
(VNF) - Không chỉ là câu chuyện về trật tự xây dựng, nhà siêu mỏng, siêu méo còn bắt nguồn từ việc quản lý các thửa đất còn lại sau thu hồi. Pháp luật hiện hành đã có quy định khá rõ về tách thửa, hợp thửa và thu hồi phần đất không đủ điều kiện tồn tại để hạn chế tình trạng này.
“Cánh cò” có thể cõng sổ đỏ về đến tay người dân nhanh hơn nhưng dịch vụ này phải minh bạch, công khai, có đăng ký và đóng thuế cho nhà nước.
(VNF) - Nguồn cung căn hộ mở bán dưới 50 triệu đồng/m² tại TP.HCM và khu vực lân cận đang ngày càng khan hiếm, trong bối cảnh mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở những ngưỡng cao hơn.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội cao tầng Nông Trang Vĩnh Phú có tổng mức đầu tư hơn 1.053 tỷ đồng, được xây dựng trên khu đất rộng 13.459m2. Đây là dự án thứ 20 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ được khởi công xây dựng theo chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ.
(VNF) - Sở Tài chính tỉnh Thái Nguyên vừa ban hành quyết định chấm dứt hoạt động đối với dự án Khu tâm linh Hồ Núi Cốc do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng Xuân Trường làm chủ đầu tư.
(VNF) - Sau khi điều chỉnh quy hoạch khu vực bùng binh Hải quan, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Nghệ An tiếp tục triển khai các thủ tục đấu giá quyền sử dụng khu đất HH-01 rộng hơn 3,7ha, với giá khởi điểm hơn 824 tỷ đồng để thực hiện dự án Tổ hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ Trường Vinh.
(VNF) - Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. Đà Nẵng vừa thông báo tổ chức đấu giá lần thứ ba quyền sử dụng đất tại khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng (phường Hải Châu) với giá khởi điểm hơn 9.300 tỷ đồng, giảm hơn 230 tỷ đồng so với lần đấu giá trước.
(VNF) - Dù Hà Nội đã ban hành quy định nhằm ngăn chặn tình trạng nhà "siêu mỏng, siêu méo" sau giải phóng mặt bằng, song tại nhiều dự án giao thông, những công trình có hình dạng bất thường vẫn còn xuất hiện. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, vấn đề không nằm ở việc thiếu quy định mà ở khâu tổ chức thực hiện và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý.
(VNF) - Nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội dồi dào song thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt. Giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội duy trì ở mức cao nhưng giá trên thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu ở thực trở thành những yếu tố dẫn dắt thay cho tâm lý đầu cơ. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy niềm tin của người mua đang dần cải thiện, trong khi xu hướng lựa chọn bất động sản ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng, chất lượng sản phẩm và tính minh bạch của thị trường.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Quảng Trị vừa có Kết luận thanh tra số 1568/KL-TTr về Dự án Khu du lịch sinh thái Sài Gòn - Bảo Ninh. Đây là dự án nằm ở vị trí đắc địa bậc nhất ven biển, tòa tháp khách sạn 19 tầng của Dự án Khu du lịch sinh thái Sài Gòn - Bảo Ninh từng được kỳ vọng sẽ trở thành biểu tượng du lịch cao cấp mới. Thế nhưng, suốt hơn 5 năm qua, công trình trăm tỷ này lại rơi vào cảnh đình trệ và bỏ hoang.
(VNF) - Sự phát triển của công nghệ số đang tạo ra hàng loạt rủi ro mới trong giao dịch bất động sản, từ Deepfake AI giả mạo chủ sở hữu, giấy tờ điện tử bị làm giả đến các điều khoản bất lợi được cài cắm trong hợp đồng mẫu. Theo các chuyên gia, nếu thiếu cơ chế kiểm soát và bảo vệ phù hợp, người mua nhà có thể trở thành "bên yếu thế" và đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản.
(VNF) - Ngày 7/7, Sun Group và Accor - một trong những tập đoàn khách sạn lớn nhất thế giới đã ký kết nâng tầm mối quan hệ hợp tác chiến lược sau hơn 1 thập kỷ, bổ sung gần 6.000 phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ cao cấp, bao phủ gần như đầy đủ các phân khúc từ trung đến cao cấp, từ truyền thống đến phong cách sống tại Phú Quốc và Đà Nẵng. Thỏa thuận được ký kết dưới sự chứng kiến của ông Sébastien Bazin, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc điều hành toàn cầu Accor - thể hiện cam kết đồng hành cùng Sun Group góp phần kiến tạo những chuẩn mực mới về nghỉ dưỡng và phong cách sống, khẳng định sức hút ngày càng lớn của du lịch Việt Nam.
(VNF) - Thư Lâm và Phúc Thịnh là 2 xã được Hà Nội lựa chọn thí điểm mô hình "xã, phường xã hội chủ nghĩa". Đây cũng sẽ là 2 địa phương dẫn đầu thành phố về quy mô thu hồi đất đến năm 2030, với tổng diện tích hơn 3.000ha phục vụ gần 360 dự án phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Ngày 15/7, MIK Group đã khởi công khu đô thị Forestia Park tại phường Mỹ Hào (Hưng Yên). Đây là dự án khu đô thị Forestia đầu tiên của doanh nghiệp, được phát triển trên nền tảng những giá trị văn hóa Việt được chuyển hóa thành không gian sống phù hợp với đời sống hiện đại.
(VNF) - TP. HCM đã phê duyệt ranh giới quy hoạch các khu vực TOD chung quanh các nhà ga tuyến Metro số 2 (đoạn Bến Thành-Tham Lương).
(VNF) - Công ty cổ phần Licogi 14 báo lãi ròng 1,6 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, chỉ bằng 8,89% kế hoạch năm. Kết quả chưa đạt kỳ vọng phần lớn do vướng mắc giải phóng mặt bằng và thủ tục nghiệm thu tại các công trình.
(VNF) - Đây là Dự án Tổ hợp Nhà ở cao tầng và thương mại, dịch vụ tại phường Vinh Hưng có mức vốn đầu tư hơn 2.707 tỷ đồng, do Công ty Cổ phần Bất động sản Đạt Đức đề xuất.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị Lưu Thượng tại phường Kinh Môn với tổng vốn đầu tư hơn 2.165 tỷ đồng.
(VNF) - HĐND tỉnh Nghệ An vừa thông qua việc bổ sung Khu đô thị nghỉ dưỡng, sinh thái Trường Vinh, quy mô gần 858ha, vào danh mục khu đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
(VNF) - HĐND tỉnh Nghệ An vừa thông qua danh mục khu đất thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với Dự án Khu đô thị phía Tây Nam Vinh. Đáng chú ý, trước đó Tập đoàn T&T đã đề xuất nghiên cứu đầu tư dự án này với quy mô gần 237ha và tổng vốn khoảng 33.700 tỷ đồng.
(VNF) - Trước khi được đề xuất thực hiện dự án cải tạo toàn diện sông Nhuệ với tổng mức đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng theo hình thức BT, Geleximco đã xây dựng hệ sinh thái bất động sản trải dài từ Hà Nội đến Hải Phòng, Quảng Ninh với hàng loạt khu đô thị, tổ hợp nhà ở và dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn.
(VNF) - Sau khi vượt mốc tiến độ theo yêu cầu của TP. Hà Nội, công trường kênh La Khê vẫn duy trì nhịp độ thi công khẩn trương. Nhiều hạng mục như kè bờ, nạo vét lòng kênh, hoàn thiện kết cấu bê tông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đang được đẩy nhanh.
