Lãi suất tăng, thị trường đầu cơ có sụp đổ?

Khi thủy triều rút…

Bất động sản là một thị trường rộng lớn, gồm nhiều phân khúc: căn hộ chung cư, căn hộ dịch vụ, biệt thự - liền kề (nhà thấp tầng), nhà riêng lẻ, văn phòng, khách sạn, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản khu công nghiệp… Phân khúc nào cũng tồn tại tình trạng đầu cơ - hiểu theo khía cạnh đơn giản nhất là hành động mua đi bán lại tài sản trong một khoảng thời gian ngắn để “ăn” chênh lệch giá (hay còn gọi là “lướt sóng”). Tuy nhiên, hai phân khúc có tính đầu cơ mạnh hơn cả, đó là đất nền và nhà thấp tầng (loại trừ biệt thự, do sản phẩm này có giá trị quá lớn, mang tính đầu tư dài hạn).

Từ đầu năm đến nay, diễn biến của hai phân khúc đầu cơ này có thể xem là những gì đặc sắc nhất của thị trường bất động sản. Cụ thể, với đất nền, tiếp nối những cơn sốt đất kéo dài và trải rộng trong năm 2021, những tháng đầu năm 2022 đã chứng kiến sự thống trị của đầu tư đất nền.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sốt đất xảy ra rầm rộ trên quy mô toàn quốc, tập trung nhiều hơn ở các tỉnh thành như: Hà Nội, Thanh Hóa, Hưng Yên, Hải Phòng, Lâm Đồng, Đồng Nai, Đà Nẵng, Phan Thiết… Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có tới 200.000 giao dịch đất nền, cao gấp 4 lần lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ và lớn hơn tổng số giao dịch đất nền của cả năm 2021 cộng lại (170.000 giao dịch).

Tuy nhiên, sau chu kỳ thăng hoa rực rỡ đó, đất nền đã dần trở nên lặng sóng trong những tháng gần đây. Báo cáo quý III/2022 của PropertyGuru đã cho thấy một bức tranh ảm đạm của thị trường đất nền phía Bắc khi giá đất và mức độ quan tâm của người tiêu dùng giảm mạnh so với quý trước. Cụ thể, tại Hà Nội, giá đất nền và mức độ quan tâm ở huyện Quốc Oai giảm lần lượt 1% và 39%, ở huyện Thanh Trì giảm 9% và 24%, ở huyện Đông Anh giảm 1% và 8%, ở quận Long Biên giảm 10% và 21%... Các tỉnh lân cận Hà Nội cũng có giá đất nền suy giảm so với quý trước như: Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%...

Tại Đà Nẵng, khu vực tây bắc thành phố hiện ghi nhận sự sụt giảm rất mạnh của giá đất nền tại các khu Golden Hills, tái định cư Hòa Liên. Ông Trần Trọng Vũ – Co-founder SPE.R, cho biết sau khi giảm 40% - 50% trong dịch, cuối năm 2021 - đầu năm 2022, giá đất khu vực này tăng lên mức 600 triệu đồng – 1 tỷ đồng/lô, gần bằng với giá năm 2019. Tuy nhiên, tới tháng 9 vừa qua, giá đã sụp đổ. “Hàng loạt nhà đầu tư cắt lỗ 300 – 500 triệu đồng/lô mà không có thanh khoản”, ông Vũ nói.

Tại miền Nam, báo cáo thị trường TP. HCM và vùng phụ cận của DKRA cũng cho kết quả tương tự. Kể từ quý II/2022, DKRA đã nhấn mạnh tới việc thanh khoản thị trường thứ cấp sụt giảm. Tới quý III/2022, tình hình tiếp tục trở nên tồi tệ hơn. “Sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2% - 4% so với đầu quý trước tuy nhiên thanh khoản thị trường ở mức thấp”, báo cáo cho biết.

Với phân khúc nhà thấp tầng, ghi nhận thực tế của Tạp chí Đầu tư Tài chính cho thấy hồi đầu năm, thị trường miền Bắc đã đón nhận những “cơn sóng” rất lớn ở Hưng Yên, Thanh Hóa… khi các đại dự án của những tập đoàn địa ốc lớn nhất Việt Nam được mở bán chính thức. Cảnh tượng tranh bán, tranh mua tại các dự án này là điểm sáng nổi bật nhất của thị trường miền Bắc thời điểm đó. Tuy nhiên, chỉ khoảng 2 tháng sau, sóng này đã “gãy”. Quý III, thị trường tiếp tục chứng kiến một đợt mở bán rầm rộ khác ở Hưng Yên, nhưng sóng lần này đã yếu đi trông thấy.

Tại TP. HCM, báo cáo quý III/2022 của DKRA cũng cho thấy một thực tế đáng buồn của phân khúc thấp tầng: “Lượng tiêu thụ ghi nhận ở mức thấp, chỉ đạt 47%, giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước… Thị trường thứ cấp kém sôi động, tính thanh khoản thấp. Mức giá không có nhiều biến động so với quý trước, xuất hiện hiện tượng giảm giá cục bộ ở một số khu vực và một số dự án nhất định”.

… Lộ diện những ai đang bơi mà không mặc quần

Việc các phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, thấp tầng sụt giảm có lẽ không phải là hiện tượng đáng ngạc nhiên. So sánh một cách hình ảnh, các sản phẩm đầu cơ là bèo, dòng tiền đầu cơ là nước, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết khô. Các sản phẩm đầu cơ sở dĩ lên cơn sốt, thanh khoản tăng vọt, giá tăng phi mã là do dòng tiền đầu cơ ồ ạt đổ vào. Sau khi dòng tiền rời khỏi, giá sẽ rơi tự do về mức “giá trị thực”.

Căn nguyên của việc dòng tiền đầu cơ bị rút khỏi thị trường là sự phục hồi của nền kinh tế, khiến một lượng lớn vốn tự có của nhà đầu tư trước đó đem đi đầu tư tài chính/bất động sản được rút về phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Song song với đó, việc tín dụng bị “khóa” ở mức 14% đã đẩy các ngân hàng vào cảnh “cạn room” sớm. Chủ trương siết chặt cho vay bất động sản càng đã khiến dòng vốn tài trợ cho việc lướt sóng trở nên tắc nghẽn. Lãi suất tăng từ cuối tháng 9 là cú đạp tiếp theo vào thị trường đầu cơ, khiến vốn trở nên đắt đỏ. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mà không xoay vòng được vốn trước áp lực lãi suất sẽ phải bán cắt lỗ để tháo chạy trước khi mọi thứ trở nên tồi tệ hơn.

Ngoài lý do tiền tệ, mỗi phân khúc còn có những lý do đặc thù khiến tình trạng suy giảm diễn ra. Đơn cử với đất nền, đó là vấn đề chính sách. Một ví dụ là năm 2021, tình trạng hiến đất làm đường để qua đó phân lô bán nền diễn ra ồ ạt tại nhiều địa phương, gây nên những cơn sốt đất dữ dội. Tuy nhiên, việc phân lô kiểu này đã bị các chính quyền địa phương chặn lại, cơn sốt đất vì thế cũng tiêu tan. Một thực tế khác là có khá nhiều nhà đầu cơ đất nền theo phương thức mua một mảnh đất nông nghiệp lớn, sau đó xin tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất. Trước đây việc này khá dễ nhưng bây giờ đã bị dừng lại hoàn toàn. Điều này khiến các cơn sốt đất cũng tắt lịm.

Bên cạnh đó, cũng cần phải thấy rằng, nhà đầu tư hiện nay đã “tỉnh táo” hơn trước rất nhiều, họ không còn nhắm mắt mua theo đám đông mà luôn đòi hỏi sổ đỏ, xem xét cẩn trọng pháp lý của miếng đất, dự án đầu tư, rồi mới xuống tiền. Giới cò đất không còn có thể “lùa gà” dễ dàng như xưa.

Theo đánh giá của bà Trần Thị Phương Hiền – Tổng giám đốc NewstarHomes (đơn vị tư vấn phát triển bất động sản), những sự điều chỉnh về mặt chính sách là nguyên nhân đầu tiên khiến cơn sốt đất bị chặn lại và điều này đã diễn ra từ quý II/2022. Việc lãi suất tăng đóng vai trò như một cú đấm bồi khiến cho sự suy giảm của thị trường đầu cơ đất nền trở nên sâu sắc hơn.

“Lãi suất tăng là tín hiệu nguy hiểm cho những ai dùng đòn bẩy để đầu cơ. Món nợ ngân hàng nếu chậm trả sẽ tăng lên rất nhanh theo cấp số cộng. Chúng ta có thể hình dung thế này: nếu một người sở hữu mảnh đất tạo lập từ 20 tỷ đồng vốn tự có, giờ này nếu không bán được thì chỉ cần kiên trì giữ, kiểu gì nó cũng sẽ tăng trong tương lai. Nhưng nếu người đó có tài sản trị giá 40 tỷ đồng, được tạo lập chỉ bằng 25% vốn tự có vốn chủ sở hữu 10 tỷ thì giờ này dẫu được trả giá chỉ 5 tỷ đồng cũng phải bán. Bán để cắt lỗ, giảm thiểu rủi ro mất trắng vì không thể chờ đợi được nữa, thời gian để chờ đợi lợi nhuận sẽ không theo kịp với tốc độ tăng lên của lãi suất”, bà Hiền phân tích.

Theo bà Hiền, nhà đầu cơ đất nền hiện đã bắt đầu ngấm đòn, và sẽ còn ngấm sâu hơn nếu lãi suất vẫn tiếp tục tăng trong tương lai. Từ giờ đến quý I năm sau, bà Hiền cho rằng thị trường vẫn chưa có điểm sáng nào đáng kể để giới đầu cơ kỳ vọng.

CEO của NewstarHomes cho rằng trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư nên tính toán kỹ về thị trường, đặc điểm phân khúc, loại hình sản phẩm trước khi xuống tiền. Nhà đầu tư phải trả lời được hai câu hỏi. Một là đầu tư sản phẩm này có phải dùng đòn bẩy quá lớn không, nếu có thì đó không phải là sản phẩm tốt để đầu tư lúc này. Hai là thanh khoản, dự án đó nằm ở khu vực nào, có phù hợp với xu hướng phát triển không, nếu dự án đó thuộc về nguồn cung đang dư thừa thì không nên xuống tiền.

“Dự án đáng để đầu tư phải có pháp lý rõ ràng, có nguồn tiếp cận vốn ngân hàng, được xây dựng và đi vào vận hành đúng cam kết, nằm ở vị trí đắc địa của một khu vực trung tâm nào đó, hoặc phải thuộc về một thị trường mới nổi, nhiều tiềm năng, đang thu hút nhiều đầu tư công. Những thị trường chưa có sự lũng đoạn, thổi giá, đang trong lộ trình phát triển rõ ràng cũng là nơi đáng để đầu tư. Tại thời điểm này, tôi khuyến nghị các nhà đầu tư không nên vội vàng, không nghe theo tin đồn để đổ tiền”, bà Hiền chia sẻ.