Lợi nhuận doanh nghiệp nhà ở giảm mạnh: 'Lo gì việc ấy mà lo'

Nhiều bất ngờ

Nếu phải chọn điều bất ngờ nhất của quý I/2024, đó chắc hẳn phải là những khoản lỗ chưa từng có trong lịch sử của các doanh nghiệp cỡ lớn như: Novaland (HoSE: NVL), DIC Corp (HoSE: DIG) hay Nam Long (HoSE: NLG).

Cụ thể, NVL – nhà phát triển bất động sản lớn nhất miền Nam, đã bất ngờ báo lỗ sau thuế tới 601 tỷ đồng trong quý I/2024, bất chấp doanh thu tăng trưởng 15% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân của kết quả bi đát này là doanh thu tài chính giảm 30%, trong khi các loại chi phí gia tăng. Đáng nói, đây đã là quý thua lỗ thứ 3 của NVL chỉ trong vòng 5 quý trở lại đây, phản ánh sự khó khăn vẫn đang đeo bám doanh nghiệp này.

Với DIG, khoản lỗ sau thuế 121 tỷ đồng đến từ việc doanh thu quý I/2024 bị giảm trừ tới 99,7%, khiến doanh thu thuần chỉ còn chưa đầy 0,5 tỷ đồng, riêng mảng bất động sản ghi nhận doanh thu thuần âm 74 tỷ đồng. Đây là điều chưa từng xảy ra trong lịch sử của DIG.

Còn với NLG, khoản lỗ sau thuế 65 tỷ đồng đã đánh dấu quý lỗ đầu tiên sau 39 quý liên tiếp có lãi. Đây là điều rất đáng tiếc với NLG, khi doanh nghiệp này là một trong số những đơn vị hiếm hoi trụ vững trong cơn bão khủng hoảng bất động sản kéo dài từ giữa năm 2022 và cũng là đơn vị dẫn đầu làn sóng phục hồi của thị trường từ cuối năm 2023 tới nay.

Bên cạnh 3 “ông lớn” nêu trên, thị trường cũng ghi nhận khoản lỗ sau thuế đậm nhất lịch sử của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (HoSE: SGR), lỗ 13,5 tỷ đồng, dù cho doanh thu tăng trưởng 73% so với cùng kỳ.

Danh sách doanh nghiệp lỗ sau thuế trong quý I/2024 còn được nối dài với: Long Giang Land (HoSE: LGL) lỗ 3 tỷ đồng, EVNLand (HoSE: LEC) lỗ 3,7 tỷ đồng, DRH Holdings (HoSE: DRH) lỗ 4,6 tỷ đồng, Xuân Mai Corp (UPCoM: XMC) lỗ 5,5 tỷ đồng, UDEC (UPCoM: UDC) lỗ 15 tỷ đồng, Licogi (UPCoM: LIC) lỗ 19 tỷ đồng, BecamexTDC (HoSE: TDC) lỗ 24 tỷ đồng, LDG Group (HoSE: LDG) lỗ 125 tỷ đồng.

Trong số này, LGL có quý lỗ thứ 2 liên tiếp, DRH có quý lỗ thứ 4 liên tiếp, LDG, TDC và LEC cùng có quý lỗ thứ 6 liên tiếp, còn UDC lập kỷ lục với quý lỗ thứ 13 liên tiếp. LDG còn ở trong tình cảnh tương tự như DIG khi doanh thu bị giảm trừ tới 96%.

Như vậy, trong tổng số 48 doanh nghiệp phát triển nhà ở hàng đầu thị trường được Đầu tư Tài chính – VietnamFinance lựa chọn thống kê, số doanh nghiệp báo lỗ chiếm tới 25%.

Ngoài điều bất ngờ nêu trên, quý I/2024 còn ghi nhận thêm điều bất ngờ khác là Vinhomes (HoSE: VHM) – nhà phát triển bất động sản số 1 Việt Nam, vẫn chưa lấy lại được đà tăng trưởng khi doanh thu thuần giảm 72% và lãi sau thuế giảm 92% so với cùng kỳ năm trước. Đây là quý thứ 2 liên tiếp, lãi sau thuế của VHM không vượt qua ngưỡng 1.000 tỷ đồng. Cần biết, lần gần nhất VHM ở trong trạng thái này đã là từ quý I – II/2017, tức 7 năm trước.

Lãi kém vui

Thống kê của Đầu tư Tài chính cho thấy có 22/48 doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận trong quý I/2024. Con số này có vẻ khả quan, tuy nhiên, đằng sau lại có nhiều vấn đề đáng nói.

Đầu tiên là số lãi sau thuế (giá trị tuyệt đối) của các doanh nghiệp rất thấp, bất chấp mức tăng trưởng lên tới 2 chữ số, thậm chí tính bằng lần, như: Fideco – HoSE: FDC (0,36 tỷ đồng, tăng 6%), BGI Group – HNX: VC7 (2,5 tỷ đồng, tăng 5,6 lần), Danh Khôi – HNX: NRC (2,6 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ 17 tỷ đồng), TTC Land – HoSE: SCR (4,7 tỷ đồng, tăng 2,5 lần), Kosy - HoSE: KOS (4,7 tỷ đồng, tăng 23%), Lideco – HoSE: NTL (5,2 tỷ đồng, tăng 2,2 lần), Hoàng Quân – HoSE: HQC (5,2 tỷ đồng, tăng 5 lần), EverLand – HoSE: EVG (6,5 tỷ đồng, tăng 48%), Nam Mê Kông – HNX: VC3 (9 tỷ đồng, đi ngang), Taseco Land – UPCoM: TAL (10 tỷ đồng, tăng 69 lần), Nam Hà Nội – HoSE: NHA (12 tỷ đồng, tăng 16 lần), Hải Phát – HoSE: HPX (16 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ 16 tỷ đồng), CIC Group – HoSE: CKG (26 tỷ đồng, tăng 6%), CEO Group - HNX: CEO (35 tỷ đồng, tăng 53%), Sudico – HoSE: SJS (44 tỷ đồng, tăng 3,8 lần), Phát Đạt – HoSE: PDR (52 tỷ đồng, 2,3 lần), Đất Xanh – HoSE: DXG (77 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ 117 tỷ đồng).

Số doanh nghiệp có lãi tăng trưởng đạt giá trị lớn, trên 100 tỷ đồng, chỉ đếm trên đầu ngón tay, như: Dịch vụ Hoàng Huy – HoSE: HHS (150 tỷ đồng, tăng 2,1 lần), Tài chính Hoàng Huy – HoSE: TCH (455 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần), An Gia – HoSE: AGG (214 tỷ đồng, tăng gấp 18 lần), Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM – HoSE: CII (323 tỷ đồng, tăng gấp 9 lần), Vingroup – HoSE: VIC (1.335 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần).

Vấn đề thứ hai là mức độ phụ thuộc vào các nguồn thu nhập khác để có lãi đang tương đối lớn. Cụ thể, các doanh nghiệp tiêu biểu cho sự phụ thuộc vào hoạt động tài chính để có lãi có thể kể đến như: VIC, VPI (Văn Phú Invest), QCG (Quốc Cường Gia Lai), KHG (Khải Hoàn Land), phần nào là CEO, NTL. Các doanh nghiệp tiêu biểu cho sự phụ thuộc vào các khoản bồi thường, thu tiền phạt để có lãi bao gồm: PDR, NRC.

Với CII, khoản lãi sau thuế quý I/2024 có sự hỗ trợ rất lớn của việc “chơi chiêu” – đánh giá lại giá trị hợp lý của khoản đầu tư vào công ty liên kết khi nắm quyền kiểm soát, cụ thể là CII biến Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB) thành công ty con. Đây là “bài” quen thuộc mà các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng khi cần làm đẹp báo cáo.

Ngoài 2 vấn đề nêu trên, điều kém vui của quý I/2024 còn thể hiện ở việc có 14/48 doanh nghiệp được thống kê (tương đương 29%) ghi nhận lợi nhuận suy giảm. Đáng nói, đây hầu hết là các doanh nghiệp lớn và mức độ suy giảm của các doanh nghiệp này cũng rất nặng, có thể kể đến như: Hà Đô – HoSE: HDG (264 tỷ đồng, giảm 26%), Sunshine Homes – UPCoM: SSH (118 tỷ đồng, giảm 56%), Khang Điền – HoSE: KDH (64 tỷ đồng, giảm 68%), Nhà Đà Nẵng – HNX: NDN (32 tỷ đồng, giảm 69%), VPI (72 tỷ đồng, giảm 82%)…

Có đáng lo ngại?

Việc số lượng doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận và thua lỗ chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số doanh nghiệp được thống kê rõ ràng không phải là một điều tích cực đối với thị trường, nhất là khi nền so sánh (tức quý I/2023) vốn dĩ đã rất thấp.

Tuy nhiên, có nhiều hơn một lý do để tin rằng kết quả quý I/2024 là tín hiệu tốt với ngành bất động sản. Một là ở phép ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Đặc thù của ngành bất động sản là chỉ ghi nhận doanh thu khi đã bàn giao sản phẩm. Đặc thù đó cho phép chúng ta hiểu rằng những gì có thể ghi nhận đã được ghi nhận trong các quý của năm 2023. Quý I/2024 chính là “điểm rơi”, là “khoảng trống” trong việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp. Do đó, kết quả kinh doanh suy giảm là điều dễ hiểu.

Mặt khác, từ quý III/2023, các hoạt động xây dựng, mở bán dự án bất động sản đã được phục hồi. Điều này đồng nghĩa trong thời gian tới, các doanh nghiệp sẽ đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận, đưa lại những kết quả khả quan trong các báo cáo thu nhập tiếp theo.

Minh chứng cho điều này là vấn đề dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản đã được cải thiện đáng kể trong 2 quý trở lại đây. Bên cạnh đó, số dư người mua trả tiền trước ngắn hạn đã tăng lên khá mạnh ở nhiều đơn vị, như VC3, VC7, BVL, EVG, SJS, NLG, HDC, DIG, HQC… Nhiều đơn vị khác cũng đang sở hữu số dư này rất lớn như: VIC, VHM, IDJ, NVL, DXG, AGG, KDH, DRH…

Thị trường bất động sản đã bắt đầu quá trình phục hồi từ quý III/2023 và vẫn đang đi lên một cách chắc chắn. Việc cải thiện kết quả kinh doanh gần như là điều sẽ được trông thấy trong thời gian tới. Tất nhiên, điều kiện cần thiết là thị trường không có thêm cú sốc nào quá lớn.