Quỹ bảo trì chung cư là "miếng mồi béo bở" thường xuyên bị chủ đầu tư chiếm dụng. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật hiện nay lại không có chế tài cụ thể nào để xử lý các trường hợp này.
VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức xung quanh vấn đề làm thế nào để quản lý, sử dụng một cách hiệu quả và ngăn chặn chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì.
Luật có chế tài nào đối với chủ đầu tư trì hoãn bàn giao hoặc chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư không?
Nói chung, khi khi xảy ra việc chiếm dụng, không chịu bàn giao quỹ, thì có hai cách, một là xử lý theo thủ tục hành chính và hai là kiện ra tòa yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP "Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở" tuy có quy định về việc biện pháp cưỡng chế bàn giao quỹ, nhưng vấn đề mấu chốt là nếu không có tiền, thì việc cưỡng chế cũng trở thành vô nghĩa.
Việc xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư thì chẳng khác gì "muỗi đốt inox". Thậm chí còn chưa có quy định xử lý dạng vi phạm không bàn giao quỹ bảo trì. Vì khoản 2, Điều 55 về "Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở", Nghị định số 121/2013/NĐ-CP chỉ quy định về việc sử dụng. Cụ thể là phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với việc "Sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định".
Còn lôi nhau ra tòa chỉ là biện pháp bất đắc dĩ và rất khó khăn. Nhưng điều quan trọng nhất không phải là thắng thua, mà là có đòi được tiền không. Nếu tài khoản của chủ đầu tư không có tiền thì phán quyết của Toà và quyết định của cơ quan thi hành án cũng vô nghĩa.
Nếu chủ đầu tư tử tế và có tiền thì đã không chây ỳ. Còn ngược lại, thì việc cưỡng chế tài khoản chủ đầu tư theo thủ tục hành chính hay tư pháp thì cũng thất bại, vì không có tiền hoặc chủ đầu tư có thể luồn lách, mở nhiều tài khoản khác nhau. Thậm chí, họ có thể thoả thuận thanh toán cho nhà cung ứng, các đối tác không qua tài khoản của mình, nên không dễ gì kiểm soát được.
Vậy tại sao lại không quy định một cơ chế khác để tránh việc chủ đầu tư lợi dụng?
Đây là lỗi từ thiết kế luật, tạo ra cơ chế, đặt ra quy định nhưng lại không nhìn trước ngó sau, không tính toán đầy đủ, trọn vẹn, nên dẫn đến tình huống rủi ro, bế tắc và khiến cư dân đứng trước nguy cơ mất tiền.
Ví dụ như luật, nghị định yêu cầu chủ đầu tư lập riêng tài khoản tại ngân hàng để quản lý quỹ bảo trì, nhưng lại không có biện pháp để ngăn chặn việc sử dụng số tiền trong tài khoản đó. Vì vậy, chủ đầu tư có thể rút, chuyển tiền hay sử dụng để ký quỹ, cầm cố bảo đảm cho nghĩa vụ khác.
Lẽ ra, đó phải là một tài khoản phong tỏa và ngân hàng phải chịu trách nhiệm bảo đảm số dư tài khoản cho đến khi bàn giao cho Ban quản trị chung cư. Việc này khá đơn giản, vì việc thanh toán tiền bán nhà thường gắn liền với yêu cầu về việc thanh toán qua ngân hàng theo thoả thuận cho vay xây dựng và việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai của ngân hàng.
Vậy theo ông, nên có hình thức quản lý như thế nào đối với quỹ bảo trì chung cư?
Chẳng hạn, khi thanh toán tiền mua nhà, buộc phải chuyển ngay phần quỹ bảo trì vào một tài khoản trung gian, có thể là của chính ngân hàng bảo lãnh chẳng hạn. Quan trọng nhất là phải phong tỏa tài khoản đó, dứt khoát phải phong tỏa, chỉ có tiền vào, mà không có chuyện chi ra. Thậm chí cần thiết, có thể giao quyền chủ tài khoản cho một cơ quan của Nhà nước như Sở xây dựng hoặc Uỷ ban nhân dân quận, huyện.
Nhà nước hoặc phải thể hiện vai trò ở đây hoặc là bỏ quy định đi, không quy định bắt buộc khoản phí bảo trì nữa. Còn đã thu phí của dân thì phải có cơ chế bảo đảm an toàn từ đầu, chứ không thể nào cứ "gửi trứng cho ác", "thả gà ra đuổi" rồi lại phải giải quyết hậu quả, mà lại có nhiều nguy cơ không đi đến đâu cả.
Nói thêm, trước kia dự thảo Luật Nhà ở cũng đã từng đưa nội dung Uỷ ban cấp quận sẽ quản lý tài khoản quỹ bảo trì, khi nào chung cư cần tiền thì phải làm thủ tục mới được rút. Như vậy, thì bị nhiều người phản đối, vì cho rằng mất quyền chủ động của cư dân. Nhưng thực ra như thế mới là bảo đảm được tránh lạm dụng, thất thoát tiền của cư dân từ cả phía chủ đầu tư lẫn Ban quản trị sau này.
Có ý kiến cho rằng không nên đóng phí bảo trì ngay khi mua nhà mà nên chia thành nhiều đợt đóng, để tránh tình trạng bị chủ đầu tư chiếm dụng, ý kiến của ông như thế nào?
Vấn đề mấu chốt là quản lý quỹ này. Nếu quản lý an toàn, hợp lý thì việc nộp quỹ từ đầu sẽ bảo đảm tốt điều kiện an sinh ổn định cho dân cư trong một thời gian rất dài. Còn ngược lại, thì càng đóng nhiều, đóng sớm, càng thiệt hại rủi ro cho dân cư.
Quỹ bảo trì chung cư thực sự chỉ có ý nghĩa sau vài ba năm, chứ mấy năm đầu về cơ bản là chưa cần thiết, vì trách nhiệm bảo hành chung cư là 5 năm và thường cũng ít hư hỏng. Do đó, nếu cứ như tình trạng lâu nay, thì việc cần đến đâu đóng đến đó sẽ hợp lý hơn. Trước hay sau thì vẫn là tiền của cư dân, không đóng trước thì đóng sau, có thêm bớt gì đâu.
Vậy đối với trường hợp, khi bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân, thì theo ông nên để ai đứng tên?
Khi quỹ bảo trì đã chuyển giao cho Ban quản trị rồi, thì việc đứng chung hay riêng cũng đều không phải giải pháp tối ưu. Đứng tên một, thậm chí vài thành viên trong Ban quản trị thì vẫn lại phát sinh nguy cơ rủi ro mất tiền của dân cư. Còn đứng tên đồng tài khoản cả hai bên Ban quản trị và Chủ đầu tư thì tuy an toàn hơn, nhưng nếu nảy sinh bất đồng (mà việc này cũng thường xảy ra) thì việc sử dụng quỹ sẽ dễ lâm vào bế tắc.
Vì thế, nên tìm kiếm giải pháp cơ quan trung gian là cơ quan nhà nước để bảo vệ quyền lợi chính đáng và lâu dài của dân. Đây không chỉ là vấn đề dân sinh thuần tuỳ, mà còn là vấn đề an sinh xã hội, nên cần đến vai trò kiến tạo và vai trò phục cụ của Nhà nước.
Vậy đối với cư dân đã dính vào tranh chấp thì họ nên và có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Đã dính vào tranh chấp thì chỉ còn trông chờ vào nhà nước xử lý nhanh chóng và hỗ trợ cho cư dân, chứ dân không làm gì được đâu ngoài việc khiếu nại, thắc mắc, đơn từ, kiện cáo và gây sức ép kiểu chăng khẩu hiệu biểu tình phản đối.
Xin cảm ơn ông!
Tags:
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Đây là dự án Khu nhà ở liền kề tại phường Thành Vinh (tỉnh Nghệ An) do Công ty TNHH Thanh Thành Đạt làm chủ đầu tư.
(VNF) - Nói với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng bất chấp những áp lực không nhỏ, thị trường bất động sản vẫn duy trì được “nhiệt” tại những địa bàn và phân khúc có giá trị thực và giá cả phù hợp.
(VNF) - Mặc dù đã thanh toán hơn 72% giá trị khi mua căn biệt thự tại dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhưng khách hàng vẫn chưa dám nhận bàn giao tài sản vì chủ đầu tư dựng rào chắn bịt kín toàn bộ lối vào căn nhà và lối đi xuống biển.
(VNF) - DELTA Group vừa tiếp tục ghi dấu ấn trên thị trường xây dựng khi chính thức được lựa chọn là nhà thầu triển khai hai dự án Capital Square 2 và Capital Square 3 tại thành phố Đà Nẵng.
(VNF) - Dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và nhà ở tại số 15-17 đường Trường Chinh, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai có tổng vốn đầu tư khoảng 1.792 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành tổ hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở hiện đại.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân có thêm 966 căn nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán, nâng tổng số sản phẩm nhà ở đủ điều kiện kinh doanh tại dự án lên hơn 3.400 căn.
(VNF) - Đó là nhận xét của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về thực trạng của thị trường bất động sản hiện nay cũng như triển vọng trong giai đoạn kế tiếp.
(VNF) - Sau phiên đấu giá bất thành hồi đầu tháng 5, khu đất sân Chi Lăng tiếp tục được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 9.550 tỷ đồng.
(VNF) - Ngày 2/6, tại Hà Nội, Hệ sinh thái dịch vụ SGO Land được vinh danh Top 10 doanh nghiệp tư vấn và phát triển kinh doanh bất động sản tốt nhất Việt Nam trong khuôn khổ Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II. Danh hiệu ghi nhận năng lực vận hành và định hướng phát triển hệ sinh thái dịch vụ bất động sản toàn diện của doanh nghiệp.
(VNF) - Bà Đỗ Thị Thuý Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, nhận định nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang khan hiếm, vì thế sức mua vẫn được bảo đảm, nhất là với các sản phẩm có vị trí tiệm cận trung tâm và giá hợp lý.
(VNF) - Tại lễ trao Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II diễn ra tối 2/6 tại Hà Nội, Công ty Cổ phần Vinhomes được vinh danh ở hạng mục cao nhất - Giải đặc biệt “Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu Việt Nam”. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng được xướng tên ở các hạng mục tôn vinh những đơn vị có đóng góp nổi bật cho thị trường.
(VNF) - HoREA- Hiệp hội Bất động sản TP. HCM có báo cáo bổ sung danh sách nhiều dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc kéo dài, kiến nghị thành phố sớm tháo gỡ.
(VNF) - TP. HCM tổ chức hội nghị về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, đến nay đã xử lý hoặc có hướng chỉ đạo 100% dự án.
(VNF) - Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu và quà tặng với kỳ vọng kích cầu thanh khoản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng ưu đãi chỉ là chất xúc tác, quyết định xuống tiền vẫn phụ thuộc vào giá trị thực của sản phẩm và niềm tin của người mua.
(VNF) - Vừa “lời” ngay 1% khi xuống tiền sớm trong tháng 6, vừa thảnh thơi suốt 15 năm không lo tìm trường, không mất thời gian đưa đón mỗi ngày, lại sở hữu “bệ phóng vàng” cho hành trình trưởng thành của con - đó mới chỉ là những lợi ích ban đầu khi các gia đình lựa chọn an cư tại đại đô thị công viên sinh thái tri thức đáng sống bậc nhất TP. HCM - Vinhomes Sài Gòn Park.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đang chuyển sang mô hình tăng trưởng mới dựa trên hiệu quả, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, thị trường bất động sản được kỳ vọng trở thành một động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng. Tuy nhiên, để thực hiện vai trò đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần thay đổi tư duy phát triển, trong đó nhà ở cho thuê giá hợp lý phải trở thành một cấu phần quan trọng thay vì chỉ tập trung vào nhà ở để bán như hiện nay.
(VNF) - Thông tin từ Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho thấy hiện cả nước vẫn còn 11.412 cơ sở nhà, đất dôi dư đã có quyết định thu hồi, chuyển giao về địa phương quản lý nhưng chưa hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác triệt để.
(VNF) - Bộ Tài chính cho hay điều kiện "trước ngày 1/7/2014" chỉ áp dụng với đất vườn, ao bị tách thành thửa riêng trong quá trình lập bản đồ địa chính, không áp dụng cho mọi trường hợp.
(VNF) - Từ ngày 8/6, tỉnh Thanh Hóa sẽ áp dụng bộ đơn giá mới về nhà ở, công trình xây dựng để làm cơ sở thống nhất trong việc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
(VNF) - Khi Metro số 1 và mô hình TOD bước vào giai đoạn vận hành thực tế, khu Đông TP. HCM cũng bắt đầu hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới. Trong bối cảnh hạ tầng dần định hình lại cấu trúc đô thị, những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Metro và Vành đai 3 đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn, dân cư và các hoạt động kinh tế mới.
(VNF) - Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho rằng dù thị trường bất động sản đang tồn tại những khó khăn nhất định, song cơ hội đầu tư vẫn liên tục xuất hiện tại nhiều địa bàn, phân khúc, sản phẩm.
(VNF) - Giữa nhịp phát triển của phố thị, khi khái niệm nhà ở dần mở rộng ra khỏi nhu cầu an cư đơn thuần, Gladia by the Waters hiện diện như một tuyên ngôn về chất sống tinh tuyển, được kiến tạo theo chuẩn đô thị xanh của Singapore - nơi thiên nhiên, tiện nghi và tư duy phát triển bền vững cùng hội tụ để hình thành một không gian sống khác biệt ngay giữa trung tâm thành phố.
(VNF) - UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với Khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh với tổng vốn đầu tư hơn 60.500 tỷ đồng. Dự án được định hướng trở thành khu đô thị đa chức năng tích hợp nhiều loại hình nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội trong cùng một không gian phát triển.
(VNF) - Sau nhiều năm phát triển dựa vào kỳ vọng tăng giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, nơi nhu cầu ở thực, chất lượng sống và khả năng kết nối trở thành những yếu tố quyết định giá trị. Trong sự chuyển dịch đó, một thế hệ người mua mới đang dần định hình lại cuộc chơi trên thị trường.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Theo UBND TP.Huế, phương án thiết kế cầu qua Cồn Hến cần hướng đến tính độc bản, đặc sắc, có tầm vóc; trở thành điểm nhấn kiến trúc mới trên sông Hương, góp phần làm giàu thêm không gian văn hóa, cảnh quan của đô thị Huế.
