Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Hiểu đúng nguyên lý để sửa Luật Đất đai

Đất đai là thành tố quan trọng bậc nhất của nền kinh tế, cũng là nỗi đau đáu của từng con người ở Việt Nam - quốc gia có hàng nghìn năm dựng nước, giữ nước, mở cõi và phát triển một nền nông nghiệp xuyên suốt lịch sử. Tròn 30 năm ra đời của Luật Đất đai (tính từ mốc 1993), VietnamFinance có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Tiến Lập, thành viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, để có được cái nhìn tổng quát và chuyên sâu về những vấn đề trong pháp luật đất đai của Việt Nam suốt mấy mươi năm qua.

Nhìn lại lịch sử, pháp luật về đất đai tại Việt Nam đã qua các thời kỳ: Luật Cải cách ruộng đất 1953, Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi 1998, Luật Đất đai sửa đổi 2001, Luật Đất đai sửa đổi 2003, Luật Đất đai sửa đổi 2013, Luật Nhà ở 2014 và hiện nay là Luật Đất đai sửa đổi 2023.

- Theo ông, đâu là những dấu ấn đáng chú ý trong quá trình nêu trên?

Trước hết nói về sự cần thiết khách quan để ban hành Luật Đất đai. Chúng ta thấy trước năm 1980, khi ban hành Hiến pháp mới thay thế Hiến pháp 1959, chúng ta không có luật này. Luật Cải cách ruộng năm 1953 quy định Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà tịch thu ruộng đất, tài sản của thực dân Pháp, tịch thu hoặc trưng thu ruộng đất, tài sản của các đối tượng khác như địa chủ. Việt gian, phản động, cường hào gian ác nhằm vừa quốc hữu hoá một phần đất đai, vừa chia ruộng đất cho nông dân để canh tác. Chỉ đến Hiến pháp 1980 mới xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện và thống nhất quản lý, trên thực tế là quốc hữu hoá toàn bộ tài sản là đất trên lãnh thổ Việt Nam, theo đó chỉ tồn tại một chủ sở hữu duy nhất, thay cho sở hữu đa thành phần trước đó.

Liên quan đến pháp luật về đất đai, thông lệ chung trong điều kiện đa sở hữu ở tất cả các nước và thời nào cũng vậy, ngoài luật dân sự quy định về quyền sở hữu tài sản thì cần thiết có thêm luật địa chính với chức năng xác định địa giới, ghi chép lịch sử các mảnh đất là tài sản và đăng ký quyền sở hữu và các giao dịch về đất đai có liên quan. Luật Đất đai đầu tiên ở nước ta được ban hành năm 1987 với sự cần thiết và nhằm mục tiêu điều chỉnh quyền sở hữu và thống nhất quản lý của Nhà nước về toàn bộ đất đai trong cả nước. Luật này được sửa đổi nhiều lần với các mốc quan trọng về thời gian là sửa đổi 1993, 2003 và 2013. Hiện nay Luật Đất đai 2003 đang được góp ý sửa đổi vẫn nhằm mục tiêu này.

Có nghĩa rằng, nếu nhìn từ góc độ phân tích luật học thì Luật Đất đai về cơ bản là luật về thực thi quyền sở hữu của Nhà nước như một chủ thể chính trị, hơn là một chủ thể sở hữu thông thường và bình đẳng của luật dân sự. Trong khi đó, các yếu tố địa chính liên quan đến quản lý đất đai có được đề cập trong luật nhưng không phải là mục tiêu chính. Tại sao lại như vậy? Bởi tất cả những gì diễn ra liên quan đến đất đều do Nhà nước quyết định, mà cụ thể là các cơ quan chính quyền địa phương, bằng các quyết định hành chính tại từng thời điểm. Do đó, để bảo đảm an toàn pháp lý, chủ sử dụng đất buộc phải và chỉ cần nắm giữ cái sổ đỏ cuối cùng được cấp, là văn bản có hiệu lực thi hành.

Trở lại quá trình sửa đổi Luật Đất đai, giữa các phiên bản luật của các năm có nhiều điểm khác biệt về nội dung nhưng chủ yếu là các quy trình và thủ tục hành chính để Nhà nước thực thi quyền sở hữu của mình theo hướng quy định ngày càng cụ thể, chi tiết hơn. Chẳng hạn, nếu Luật Đất đai 1987 chỉ có 57 điều bao hàm khá đủ các lĩnh vực quản lý thì đến năm 2013, Luật Đất đai đã có tới 212 điều, quy mô tương đương như một bộ luật. Đó là chưa kể tới hàng trăm nghị định, thông tư và văn bản khác hướng dẫn và quy định chi tiết các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai. Tuy nhiên, tựu trung, tôi nhận thấy các quan điểm nhất quán và phương pháp tiếp cận thống nhất về vai trò sở hữu và quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai trong tất cả các phiên bản sửa đổi luật. Đó là:

Thứ nhất, về cách thức Nhà nước can thiệp để giữ vai trò người chủ sở hữu về đất đai, Luật Đất đai xác lập bốn quyền năng quan trọng. Một là, quyền quy hoạch để xác định mục tiêu sử dụng của từng khu vực địa lý, quyền này đi xa hơn bằng việc quyết định mục tiêu sử dụng của từng thửa đất đơn lẻ thông qua các việc giao, cho thuê đất và cấp sổ đỏ. Hai là, quyền quyết định thời hạn sử dụng đất, ở mức tối đa 70 năm, nhưng cụ thể sẽ được ấn định cụ thể trong sổ đỏ. Ba là, quyền quyết định giá đất. Bốn là, quyền thu hồi đất của người đang sử dụng.

Thứ hai, về các lý do để thu hồi đất, mặc dù các phiên bản luật có các quy định chi tiết khác nhau, lý do liên quan mật thiết đến đặc quyền của chủ sở hữu Nhà nước được quy định là việc thu hồi đất để phục vụ cho các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội. Trên thực tế có thể hiểu rằng nếu có nhu cầu, các cơ quan chính quyền có thể tự mình quyết định thu hồi đất.

Thứ ba, về tài chính đất đai, giá trị phải thanh toán khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nộp thuế đất, bồi thường vật chất cho người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi, các phiên bản luật về nguyên tắc đều lấy giá do Nhà nước ấn định gắn với mục đích sử dụng đất làm cơ sở tính toán.

- Những vấn đề chính yếu vừa nêu trên đã tác động như thế nào tới đời sống kinh tế - xã hội và thị trường?

Nói đến các tác động của thể chế, chính sách và pháp luật thì bao giờ cũng cần đánh giá hai mặt, tích cực và tiêu cực.

Về tác động tích cực, chắc ai cũng nhận thấy đó là Luật Đất đai đã giúp và trở thành một công cụ đắc lực để Nhà nước can thiệp, kiểm soát sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế. Có nghĩa rằng nền kinh tế phát triển và tăng trưởng thì chắc chắn có sự đóng góp của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, về các tác động khác mà theo góc nhìn của tôi có thể không tích cực hay thậm chí tiêu cực thì cũng có thể nêu ra và lưu ý ở một số khía cạnh.

Một là, trong hệ thống tài chính của chúng ta, có hai trụ cột rất quan trọng là tín dụng ngân hàng và chứng khoán – trái phiếu thì đều gắn liền đến đất đai, đó là quyền sử dụng đất được sử dụng làm tài sản thế chấp. Trong khi đó, đất đai lại là một loại công cụ mang tính thể chế và chính sách, tức thể hiện và lệ thuộc vào các quyết định hành chính. Do vậy, cùng với thời gian, tình trạng này dẫn đến hậu quả là các quy luật, tiêu chuẩn lành mạnh và đúng đắn của thị trường khó được phát huy đầy đủ.

Hai là, phát triển nền kinh tế độc lập tự chủ gắn với hình thành đội ngũ doanh nghiệp có nội lực và sức cạnh tranh mạnh mẽ, tuy nhiên quá trình phát triển vừa qua cho thấy phần lớn các doanh nghiệp lớn, có tầm vóc chi phối nền kinh tế lại chủ yếu dựa vào vốn và tài sản từ đất và bằng đất, nói một cách khác phụ thuộc vào sự tiếp sức, hỗ trợ của Nhà nước thông qua công cụ đất đai. Sự kém tính độc lập, tự chủ về thị trường của các doanh nghiệp như vậy cũng là một rủi ro cho sự ổn định, bền vững của nền kinh tế.

Ba là, tình trạng giá đất tăng lên và duy trì ở mức cao hoặc rất cao đến độ phi lý, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu mà trở thành bong bóng. Tại sao giá đất do Nhà nước ấn định thấp mà giá thị trường lại cao?

Bởi theo Luật Đất đai, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất đều do Nhà nước quyết định bằng quy hoạch và các quyết định hành chính, là hai yếu tố không nhất thiết phản ánh nhu cầu và sự vận động tự nhiên của thị trường. Do đó, nó tạo cho những người chiếm hữu đất lớn, được bảo đảm với các mục đích sử dụng tốt nhất và thời hạn lâu nhất, gắn với nhiều quyền hạn nhất có thể sẽ có ưu thế và đặc quyền để thao túng, đẩy giá lên cao.

Và đó chính là giá đầu cơ bởi nó thoát ly quan hệ cung cầu. Hệ quả là giá đất càng cao thì kinh tế càng khó phát triển bền vững và thực chất, bởi nguồn vốn đầu tư cho các dự án sẽ bị đội lên do phải chi phí đầu vào cho quyền sử dụng đất quá nhiều.

Bốn là, từ tình trạng đầu cơ đất và sự liên kết giữa các cá nhân và bộ phận quan chức có quyền lực trong quản lý đất đai để trục lợi đã làm phát sinh các hậu quả không bình thường và tiêu cực về xã hội, đó là hiện tượng “giàu lên từ đất và nghèo đi vì đất” của rất nhiều người, làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội.

Năm là, về mặt thể chế, với nguyên lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu thì về logic Chính phủ trung ương sẽ có các quyền quản lý thống nhất, tập trung về đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, quyền lực này lại được phân cấp xuống các cấp của chính quyền địa phương.

Trong điều kiện thiếu sự giám sát chặt chẽ từ trung ương, sự tuỳ tiện và lạm dụng quyền hành trong quản lý đất đai ở các địa phương khác nhau đã phát sinh, dẫn đến hậu quả là hàng ngàn, hàng vạn các vụ khiếu kiện về đất từ phía người dân và đáng tiếc rằng, hầu như tất cả lại được chuyển lên trung ương để giải quyết.

Xin thưa rằng những vấn đề nêu trên đã được phản ánh trong Nghị quyết trung ương Đảng số 18 năm 2022 về đất đai, do đó yêu cầu cấp bách đặt ra là phải rà soát và sửa đổi Luật Đất đai hiện hành.

- Vậy với lần sửa đổi Luật đất đai lần này, một cách tổng quan, ông đánh giá như thế nào về những vấn đề và nội dung cần sửa đổi?

Tôi cảm nhận được mong muốn của Quốc hội lần này là sửa đổi Luật Đất đai một cách khá căn bản, tức rà soát lại nhiều vấn đề về nội dung một cách thực chất, bao gồm cả quan điểm tiếp cận và chính sách, không chỉ dừng ở các điều chỉnh kỹ thuật.

Đặc biệt, tôi cho rằng toàn dân đều nhất trí và ủng hộ tư tưởng của Nghị quyết trung ương rằng làm sao phải bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Sự hài hoà này trong những năm qua đang gặp trở ngại lớn, chẳng hạn như: Nhà nước muốn bảo hộ rừng và đất trồng lúa, nhưng trên thực tế rừng bị phá hoặc chuyển đổi mục đích và đất trồng lúa cũng bị tước đi để phát triển các dự án thương mại, giải trí, giúp làm giàu cho một bộ phận thương nhân và quan chức nhất định; trong cộng đồng doanh nghiệp thì những doanh nghiệp lớn mạnh, giàu có nhất vẫn là nhóm kinh doanh bất động sản; ngoài ra, số đông người dân bị thu hồi đất đã nghèo đi và tình trạng bức xúc với các khiếu kiện không ngừng gia tăng ở khu vực nông thôn và vùng ven đô thị.

Từ quan sát cá nhân, tôi đặc biệt lưu ý hai khía cạnh được đề cập. Thứ nhất, chính Phó thủ tướng Trần Hồng Hà khi còn là Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhấn mạnh ở một hội thảo về Luật Đất đai rằng một vấn đề quan trọng cần xem xét là mối quan hệ công – tư trong quản lý, sử dụng đất đai. Thứ hai, đó chính là tài chính đất đai nói chung hay giá đất nói riêng. Cả hai khía cạnh này đều là những vấn đề khó và phức tạp.

Về vấn đề thứ nhất, “cái khó” ở đây là sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng, định đoạt về đất. Trong khi Nhà nước đóng vai trò chủ sở hữu thì việc quản lý, sử dụng và tiến hành các giao dịch về đất đại lại do các chủ sử dụng của khu vực tư nhân quyết định.

Nhà nước áp đặt ý chí quản lý thông qua quy hoạch nhưng do không có nguồn lực bảo đảm hoặc quy hoạch chất lượng kém bởi chủ quan, xơ cứng, dẫn đến liên tục phải điều chỉnh, sửa đổi để phù hợp với các đòi hỏi của thị trường. Tóm lại, quá trình điều phối, dung hoà cả về quyền lực, mục tiêu, lợi ích và nguồn lực giữa hai bên Nhà nước và thị trường rất phức tạp và là một bài toán khó kiểm soát về phương diện thể chế.

Đáng lưu tâm là một khi cơ chế kiểm soát bằng thể chế kém hiệu quả thì các “yếu tố con người” gắn với lợi ích cá nhân nổi trội lên, và cái kết cuối cùng sẽ là “quan hệ tư” lấn át hay đặt trên “quan hệ công” mà không phải ngược lại hay thậm chí có được sự hài hoà.

Về vấn đề thứ hai, chủ trương từ Nghị quyết trung ương về công nhận giá thị trường về đất đai là đúng và phù hợp thực tiễn khách quan, tuy nhiên khi thể chế hoá thành luật, câu hỏi cụ thể đặt ra là giá thị trường được áp dụng khi nào, với ai và cho mục đích gì?

Chẳng hạn, trong điều kiện giá đất thị trường luôn cao hơn nhiều lần so với khung giá và bảng giá nhà nước, nếu áp dụng giá đó cho mục tiêu tăng thu ngân sách thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay đánh thuế đất, tôi e rằng sẽ gây cản trở đối với phát triển kinh tế, bởi ngân sách nhà nước sẽ hút phần lớn các nguồn lực ngay từ ban đầu một cách không hợp lý và phi kinh tế, khi các dự án vẫn còn trên giấy, chưa hoàn thành thực tế để cho kết quả kinh doanh.

Giá thị trường, tuy nhiên rất cần được áp dụng trong trường hợp bồi thường cho người sử dụng đất khi đất bị thu hồi. Nói như vậy, tôi hình dung có sự e ngại điều này cũng dẫn đến hệ quả tương tự, làm tăng chi phí vốn đầu vào các dự án kinh tế. Tuy nhiên, với định hướng xã hội chủ nghĩa, trước tiên chúng ta phải chấp nhận nguyên tắc “không đánh đổi lợi ích kinh tế với công bằng xã hội”, tiếp đó về kỹ thuật lập pháp, tôi tin rằng hoàn toàn có thể tạo ra các cơ chế phù hợp và khoa học để bảo đảm bài toán “hài hoà lợi ích” trong từng điều kiện, hoàn cảnh của các dự án kinh tế cụ thể.

- Về những tác động của Luật Đất đai tới thị trường bất động sản, theo ông, vì sao dù đã trải qua nhiều lần sửa đổi nhưng dường như thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phát triển chưa bền vững?

Trước hết, cần hiểu rằng thị trường bất động sản có bốn phân khúc chính: Thị trường phát triển dự án bất động sản, tạm gọi là “phân khúc dự án”; thị trường mua bán nhà đã có sở hữu và đang sử dụng gọi là “thị trường nhà”; thị trường cho thuê bất động sản gọi là “thị trường thuê”; cuối cùng là thị trường bất động sản thế chấp cho các khoản vay, tạm gọi là phân khúc “tài sản thế chấp”.

Tất cả các tài sản hay đối tượng được giao dịch trong các thị trường đó điều liên quan đến đất đai, do đó Luật Đất đai đương nhiên có tác động một cách chủ đạo. Tuy nhiên, sự tác động ấy diễn ra theo các cách thức khác nhau và với mức độ cũng khác nhau.

Đối với phân khúc dự án, Việt Nam là nước đang phát triển, mới nổi và tăng trưởng nhanh, do đó phân khúc này sôi động nhất, thu hút quan tâm và nhiều nguồn lực của giới đầu tư, tạo tăng trưởng, việc làm và đóng vai trò dẫn dắt cho cả thị trường bất động sản.

Có ba đạo luật chính chi phối các dự án này, đó là Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Xây dựng, trong đó Luật Đất đai có ý nghĩa quan trọng và tác động trực tiếp nhất. Bởi từ khâu quy hoạch dự án, xác định mục đích sử dụng đất, các thủ tục giao đất, cho thuê đất, ấn định giá đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng để có đất sạch, cấp sổ đỏ và cả lồng ghép các chính sách xã hội vào dự án kinh doanh đều được quy định bởi Luật Đất đai theo phương châm Nhà nước thống nhất quản lý.

Chỉ cần diễn nôm thế này: Anh, tức nhà đầu tư, cứ làm dự án đi theo nhu cầu thị trường, tiền anh phải lo, việc xây dựng anh quản lý, lời lỗ đầu ra anh tự chịu, tuy nhiên tất cả các điều kiện cần và đủ để anh làm được các công việc đó đều do tôi, tức cơ quan nhà nước quyết định, bởi dự án của anh toạ lạc trên thửa đất do tôi là chủ sở hữu.

Vậy, các điều kiện cần và đủ ấy do Luật Đất đai quy định, cùng với các luật khác nữa, cho nên một khi sửa đổi nó thì tất yếu gây tác động đến thị trường. Vừa qua, khi một số vấn đề ban đầu có liên quan được khởi xướng để thảo luận như đấu giá đất khi giao cho dự án, áp dụng giá đền bù theo thị trường, điều tiết địa tô chênh lệch, hạn chế huy động vốn của người mua trước hay yêu cầu bán sản phẩm qua sàn tập trung... chưa kể việc tiến hành một số vụ án hình sự để xử lý các sai phạm trong lĩnh vực này, thì thị trường dự án đã biến động lớn rồi, thậm chí đóng băng.

Với thị trường nhà và thị trường thuê, về cơ bản ít chịu sự tác động trực tiếp của Luật Đất đai bởi được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, do thị trường dự án đóng băng, nguồn cung hàng bị giảm, giá cả nhà dự án cũng thay đổi gây các tác động đến thị trường này.

Cũng có một yếu tố khác về thể chế có thể kìm hãm phát triển linh hoạt của thị trường này, đó là sự mâu thuẫn giữa việc chuyển đổi công năng sử dụng các toà nhà thuê về dài hạn theo nhu cầu thị trường và yêu cầu tuân thủ mục đích và thời hạn sử dụng đất gắn liền với nhà được ấn định trong hợp đồng thuê đất hay sổ đỏ.

Riêng đối với phân khúc tài sản thế chấp, tác động lớn nhất của Luật Đất đai là cơ chế thế chấp quyền sử dụng đất thay cho thế chấp bằng các quyền tài sản. Chẳng hạn trong một dự án phát triển bất động sản lớn, có nhiều phân khu chức năng, nhiều chủ đầu tư tham gia, nhiều bên tài trợ và nhiều phân đoạn xây dựng, phát triển, tuy nhiên các văn bản, giấy tờ về chủ quyền sử dụng đất, lại chỉ được cấp cho chủ ban đầu của dự án là “Nhà phát triển bất động sản” mà tiếng Anh gọi là “Developer”.

Việc này dẫn đến các thủ tục xác lập tài sản bảo đảm cho các khoản vay rất phức tạp và khó khăn, không chỉ trong giai đoạn cấp vốn mà cả khi điều chỉnh các biến động tài sản và đặc biệt trong trường hợp phải xử lý, phát mại tài sản thế chấp để duy trì trạng thái thanh khoản cho các ngân hàng.

Như vậy, nếu xác định rằng thị trường bất động sản liên quan hay phụ thuộc nhiều vào pháp luật và các chính sách đã được luật hoá hơn là quan hệ cung cầu như vốn có thì điều kiện cần, mà chưa phải đủ, để nó bền vững chính là tính ổn định, nhất quán, dễ hiểu, dễ thực hiện và có thể dự báo được của Luật Đất đai.

Tính bền vững ở đây đương nhiên chỉ là tương đối bởi thị trường chính là vậy, luôn luôn bao hàm trạng thái lên xuống. Vấn đề ở chỗ cần tránh được tình trạng đóng băng hay sự đổ vỡ. Tại thời điểm hiện nay, mặc dù chưa có những đổ vỡ lớn hay ở mức hàng loạt nhưng rõ ràng là có sự đóng băng, được biểu hiện bằng giá bất động sản đi xuống, giao dịch trầm lắng và tính thanh khoản thấp. Điều này đang kéo theo các hệ luỵ tiêu cực khác cho cả nền kinh tế.

- Theo ông, nguyên nhân nào dẫn tới thực trạng trên?

Tôi cho rằng có nhiều nguyên nhân. Sâu xa mà nói, như đã phân tích, thị trường đất đai và bất động sản ở nước ta gắn khá chặt chẽ với thể chế, chính sách và pháp luật, tức các yếu tố điều tiết và kiểm soát từ Nhà nước. Tuy nhiên, có thể nói rằng sự kiểm soát đó lại chưa thực sự hiệu quả, do đó nó tạo ra các hiện tượng lạm dụng và trục lợi theo các hình thức kiểu chủ nghĩa tư bản thân hữu. Bám theo các hiện tượng đó là sự nở rộ của các hoạt động mang tính đầu cơ, thao túng thị trường nhằm kiếm lời nhanh, nhiều và ngắn hạn. Tất cả đã đẩy thị trường đến trạng thái bong bóng và một khi không vượt qua được các giới hạn cuối cùng của quy luật cùng cầu thì xảy ra suy trầm, đóng băng và đổ vỡ.

Về nguyên nhân trực tiếp, tôi cho rằng có hiệu ứng của nhiều quyết định và ứng xử về mặt chính sách nhằm tái lập sự kiểm soát của Nhà nước cùng được tiến hành tại một thời điểm. Chẳng hạn, đó là sự tăng cường kiểm soát và xử lý sai phạm trong lĩnh vực chứng khoán, bao gồm cả trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản và các giao dịch huy động vốn, mua bán, chuyển nhượng dưới chuẩn. Đặc biệt, các động thái và hành vi này lại đánh trúng vào các dự án lớn và doanh nghiệp lớn có vị thế dẫn dắt thị trường.

Đáng tiếc rằng, trong khi quá trình tái kiểm soát của Nhà nước đang được triển khai và đã có những kết quả bước đầu thì tâm lý thị trường lại trở nên bất ổn bởi tính thiếu chuyên nghiệp, thiếu hiểu biết của cả giới đầu tư và người tiêu dùng. Hơn nữa, việc thảo luận để sửa đổi Luật Đất đai đang diễn ra lại đúng thời điểm này, nên đã gây thêm các tác động nhất định, đó là tâm lý và động thái chờ đợi của tất cả các bên liên quan, bao gồm cả các cơ quan chính quyền địa phương, các doanh nghiệp bất động sản lớn, các ngân hàng và các nhà đầu tư.

- Vậy, phải làm gì để có thể giải quyết những vấn đề trên?

Để đất đai phát huy đúng giá trị đòi hỏi phải có công tác quy hoạch tốt từ phía Nhà nước. Tôi biết Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang là đầu mối để tiến hành đổi mới cả tư duy và phương pháp làm quy hoạch. Trong khía cạnh này, tôi chỉ xin góp ý một cách tiếp cận trong sửa Luật Đất đai, cụ thể là nên tích hợp quy hoạch sử dụng đất hiện nay với việc phân định quá chi tiết đất đai theo mục đích sử dụng vào quy hoạch chung về không gian phát triển.

Lý do là ngoài định hướng chung về bố trí không gian thì mục đích sử dụng đất phải gắn với công năng của tài sản trên đất phù hợp nhu cầu biến động của thị trường và do người sử dụng bất động sản quyết định, hơn là các quyết định hành chính của các cơ quan chính quyền địa phương.

Còn để tạo các phương tiện và nguồn lực cho phát triển các dự án kinh tế, ngoài việc cải tiến các thủ tục hành chính để tạo sự dễ dàng cho tiếp cận đất đai của tất cả các doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, điều quan trọng nhất theo tôi là thừa nhận cả về pháp lý và thực tế các quyền tài sản trên cơ sở áp dụng ưu tiên Bộ luật Dân sự nhằm bảo đảm quyền tự do thoả thuận của các bên.

Cần lưu ý rằng Luật Đất đai chỉ nên giới hạn điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ban đầu hay sơ cấp với người nhận quyền sử dụng đất. Mọi quá trình và giao dịch liên quan đến đất đai sau đó giữa các chủ thể sử dụng đất cần được tạo điều kiện để tiến hành tự do theo các nguyên lý tự chủ và sáng tạo của thị trường, miễn là bảo đảm tuân thủ đúng quy hoạch và các luật chuyên ngành.

Cũng xin nhấn mạnh rằng từ góc độ pháp lý, thay cho sự bảo đảm tài sản bằng quyền sử dụng đất, sự tôn trọng các quyền tài sản có tính “phái sinh” từ đó và được xác lập bằng các hợp đồng dân sự mới là công cụ hỗ trợ đắc lực cho tính thanh khoản của thị trường, góp phần làm cho các dòng vốn là máu của nền kinh tế lưu thông thuận lợi để tạo nên tăng trưởng.

Ngoài ra, ở tầm rộng hơn về phương diện lập pháp, tôi cho rằng có thể cân nhắc phân chia Luật Đất đai thành một số luật khác nhau để tránh xu hướng thành một luật tổng hợp như một bộ luật, vừa phức tạp và khó tiếp cận về nội dung vừa gây nguy cơ chồng chéo, mâu thuẫn với các luật khác, đồng thời gây mất tính ổn định khi có nhu cầu sửa đổi thường xuyên.

Chẳng hạn, có thể tích hợp quy hoạch sử dụng đất vào Luật Quy hoạch, tách phần đăng ký đất đai thành luật địa chính, trả phần giao dịch đất đai về Bộ luật Dân sự hay đưa các vấn đề về thu hồi đất và bồi thường vào một luật riêng như thông lệ các nước.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!