Lý giải chiến lược mở rộng, đầu tư trung tâm thương mại tại vùng vệ tinh của Vincom Retail

Đằng sau chiến lược mở rộng của VRE

Trải qua năm 2024 khá thành công với doanh thu thuần 8.939 tỷ đồng, lãi sau thuế 4.096 tỷ đồng, VRE đã đề ra kế hoạch kinh doanh năm 2025 với mức tăng trưởng đáng kể: doanh thu thuần 9.520 tỷ đồng, lãi sau thuế 4.700 tỷ đồng.

Để hiện thực hóa kế hoạch này, trong năm 2025, Vincom Retail sẽ khai trương 3 trung tâm thương mại mới gồm Vincom Mega Mall Ocean City (Hưng Yên), Vincom Mega Mall Royal Island (Hải Phòng) và Vincom Plaza Vinh (Nghệ An) bổ sung gần 120.000m² diện tích sàn bán lẻ, nâng tổng diện tích mặt sàn trên toàn hệ thống lên hơn 1,9 triệu m2.

Bên cạnh đó, tính đến hết năm 2024, công ty đã thực hiện giao dịch đặt cọc với tổng giá trị khoảng 5.000 tỷ đồng với Vinhomes để mua lại hai cấu phần shophouse tại khu đô thị Vinhomes Royal Islands (Hải Phòng) và Vinhomes Golden Avenue (Quảng Ninh) nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản để bán. Dự kiến, công ty sẽ ra mắt mô hình khu phố thương mại tại 2 dự án mới này trong nửa cuối năm 2025 và bắt đầu bàn giao ghi nhận doanh thu trong năm 2026.

Giải thích tại ĐHĐCĐ về các kế hoạch này, bà Trần Mai Hoa, Chủ tịch VRE, cho hay công ty đang thực hiện chiến lược mở rộng, đặt cọc cho các dự án sẽ phát triển trong tương lai. Các trung tâm thương mại mới chủ yếu phát triển trong các khu đô thị Vinhomes, theo mô hình Mega Mall.

Trước câu hỏi về tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại này, bà Hoa cho biết với sự quyết tâm của đội ngũ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy sẽ đạt tới 85% - 90% tại ngày mở cửa.

“Với những thị trường ngoài Hà Nội, TP.HCM, chúng tôi luôn cần một giai đoạn để làm thị trường. Do vậy, ngay từ đầu, tại trung tâm thương mại ở Ocean City (Văn Giang – Hưng Yên), Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng), chúng tôi xây dựng cơ cấu sản phẩm gồm 2 phần. Một là để thu hút khách thuê quốc tế lớn, có tiềm lực. Hai là để nâng cao trải nghiệm khách hàng. Trong giai đoạn đầu tiên, chúng tôi cũng có chính sách đồng hành với khách hàng nhằm phát triển thị trường mới”, bà Hoa nhấn mạnh.

Bổ sung thêm, ông Trần Hồng Dương, Giám đốc đầu tư VRE, cho biết chiến lược của VRE là đi cùng sự hình thành của các đại đô thị Vinhomes, nơi có số dân 150.000 – 200.000. Đó là nơi đã được Vinhomes và đơn vị khác trong hệ sinh thái đầu tư để trở thành điểm đến. Chẳng hạn trước khi trung tâm thương mại tại Ocean City hình thành, nơi đây đã có các khu phố thương mại, thu hút lượng khách lớn. Do đó, khi hoàn thiện, trung tâm thương mại Vincom tại đây đã được có lượng khách lớn.

Ông Dương cũng cho hay báo cáo thị trường của Savills, CBRE cho thấy ở trung tâm thành phố, diện tích cho thuê đã gần như cạn kiệt. Trong khi đó, các báo cáo quốc tế nhìn nhận Việt Nam là thị trường duy nhất có tốc độ tăng trưởng bán lẻ 9% – 10%, nên dòng vốn từ các nhà bán lẻ vẫn đổ sang Việt Nam. Nhu cầu mặt bằng do vậy là rất lớn.

“Trung tâm thương mại ở trung tâm đã lấp đầy tới 99%, hết chỗ rồi. Các nhà bán lẻ cũng rất khó thuê nhà phố, vì nhà phố không đáp ứng được nhu cầu thuê 3.000 – 5.000 m2. Nói vậy để thấy những dự án tương lai của VRE có triển vọng lớn”, ông Dương bình luận.

Nhìn bức tranh rộng hơn, ông Dương nói rằng nếu xét tới chỉ số diện tích mặt bằng bán lẻ/người thì Việt Nam hiện chỉ bằng 1/7, 1/10 so với các thành phố lớn trong khu vực. Điều này có nghĩa là nguồn cung mặt bằng bán lẻ có tăng 3 – 4 lần nữa thì vẫn đủ sức hấp thụ.

“Đó là lí do vì sao 10 năm trước, chúng tôi đã đầu tư Mega Mall ở Times City, Royal City dù mọi người cho là xa, qua thời gian giá thuê vẫn tăng, tỷ lệ lấp dầy vẫn cao. Bây giờ tương tự, chúng tôi đang đầu tư cho tương lai như vậy. Chuyện này nói lên hiệu quả đầu tư của VRE. Các trung tâm thương mại ở vùng ngoài trung tâm sẽ là động lực chính cho VRE”, ông nói.

Liên quan đến vấn đề này, VRE dự kiến sử dụng nguồn lợi nhuận tích lũy để đầu tư thêm. Bà Phạm Thị Thu Hiền, CEO VRE, cho hay việc đầu tư quỹ đất, dự án ở thời điểm này sẽ tạo nên lợi thế cạnh tranh cho công ty.

“Cơ hội kinh doanh đang rất lớn, các nhà bán lẻ khác đang gia tăng quỹ đất, VRE cũng muốn nhân cơ hội để đặt cọc nhằm có quỹ đất tốt, nhất là khi giá đất tăng và quỹ đất ngày càng khan hiếm”, bà nói.

Ông Trần Hồng Dương bổ sung một góc nhìn khác. Cụ thể, tài sản của VRE theo báo cáo tài chính hiện nay đang bị tính khấu hao. Nhưng nếu sau này triển khai báo cáo tài chính theo chuẩn mực quốc tế, các tài sản này được đánh giá lại. Như vậy giá trị tài sản trong báo cáo tăng lên rất nhiều.

“VRE đang đầu tư vào các tài sản lớn, có vị trí tốt và tiềm năng tăng giá tốt”, ông Dương nhấn mạnh.

Không lo ngại ảnh hưởng của “cuộc chiến” thuế quan

Trả lời cổ đông về phương án ứng phó với những tác động của “cuộc chiến” thuế quan hiện  nay, ông Trần Hồng Dương cho biết VRE là doanh nghiệp tập trung vào thị trường trong nước, do đó chỉ chịu tác động gián tiếp của các diễn biến thuế quan hiện nay.

Ông thông tin rằng thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn đang khởi sắc. “Năm ngoái, tăng trưởng của thị trường bán lẻ là 8,7% - 9%, quý I năm nay tăng hơn 9%. Tại các trung tâm thương mại của VRE, lượng khách đến trong quý I/2025 tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy khách mua sắm đang trở lại, ảnh hưởng thuế quan chưa rõ ràng.

Bà Phạm Thị Thị Thu Hiền, CEO VRE, cho biết thêm, giai đoạn hiện nay, xu hướng tiêu dùng đang có sự thay đổi nhanh chóng. Do đó, VRE đã linh hoạt điều chỉnh “layout” trung tâm thương mại, ưu tiên cho những ngành hàng đang tăng trưởng mạnh như F&B (tăng 15% - 20%), vui chơi giải trí (tăng 20% - 30%).

“Ví dụ tại trung tâm thương mại ở Times City, chúng tôi đã đưa thêm các khu vực vui chơi giải trí, như các môn thể thao trong nhà”, bà dẫn chứng và cho biết về dài hạn, VRE hướng tới nâng cấp trải nghiệm khách hàng cho từng trung tâm thương mại cũng như đưa thêm nhiều thương hiệu quốc tế mới về Việt Nam.

Chủ tịch VRE - bà Trần Mai Hoa thông tin số khách thuê mới chiếm tới 60% tổng số khách kí hợp đồng/đặt cọc thuê trung tâm thương mại của VRE trong năm 2024.

“Đây là đà tăng trưởng khai thác khách thuê trong 2025 và các năm tiếp theo”, bà nói.