Mã định danh bất động sản: Ai còn thổi giá khi dữ liệu lên tiếng?

Giá bất động sản đang được hình thành như thế nào?

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành theo một cơ chế đặc thù: giá cả không được hình thành chủ yếu từ dữ liệu mà từ kỳ vọng, tin đồn và khả năng dẫn dắt thông tin của một số chủ thể trung gian. Cùng một sản phẩm, cùng một vị trí, giá có thể chênh lệch lớn chỉ sau vài lời “truyền miệng”, vài bản tin không kiểm chứng, hoặc vài chiến dịch tạo sóng.

Người mua nhà và nhà đầu tư, trên thực tế, đang ra quyết định trong tình trạng thiếu thông tin đối xứng. Khi cần tìm hiểu một bất động sản, họ phải tổng hợp dữ liệu từ nhiều nguồn: môi giới, sàn giao dịch, mạng xã hội, các diễn đàn đầu tư… Trong số đó, những thông tin dễ tiếp cận nhất lại thường mang tính “định hướng tích cực”, nhằm thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng.

Hệ quả là không ít trường hợp, chỉ đến khi hoàn tất giao dịch, người mua mới phát hiện bất động sản đang tranh chấp, bị thế chấp, chưa đủ điều kiện pháp lý, thậm chí một tài sản bị bán cho nhiều người. Những rủi ro này không chỉ gây thiệt hại kinh tế, mà còn bào mòn niềm tin thị trường, khiến thanh khoản dễ rơi vào trạng thái “đóng băng” khi tâm lý e ngại lan rộng.

Trao đổi với VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng gốc rễ của tình trạng này nằm ở một vấn đề cốt lõi: thị trường thiếu một hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất, đầy đủ và có khả năng theo dõi toàn bộ vòng đời tài sản. Khi dữ liệu không được chuẩn hóa, giá cả tất yếu bị dẫn dắt bởi cảm xúc và lợi ích cục bộ.

Theo bà Miền, trung tâm giao dịch chỉ có thể vận hành hiệu quả nếu được đặt trên nền tảng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia, trong đó mỗi bất động sản phải có một mã định danh riêng biệt.

Mã định danh không chỉ là một ký hiệu kỹ thuật. Đó là công cụ để “gom” toàn bộ thông tin rời rạc của một bất động sản về một “hồ sơ duy nhất”, bao gồm: đặc điểm mô tả, tình trạng pháp lý, hiện trạng sử dụng, lịch sử hình thành, khai thác và các lần chuyển nhượng, cùng với biến động giá theo thời gian.

“Khi không có mã định danh, thông tin về bất động sản bị cắt khúc, mỗi nơi giữ một phần, không ai chịu trách nhiệm về bức tranh tổng thể”, bà Miền phân tích. Trong bối cảnh đó, thị trường không thể tự làm sạch, bởi lợi ích của việc giữ thông tin mù mờ đang thuộc về một số nhóm nhất định.

Nghị định 357/2025, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, lần đầu tiên thiết lập cơ chế cấp mã định danh điện tử cho từng sản phẩm nhà ở, dự án và cả chủ thể hành nghề môi giới. Mã này được quản lý từ “gốc”, bắt đầu từ thửa đất, tích hợp dữ liệu về dự án, công trình xây dựng và địa điểm.

Đây là sự thay đổi căn bản trong tư duy quản lý: từ quản lý theo hồ sơ giấy, theo từng khâu riêng lẻ, sang quản lý theo dòng dữ liệu xuyên suốt vòng đời bất động sản.

Mã định danh sẽ “đánh” vào đâu của thị trường?

Theo bà Phạm Thị Miền, tác động quan trọng nhất của mã định danh bất động sản không nằm ở thủ tục hành chính, mà nằm ở cơ chế hình thành giá. Khi mỗi bất động sản đều có một lịch sử rõ ràng, minh bạch và được công bố bởi cơ quan quản lý nhà nước, thị trường sẽ có một “thước đo chung” để tham chiếu.

“Những biến động giá bất thường sẽ không còn dễ dàng trôi qua như trước”, bà Miền nhận định. Khi lịch sử giao dịch và mức giá qua từng giai đoạn được ghi nhận đầy đủ, việc đẩy giá vượt xa mặt bằng thực tế sẽ nhanh chóng bị nhận diện. Điều này buộc các chủ thể tham gia thị trường phải thận trọng hơn trong việc định giá, từ đó giúp giá bán dần tiệm cận giá trị thực.

Ở góc độ thanh khoản, minh bạch thông tin là điều kiện tiên quyết để khôi phục niềm tin. Khi rủi ro pháp lý được “soi chiếu” rõ ràng, người mua và nhà đầu tư sẽ tự tin hơn khi ra quyết định, qua đó thúc đẩy giao dịch diễn ra một cách bền vững, thay vì các cơn sốt ngắn hạn rồi nhanh chóng xì hơi.

Một điểm đáng chú ý khác là tác động của mã định danh đối với đội ngũ môi giới. Trước lo ngại rằng trung tâm giao dịch và mã định danh sẽ khiến môi giới “mất đất sống”, bà Phạm Thị Miền cho rằng điều này không chính xác. Kinh nghiệm tại các thị trường đã triển khai định danh bất động sản cho thấy, hơn 90% giao dịch vẫn có sự tham gia của môi giới, bởi bất động sản là sản phẩm đặc thù, đòi hỏi khảo sát thực tế, phân tích và tư vấn chuyên sâu.

Tuy nhiên, “cuộc chơi” sẽ thay đổi. Môi giới không còn nhiều dư địa cho các chiêu trò tạo sóng, thổi giá. Thay vào đó, họ buộc phải nâng cao tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp và năng lực phân tích nếu muốn tồn tại.

Dữ liệu có thể trở thành “điểm nghẽn” mới?

Dù được kỳ vọng lớn, việc triển khai mã định danh bất động sản không tránh khỏi rủi ro. Theo bà Phạm Thị Miền, thách thức đầu tiên là làm sạch dữ liệu. Dữ liệu hiện nay phân tán ở nhiều bộ, ngành, địa phương, với chất lượng không đồng đều. Việc chuẩn hóa không thể thực hiện trong “một sớm một chiều”.

Thách thức thứ hai là liên thông dữ liệu. Nếu mỗi hệ thống - đất đai, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng - sử dụng một chuẩn khác nhau, mã định danh có nguy cơ rơi vào tình trạng “có nhưng không khai thác được”.

Thách thức thứ ba, mang tính quyết định, là kỷ luật thực thi. Mã định danh chỉ phát huy hiệu quả khi mọi biến động của bất động sản đều được cập nhật đầy đủ, kịp thời. Nếu việc cập nhật mang tính hình thức, hệ thống sẽ nhanh chóng trở nên lỗi thời.

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc xác định dữ liệu bất động sản là tài sản công và quản lý tập trung là bước ngoặt lớn. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh cần coi mã định danh là “trục xương sống” để kết nối các hệ thống dữ liệu, thay vì triển khai manh mún theo từng ngành, từng địa phương.

Từ góc độ nghiên cứu thị trường, bà Phạm Thị Miền cho rằng triển khai mã định danh cần theo nguyên tắc làm chậm nhưng chắc. Trước mắt, nên ưu tiên các dự án mới, khu đô thị, chung cư thương mại - nơi hồ sơ tương đối đầy đủ, dễ chuẩn hóa. Song song với đó, từng bước rà soát và làm sạch dữ liệu các dự án cũ.

Về dài hạn, mã định danh bất động sản không phải là công cụ gây “sốc” cho thị trường, mà là hạ tầng mềm để thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn. Khi dữ liệu trở thành nền tảng, thị trường sẽ dần rời xa cơ chế vận hành bằng tin đồn và kỳ vọng, để tiến tới một “cuộc chơi” dựa trên thông tin thực và giá trị thực.

“Mã định danh không làm thị trường chậm lại”, bà Phạm Thị Miền kết luận, “Nó chỉ buộc thị trường phải đi đúng hướng hơn”.