Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành theo một cơ chế đặc thù: giá cả không được hình thành chủ yếu từ dữ liệu mà từ kỳ vọng, tin đồn và khả năng dẫn dắt thông tin của một số chủ thể trung gian. Cùng một sản phẩm, cùng một vị trí, giá có thể chênh lệch lớn chỉ sau vài lời “truyền miệng”, vài bản tin không kiểm chứng, hoặc vài chiến dịch tạo sóng.
Người mua nhà và nhà đầu tư, trên thực tế, đang ra quyết định trong tình trạng thiếu thông tin đối xứng. Khi cần tìm hiểu một bất động sản, họ phải tổng hợp dữ liệu từ nhiều nguồn: môi giới, sàn giao dịch, mạng xã hội, các diễn đàn đầu tư… Trong số đó, những thông tin dễ tiếp cận nhất lại thường mang tính “định hướng tích cực”, nhằm thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng.
Hệ quả là không ít trường hợp, chỉ đến khi hoàn tất giao dịch, người mua mới phát hiện bất động sản đang tranh chấp, bị thế chấp, chưa đủ điều kiện pháp lý, thậm chí một tài sản bị bán cho nhiều người. Những rủi ro này không chỉ gây thiệt hại kinh tế, mà còn bào mòn niềm tin thị trường, khiến thanh khoản dễ rơi vào trạng thái “đóng băng” khi tâm lý e ngại lan rộng.
Trao đổi với VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng gốc rễ của tình trạng này nằm ở một vấn đề cốt lõi: thị trường thiếu một hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất, đầy đủ và có khả năng theo dõi toàn bộ vòng đời tài sản. Khi dữ liệu không được chuẩn hóa, giá cả tất yếu bị dẫn dắt bởi cảm xúc và lợi ích cục bộ.
Theo bà Miền, trung tâm giao dịch chỉ có thể vận hành hiệu quả nếu được đặt trên nền tảng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia, trong đó mỗi bất động sản phải có một mã định danh riêng biệt.
Mã định danh không chỉ là một ký hiệu kỹ thuật. Đó là công cụ để “gom” toàn bộ thông tin rời rạc của một bất động sản về một “hồ sơ duy nhất”, bao gồm: đặc điểm mô tả, tình trạng pháp lý, hiện trạng sử dụng, lịch sử hình thành, khai thác và các lần chuyển nhượng, cùng với biến động giá theo thời gian.
“Khi không có mã định danh, thông tin về bất động sản bị cắt khúc, mỗi nơi giữ một phần, không ai chịu trách nhiệm về bức tranh tổng thể”, bà Miền phân tích. Trong bối cảnh đó, thị trường không thể tự làm sạch, bởi lợi ích của việc giữ thông tin mù mờ đang thuộc về một số nhóm nhất định.
Nghị định 357/2025, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, lần đầu tiên thiết lập cơ chế cấp mã định danh điện tử cho từng sản phẩm nhà ở, dự án và cả chủ thể hành nghề môi giới. Mã này được quản lý từ “gốc”, bắt đầu từ thửa đất, tích hợp dữ liệu về dự án, công trình xây dựng và địa điểm.
Đây là sự thay đổi căn bản trong tư duy quản lý: từ quản lý theo hồ sơ giấy, theo từng khâu riêng lẻ, sang quản lý theo dòng dữ liệu xuyên suốt vòng đời bất động sản.
Theo bà Phạm Thị Miền, tác động quan trọng nhất của mã định danh bất động sản không nằm ở thủ tục hành chính, mà nằm ở cơ chế hình thành giá. Khi mỗi bất động sản đều có một lịch sử rõ ràng, minh bạch và được công bố bởi cơ quan quản lý nhà nước, thị trường sẽ có một “thước đo chung” để tham chiếu.
“Những biến động giá bất thường sẽ không còn dễ dàng trôi qua như trước”, bà Miền nhận định. Khi lịch sử giao dịch và mức giá qua từng giai đoạn được ghi nhận đầy đủ, việc đẩy giá vượt xa mặt bằng thực tế sẽ nhanh chóng bị nhận diện. Điều này buộc các chủ thể tham gia thị trường phải thận trọng hơn trong việc định giá, từ đó giúp giá bán dần tiệm cận giá trị thực.
Ở góc độ thanh khoản, minh bạch thông tin là điều kiện tiên quyết để khôi phục niềm tin. Khi rủi ro pháp lý được “soi chiếu” rõ ràng, người mua và nhà đầu tư sẽ tự tin hơn khi ra quyết định, qua đó thúc đẩy giao dịch diễn ra một cách bền vững, thay vì các cơn sốt ngắn hạn rồi nhanh chóng xì hơi.
Một điểm đáng chú ý khác là tác động của mã định danh đối với đội ngũ môi giới. Trước lo ngại rằng trung tâm giao dịch và mã định danh sẽ khiến môi giới “mất đất sống”, bà Phạm Thị Miền cho rằng điều này không chính xác. Kinh nghiệm tại các thị trường đã triển khai định danh bất động sản cho thấy, hơn 90% giao dịch vẫn có sự tham gia của môi giới, bởi bất động sản là sản phẩm đặc thù, đòi hỏi khảo sát thực tế, phân tích và tư vấn chuyên sâu.
Tuy nhiên, “cuộc chơi” sẽ thay đổi. Môi giới không còn nhiều dư địa cho các chiêu trò tạo sóng, thổi giá. Thay vào đó, họ buộc phải nâng cao tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp và năng lực phân tích nếu muốn tồn tại.
Dù được kỳ vọng lớn, việc triển khai mã định danh bất động sản không tránh khỏi rủi ro. Theo bà Phạm Thị Miền, thách thức đầu tiên là làm sạch dữ liệu. Dữ liệu hiện nay phân tán ở nhiều bộ, ngành, địa phương, với chất lượng không đồng đều. Việc chuẩn hóa không thể thực hiện trong “một sớm một chiều”.
Thách thức thứ hai là liên thông dữ liệu. Nếu mỗi hệ thống - đất đai, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng - sử dụng một chuẩn khác nhau, mã định danh có nguy cơ rơi vào tình trạng “có nhưng không khai thác được”.
Thách thức thứ ba, mang tính quyết định, là kỷ luật thực thi. Mã định danh chỉ phát huy hiệu quả khi mọi biến động của bất động sản đều được cập nhật đầy đủ, kịp thời. Nếu việc cập nhật mang tính hình thức, hệ thống sẽ nhanh chóng trở nên lỗi thời.
TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc xác định dữ liệu bất động sản là tài sản công và quản lý tập trung là bước ngoặt lớn. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh cần coi mã định danh là “trục xương sống” để kết nối các hệ thống dữ liệu, thay vì triển khai manh mún theo từng ngành, từng địa phương.
Từ góc độ nghiên cứu thị trường, bà Phạm Thị Miền cho rằng triển khai mã định danh cần theo nguyên tắc làm chậm nhưng chắc. Trước mắt, nên ưu tiên các dự án mới, khu đô thị, chung cư thương mại - nơi hồ sơ tương đối đầy đủ, dễ chuẩn hóa. Song song với đó, từng bước rà soát và làm sạch dữ liệu các dự án cũ.
Về dài hạn, mã định danh bất động sản không phải là công cụ gây “sốc” cho thị trường, mà là hạ tầng mềm để thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn. Khi dữ liệu trở thành nền tảng, thị trường sẽ dần rời xa cơ chế vận hành bằng tin đồn và kỳ vọng, để tiến tới một “cuộc chơi” dựa trên thông tin thực và giá trị thực.
“Mã định danh không làm thị trường chậm lại”, bà Phạm Thị Miền kết luận, “Nó chỉ buộc thị trường phải đi đúng hướng hơn”.
Tags:
(VNF) - Hồ điều hòa Mễ Trì (Đồng Bông 2) rộng hơn 17 ha đang bước vào giai đoạn hoàn thiện. Công trình không chỉ góp phần giảm ngập cho khu vực phía Tây Hà Nội mà còn bổ sung thêm không gian mặt nước, cây xanh giữa khu vực tập trung nhiều dự án bất động sản, trong đó có dự án đang mở bán và được thị trường quan tâm trong giai đoạn này.
(VNF) - Khi đô thị ngày càng phát triển, bài toán an cư trở thành một yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của địa phương. Nhà ở xã hội vì thế đang vượt ra khỏi vai trò của một chính sách hỗ trợ để trở thành một yếu tố then chốt trong chiến lược phát triển đô thị bền vững.
(VNF) - Tại thời điểm 28/5/2026, Công ty TNHH Sơn Hải Riverside còn nợ tổng cộng hơn 368,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chậm nộp. Trong đó, phần nghĩa vụ tài chính gốc chỉ khoảng 78 tỷ đồng, còn tiền chậm nộp đã tăng lên hơn 290,5 tỷ đồng, cao gấp gần 4 lần số nợ gốc.
(VNF) - Dự án Golden Hills City nâng tổng vốn đầu tư từ 4.400 tỷ đồng lên gần 15.500 tỷ đồng, đồng thời điều chỉnh tiến độ thực hiện nhằm phù hợp với quy mô đầu tư.
(VNF) - Trong khi thị trường thứ cấp xuất hiện làn sóng giảm giá trên diện rộng cùng sự hạ nhiệt về thanh khoản, giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Diễn biến trái chiều này phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường dưới tác động của lãi suất, nguồn cung và kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư.
(VNF) - Sự bùng nổ của các dự án bất động sản hạng sang mang thương hiệu quốc tế đã đưa Việt Nam lên vị trí dẫn đầu châu Á về giá trị thị trường căn hộ hàng hiệu.
(VNF) - Bộ Tư pháp vừa công bố Hồ sơ thẩm định Dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
(VNF) - Hơn 60ha đất sạch tại Hà Tĩnh sắp được đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong đó, Khu đô thị sinh thái Park City Xuân An quy mô 27ha nổi lên là dự án lớn nhất, hứa hẹn tạo sức hút mới trên thị trường bất động sản Bắc Trung Bộ.
(VNF) - Công ty cổ phần Công nghiệp Catalan đề xuất phát triển khu công nghiệp hơn 144 ha với tổng vốn gần 1.900 tỷ đồng tại Nghĩa Đàn.
(VNF) - Đầu tháng 7, Đà Nẵng trở thành tâm điểm chú ý với sự kiện giới thiệu Bộ tứ Huyền thoại với chủ đề "Hẹn ước miền di sản" của tổ hợp căn hộ cao cấp Newtown Diamond, đã thu hút đông đảo khách hàng và nhà đầu tư đến tham dự, tìm hiểu dự án.
(VNF) - Vịnh Xanh giúp người Hà Nội bước ra khỏi “chiếc áo chật” của phố cũ mà vẫn giữ nếp sống “nhà có đất”
(VNF) - Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá.
(VNF) - Hơn 20 năm “mắc kẹt” trong xác định tiền sử dụng đất tại Dự án 97 Bạch Đằng, Tập đoàn 202 đang đối mặt với áp lực lớn với khoản tiền thuế lên tới 144 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP Hà Nội giao Sở Xây dựng tham mưu ban hành quy định về khung giá cho thuê nhà ở đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê trên địa bàn Thành phố.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời lựa chọn Công ty CP Địa ốc Kim Thi làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (NƠXH) tại phường Vinh Phú với tổng mức đầu tư hơn 1.557 tỷ đồng.
(VNF) - Bộ Tư pháp được giao rà soát, đánh giá để quy định phù hợp về tỷ lệ tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, theo hướng nâng mức tối thiểu từ 10% lên 20%, trong khi mức tối đa giữ ở 50%.
(VNF) - Ban Quản lý Khu kinh tế, công nghiệp TP. Huế đang tổ chức mời các nhà đầu tư quan tâm nộp hồ sơ đăng ký thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) La Sơn – Khu số 02, với tổng vốn đầu tư gần 1.707 tỷ đồng.
(VNF) - Nghệ An thông qua danh mục khu đất hơn 857ha tại Trường Vinh và Vinh Lộc để đấu thầu dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng sinh thái Trường Vinh.
(VNF) - Thanh tra TP. Đồng Nai yêu cầu cơ quan chức năng kiểm tra việc phê duyệt giá bán nhà ở xã hội của Công ty cổ phần Long Thành Riverside tại dự án chung cư NƠXH xã Long Thành (còn có tên gọi iD Town).
(VNF) - Trong 6 tháng đầu năm 2026, TP. HCM phát triển khoảng 7,89 triệu m² sàn nhà ở. Dự kiến trong quý III/2026, thành phố sẽ khởi công 59 dự án được triển khai theo cơ chế "luồng xanh" trong giải quyết thủ tục, với quy mô khoảng 54.900 căn hộ để hoàn thành trong năm 2027.
(VNF) - Ngày 29/6, Hà Nội vừa chính thức công bố Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, định hướng phát triển tập trung vào không gian công cộng tại nội đô, theo đó, nguồn cung bất động sản thấp tầng được dự báo thu hẹp. Đặc biệt, những quỹ đất nhà ở “cận hồ kế công viên” tại khu vực trung tâm ngày càng trở nên khan hiếm, được xem là nhóm tài sản có giá trị cao và thu hút sự quan tâm của giới có tiềm lực tài chính.
(VNF) - Nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới cao nhất trong vòng 6 năm, song thanh khoản bắt đầu chững lại khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không xuất hiện căn hộ mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2.
(VNF) - Theo JLL, hoạt động M&A bất động sản trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét khi dòng vốn trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Trong đó, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt về số lượng giao dịch, trong khi khách sạn nghỉ dưỡng nổi lên như một điểm sáng đáng chú ý.
(VNF) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong đó đề xuất loạt chính sách mới như bổ sung loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp vào luật.
(VNF) - UBND xã Sóc Sơn vừa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với tổ hợp vui chơi giải trí, trường đua ngựa trên địa bàn xã.
(VNF) - Hồ điều hòa Mễ Trì (Đồng Bông 2) rộng hơn 17 ha đang bước vào giai đoạn hoàn thiện. Công trình không chỉ góp phần giảm ngập cho khu vực phía Tây Hà Nội mà còn bổ sung thêm không gian mặt nước, cây xanh giữa khu vực tập trung nhiều dự án bất động sản, trong đó có dự án đang mở bán và được thị trường quan tâm trong giai đoạn này.
(VNF) - Sau nhiều năm vướng mắc, nhiều đoạn thuộc tuyến đường trục Tây Thăng Long ở Hà Nội đã cơ bản hoàn thành giải phóng mặt bằng, hướng tuyến dự án dần hiện rõ và đang được phấn đấu hoàn thành trong năm 2027.
